서울남부지방법원 2026타경3450. 방화동 마곡그랑시엘 제6층 제601호, 전용 25.62㎡ 오피스텔입니다. 감정평가상 실제 이용상태는 주거용으로 탐문됐습니다. 소유자 손재현은 2022.02.14 소유권을 이전받았고 거래가액은 250,000,000원이었습니다. 등기부상 핵심은 금융기관 근저당이 아니라 2023.04.06 강서세무서장의 압류가 말소기준권리라는 점입니다.
말소기준권리보다 앞서 김성원이 2022.02.14 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.01.11입니다. 따라서 김성원 임차권은 단순히 “등기일이 늦다”는 이유만으로 무시할 수 없습니다. 임차보증금 245,000,000원에 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 그러나 매각물건명세서 비고에는 김성원의 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 이 확약을 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3450 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 613-2 마곡그랑시엘 제6층 제601호 · 도로명 개화동로27길 22 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 전용 25.62㎡ · 주거용 이용 · 철근콘크리트구조 12층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 손재현 (2022.02.14 소유권이전 · 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 251,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 말소기준권리 | 2023.04.06 압류 · 국(처분청 강서세무서장) |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 ‘확약’이 인수를 끊는다
이 물건의 권리분석 포인트는 등기 순위와 임차인의 실제 대항력 기준을 분리해서 보는 것입니다. 김성원의 주택임차권등기는 2023.07.28로 말소기준권리보다 뒤지만, 임대차계약일 2021.12.15, 확정일자 2022.01.11, 전입·점유 2022.02.14가 모두 앞섭니다. 따라서 김성원은 대항력 有 · 우선변제 有입니다.
| 임차관계 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성원 | 건물 전부 | 2022.02.14 / 2022.01.11 | 245,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
| 남현수 | 미상 | 2024.06.07 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 보증금 승계 없음 |
확인되는 임차관계는 2명입니다. 주택도시보증공사는 김성원의 주택임차권승계인으로 기재되어 있으므로 별도의 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 김성원 보증금은 245,000,000원 한 건으로 봐야 합니다.
또 하나는 2022.02.14 기재된 민간임대주택등기입니다. 등기부에는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이 기재돼 있습니다. 입찰 전에는 이 등기의 매각 후 처리와 현재 등록상태를 원문 기준으로 확인하는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 98.8%는 ‘큰 할인’이 아니다
마곡그랑시엘의 전용 25.62㎡·25.87㎡ 실거래 12건은 2021.07~2022.01에 형성돼 있습니다. 제공된 최근12개월 평균은 254,166,666원, 최신 거래는 2022.01 260,000,000원입니다. 신건 최저가 251,000,000원은 최근12개월 평균의 98.8%로, 평균보다 낮기는 하지만 할인폭은 제한적입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 25.87㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2022.01 | 25.62㎡ | 6 | 250,000,000원 |
| 2021.12 | 25.62㎡ | 3 | 245,000,000원 |
| 2021.12 | 25.62㎡ | 7 | 255,000,000원 |
| 2021.12 | 25.87㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2021.12 | 25.62㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2021.12 | 25.62㎡ | 4 | 245,000,000원 |
| 2021.12 | 25.87㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2021.11 | 25.62㎡ | 8 | 255,000,000원 |
| 2021.10 | 25.87㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 2021.07 | 25.87㎡ | 7 | 255,000,000원 |
| 2021.07 | 25.87㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 254,166,666원 |
실거래 범위는 245,000,000원~265,000,000원이고, 본건 소유자의 2022.02.14 취득가도 250,000,000원입니다. 현재 최저가 251,000,000원은 실거래 평균보다 조금 낮지만, 실거래 최저 245,000,000원보다 높고 본건의 과거 거래가액 250,000,000원과도 거의 같은 수준입니다. 따라서 “신건부터 싸다”라고 평가할 정도의 가격 차이는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 251,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,314,000원 |
| 1. 임차인 김성원 보증금 | 245,000,000원 | 245,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 1,686,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 4,314,000원과 김성원 보증금 245,000,000원이 먼저 배당되고 주택도시보증공사 가압류에 1,686,000원이 배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 때문에 실질취득은 낙찰가와 같다
| 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 251,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 200,800,000원 | 47,811,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 160,640,000원 | 87,408,960원 | 0원 |
확약이 없는 일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준에 고정되는 문제가 생깁니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사가 미배당 잔액 청구를 포기하는 조건이 있으므로 그 구조가 끊깁니다. 따라서 확약이 실제 매각조건대로 이행되는 한 1회 유찰 시 실질취득은 200,800,000원, 2회 유찰 시 160,640,000원으로 낙찰가와 같습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔이며 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 건물은 오피스텔·공동주택·근린생활시설 복합 구조입니다.
- 입지. 방화중학교 서남측 인근으로 학교·빌라·아파트·근린생활시설·공항·공원 등이 혼재하고 생활편의시설 접근성은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 서측 인근 개화동로, 버스정류장 및 지하철 9호선 공항시장역이 있어 대중교통과 자동차 진출입은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물로 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 소화설비, 승강기, 주차장 설비가 있습니다.
- 규제. 준주거지역·중요시설물보호지구(공항)·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역·상대보호구역 및 토지거래계약허가구역 관련 기재가 있습니다.
- 토지. 공시지가 4,479,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상기타로 확인됩니다.
- 내부상태. 폐문부재로 내부 확인이 불가능해 건축물 현황도·평가전례·외부관찰 및 동류물건의 표준적 마감을 기준으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원문 확인. 김성원 임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원본을 확인해야 합니다.
- 확약 밖 점유관계. 남현수는 말소기준권리 후 전입이라 대항력은 없지만 점유부분·보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 점유 여부와 명도 일정을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.02.14 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 현재 등록상태와 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 실거래 최신 월이 2022.01입니다. 신건 최저가 251,000,000원을 과거 평균 254,166,666원만으로 저가라고 판단하면 안 됩니다.
- 환금성. 16세대 규모와 경매 통계상 평균 유찰 2.0회·낙찰률 0.0%를 감안해 재매각 가능성과 수요층을 확인해야 합니다.
- 내부 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 실제 인테리어·하자·사용상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 배당관계를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”만 보고 겁낼 물건도, “인수 0”만 보고 서두를 물건도 아니다
김성원은 보증금 245,000,000원의 대항력 있는 임차권자라서 표면적으로는 인수형 사건처럼 보입니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 미배당 보증금 잔액을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 이 조건을 반영하면 주된 보증금 실질 인수액은 0원이고, 유찰돼도 실질취득가는 낙찰가와 같습니다.
반면 가격은 매력적이라고 단정하기 어렵습니다. 신건 251,000,000원은 제공된 최근12개월 평균 254,166,666원의 98.8%이고 실거래 최저 245,000,000원보다 높습니다. 실거래도 2022.01까지라 2026.08.27 경매가격을 평가하기에는 시차가 큽니다. 16세대 규모, 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0%라는 경매 통계까지 놓고 보면 권리는 확약으로 상당 부분 정리됐지만, 신건 가격과 환금성은 보수적으로 볼 사건입니다. 결론은 권리 확인 후 가격 보류에 가깝습니다.
