서울남부지방법원 2026타경3427. 목동 와이앤비 제3층 제301호, 전용 27.73㎡ 다세대주택입니다. 소유자 김연희는 2022.05.04. 거래가 364,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 민간임대주택등기도 마쳤습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 권리는 2023.01.20. 부천세무서장 처분의 국 압류입니다. 2022.02.04. 설정됐던 고흥군수산업협동조합 근저당권은 2022.04.29. 이미 말소돼 현재 부담이 아닙니다.
이 사건에서 가장 중요한 권리는 박수은의 임차권입니다. 임대차계약일은 2022.03.16., 확정일자는 2022.04.05., 주민등록·점유개시는 2022.04.29.로 말소기준권리인 2023.01.20. 압류보다 빠릅니다. 따라서 대항력 있는 임차인에 해당하고 보증금도 364,000,000원으로 큽니다. 다만 매각물건명세서에는 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 이 조건을 반영하면 박수은 관련 매수인 인수는 실질 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3427 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동 646-25 와이앤비 제3층 제301호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 양천구 목동중앙남로16나길 62 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 27.73㎡ · 지상6층 중 3층 |
| 사용승인 | 2022.01.19. |
| 소유자 | 김연희 · 2022.05.04. 거래가 364,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 371,000,000원 / 371,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 364,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 ‘포기·말소 조건’이 핵심
말소기준권리는 2023.01.20. 국 압류입니다. 박수은은 주민등록과 점유가 2022.04.29.로 이보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 2024.03.13. 주택임차권등기까지 마쳤고 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 반면 이은경은 2026.02.08. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차관계 2명, HUG는 별도 보증금이 아니다
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이은경 | 전부 · 2026-02-08 | 330,000원 / 4,967,480원 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 인수 없음 |
| 박수은 | 건물 전부 · 2022-04-29 | 364,000,000원 / - | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | HUG 승계 · 실질 0원 |
실제 임차관계는 이은경·박수은 2명입니다. 주택도시보증공사는 박수은의 주택임차권승계인으로 기재돼 있으므로 별도의 제3 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 박수은의 보증금 364,000,000원을 HUG 청구액과 중복 합산하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 2.65억’이 중요하다
와이앤비는 16세대, 2022.01.19. 사용승인된 다세대주택입니다. 과거 10건 전체 평균은 370,200,000원이지만, 최근 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.05. 265,000,000원 1건이고, 최신 거래 역시 265,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 25.97㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2022.09 | 29.96㎡ | 5 | 500,000,000원 |
| 2022.05 | 28.04㎡ | 4 | 379,000,000원 |
| 2022.05 | 27.73㎡ | 2 | 374,000,000원 |
| 2022.04 | 27.73㎡ | 3 | 364,000,000원 |
| 2022.03 | 26.79㎡ | 2 | 364,000,000원 |
| 2022.03 | 25.57㎡ | 3 | 359,000,000원 |
| 2022.02 | 26.42㎡ | 3 | 364,000,000원 |
| 2022.02 | 26.79㎡ | 3 | 364,000,000원 |
| 2022.02 | 28.91㎡ | 5 | 369,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | - | 1건 | 265,000,000원 |
최저가 371,000,000원은 최근 12개월 평균 265,000,000원의 140.0%입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세도 -30.6%로 하락 방향입니다. 전체 10건 평균 370,200,000원만 보면 감정가와 비슷해 보이지만, 이는 2022년의 500,000,000원 거래 등을 포함한 값입니다. 현재 가격 메리트를 평가할 때 전체 평균을 근거로 신건을 싸다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 371,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,994,000원 |
| 1. 임차인 박수은 보증금 | 364,000,000원 | 364,000,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 364,000,000원 | 1,006,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 모델상 신청채권자 주택도시보증공사의 미배당액은 362,994,000원입니다. 다만 주택도시보증공사는 박수은의 주택임차권승계인으로 기재돼 있어 임차보증금을 별도의 추가 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 반영한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 룰상 인수액과 실질 인수액을 구분
| 회차 | 가정 매각가 | 룰상 인수 | 포기·말소 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 371,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 296,800,000원 | 72,155,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 237,440,000원 | 130,684,160원 | 0원 |
72,155,200원·130,684,160원은 대항력 임차인의 미배당 보증금을 통상 승계한다고 본 회차별 룰상 계산값입니다. 이 사건은 박수은 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건이므로, 그 조건을 반영한 실질 인수는 각 회차 0원으로 봅니다.
가격만 놓고 보면 1회 유찰 가정 296,800,000원도 최근 12개월 평균·최신거래 265,000,000원보다 높고, 2회 유찰 가정 237,440,000원은 그보다 낮습니다. 다만 최근 실거래 표본이 1건이고 추세가 -30.6%이므로, 단순히 과거 평균보다 낮아졌다는 이유만으로 가격 안전마진을 단정하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 양천구 목동 백석어린이공원 서측 인근으로, 주위에 다세대주택·아파트단지·공원·각급학교가 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 9호선 등촌역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건물의 제3층 제301호이며, 도시가스 개별난방·승강기·화재탐지설비 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 과밀억제권역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 4,095,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 점검. 와이앤비는 16세대이고 최근 12개월 실거래는 1건입니다. 전체 거래 평균보다 최신 거래와 -30.6%의 최근 추세를 우선해 보수적으로 가격을 판단할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 박수은 관련 실질 인수 0원의 핵심 근거는 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다.
- 이은경 임차관계 확인. 전입일 2026.02.08.로 대항력은 없지만 현황 점유자이므로 실제 인도 과정은 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 신건 371,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 265,000,000원의 140.0%입니다. 과거 전체 평균 370,200,000원만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 대비 과거 거래 추세가 -30.6%이므로 응찰가 판단에서 추가적인 가격 보수성이 필요합니다.
- 유찰 회차별 재평가. 1회 유찰 가정 296,800,000원은 최근 거래보다 높고, 2회 유찰 가정 237,440,000원은 최근 거래보다 낮습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기사항전부증명서에 2022.05.04. 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 원문과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 어렵다
겉으로 보면 보증금 364,000,000원의 대항력 임차인이 있어 인수형 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사가 박수은의 주택임차권승계인으로서 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어, 이를 반영한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 이은경도 말소기준권리 이후 전입이라 대항력이 없습니다.
따라서 승부처는 권리가 아니라 가격입니다. 신건 최저가이자 현재 실질취득가 371,000,000원은 최근 12개월 평균·최신거래 265,000,000원의 140.0%이며, 최근 추세도 -30.6%입니다. 전체 평균 370,200,000원과 비슷하다는 이유로 가격 매력이 있다고 평가하기 어렵습니다. 권리 위험은 조건부로 해소됐지만, 현재 회차 가격은 보류가 필요한 구조입니다.
