서울남부지방법원 2026타경3349. 강서구 화곡동 태한하이빌 2층 201호, 전용 29.59㎡ 다세대주택입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 228,000,000원이고 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 190,000,000원입니다. 등기상 과거 난곡새마을금고 근저당 2건은 이미 2017.04.26 말소됐고, 현재 말소기준은 2026.01.30 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
핵심은 그보다 앞선 2025.03.07 등기의 주요한 주택임차권입니다. 보증금은 190,000,000원, 전입·점유개시는 2023.02.20, 확정일자는 2023.01.19로 말소기준보다 앞섭니다. 통상 그대로라면 매수인 인수 여부가 가장 중요한 권리지만, 이 사건의 매각물건명세서에는 주요한의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3349 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 382-25 태한하이빌 제2층 제201호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 강서로17가길 18-23 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 29.59㎡ · 지상 6층 건물 내 2층 |
| 사용승인 | 2017.02.02 |
| 소유자 | 유정민 · 2017.04.26 소유권이전등기 (2017.01.29 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 228,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 말소가 핵심
2017.02.28 난곡새마을금고가 설정한 채권최고액 832,000,000원과 481,000,000원의 근저당은 2017.04.26 이미 말소됐습니다. 따라서 이 두 근저당은 이번 매각에서 매수인이 인수하는 권리가 아닙니다. 이후 2025.03.07 주요한의 주택임차권이 등기됐고, 2026.01.30 주택도시보증공사가 강제경매를 개시했습니다.
말소기준보다 주요한 임차권이 앞서므로 등기 순서만 보면 선순위입니다. 다만 매각물건명세서의 특별 조건 때문에 주요한 관련 잔여 보증금의 매수인 청구가 차단되는 구조입니다. 반대로 UUGANBAYAR ERDENEBAYAR는 등기된 임차권자가 아니라 현황조사·매각물건명세서에서 확인되는 별도 점유자로, 보증금이 미상이라는 점 자체가 입찰 전 확인해야 할 핵심 리스크입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차 관련 인원 2명
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주요한 | 2023.02.20 / 2023.01.19 | 190,000,000원 | 有 | 有 | HUG 승계 실질 0원* |
| UUGANBAYAR ERDENEBAYAR | 2025.11.16 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
주택도시보증공사는 주요한의 주택임차권 승계인으로 명시돼 있으므로, 주요한 보증금 190,000,000원과 주택도시보증공사 청구액 190,000,000원을 서로 다른 두 임차보증금처럼 합산해 매수인 인수액을 계산해서는 안 됩니다. 실제 임차 관련 인원은 위 두 명이고, HUG는 주요한 권리의 승계인으로 구분해 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 2.28억은 최근 시세 이상
태한하이빌(382-25)은 18세대, 사용승인일 2017.02.02이며 대상 면적은 29.59㎡입니다. 확인된 거래 4건의 전체 평균은 213,750,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 217,500,000원, 최신 거래는 2024.11의 200,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 29.59㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2024.08 | 31.76㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 2023.03 | 27.13㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2022.06 | 27.13㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 217,500,000원 |
신건 최저가 228,000,000원은 최근 12개월 평균의 104.8%이고, 전체 거래 평균 대비로도 106.7%입니다. 특히 최신 거래 200,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세는 +3.6%로 하락 추세는 아니지만, 현재 최저가가 최근 평균보다 높은 사실은 변하지 않습니다. 따라서 신건을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 228,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,992,000원 |
| 1. 임차인 주요한 보증금 | 190,000,000원 | 190,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 34,008,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산상 주택도시보증공사 청구액 중 155,992,000원이 미배당으로 남습니다. 다만 매각물건명세서 비고상 HUG는 주요한 임차권의 승계인으로서 매수인에 대한 배당부족 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 이 미배당액을 곧바로 매수인 인수액으로 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 주요한은 0원*, 미상 점유자는 별도
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수 | 주요한 실질 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 228,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 182,400,000원 | 10,953,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 145,920,000원 | 46,922,880원 | 0원* |
* 주요한/HUG에 한정한 판단입니다. UUGANBAYAR ERDENEBAYAR의 보증금은 미상이고 잔액청구 포기·임차권 말소 조건의 적용 대상도 아니므로, 위 0원에 이 점유자의 잠재 인수액은 포함되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 2층 201호입니다.
- 입지. 화원중학교 남동측 인근이며 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 섞인 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장, 근거리에 지하철 2호선 및 5호선 까치산역이 있습니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스 개별난방·화재탐지·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 3필 일단의 부정형 완경사지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 227.0㎡, 공시지가는 3,907,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 토지거래허가. 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31. 지정 내용이 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- UUGANBAYAR ERDENEBAYAR의 보증금 확인. 전입일 2025.11.16만으로 대항력 유무를 확정하지 말고 보증금·임대차계약·확정일자·점유관계를 확인해야 합니다.
- HUG 조건 원문 재확인. 주요한의 배당부족 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매각조건으로 그대로 유지되는지 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 주요한 190,000,000원과 HUG 청구 190,000,000원을 서로 다른 임차보증금으로 합산하지 않아야 합니다.
- 신건 가격 경계. 228,000,000원은 최근 12개월 평균 217,500,000원의 104.8%이며 최신 거래 200,000,000원보다 높습니다.
- 유찰 후에도 권리 먼저. 1회 유찰 182,400,000원, 2회 유찰 145,920,000원으로 내려가더라도 미상 점유자의 인수액이 확정되기 전에는 실질취득비용 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 배당 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 아직 깨끗한 물건은 아니다”
이 사건의 가장 큰 권리인 주요한 보증금 190,000,000원은 HUG의 잔액청구 포기·임차권등기 말소 조건 덕분에 매수인 실질 인수 0원*으로 정리됩니다. 그래서 겉으로는 복잡한 선순위 임차권이 상당 부분 해소된 물건입니다.
하지만 별도 점유자 UUGANBAYAR ERDENEBAYAR의 보증금이 미상입니다. 전입은 말소기준보다 빠르므로 이를 무시할 수 없고, 보증금과 확정일자 확인 전에는 대항력과 인수금액을 확정할 수 없습니다. 여기에 신건 228,000,000원은 최근 12개월 평균 217,500,000원보다 높은 104.8%입니다. 즉 현재 판단은 “주요 권리는 조건부 해소, 미상 임차위험은 잔존, 가격은 최근 시세 이상”입니다. 권리와 가격을 함께 보면 신건에서 서두를 이유가 약합니다.
