서울남부지방법원 2026타경3553. 서울 강서구 마곡동 781-10 소재 물건으로, 공부상 교육연구시설(연구소) 및 공장으로 이용 중인 건물과 토지가 함께 매각됩니다. 소유자는 주식회사엘켐텍입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층·지상7층이고, 토지는 929.3㎡의 대지입니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 일괄매각이며, 옥탑의 제시외 건물인 기계 및 계단실 36.73㎡, 24,682,560원도 포함됩니다.
등기 흐름에서는 2018년과 2019년 한국산업은행 근저당이 먼저 있었지만 이 권리들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2019.12.30. 이엠코리아주식회사 근저당 2,957,500,000원이고, 그 뒤의 중소기업은행 근저당·국의 납세담보 근저당·가압류·압류· 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3553 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 781-10 주식회사엘켐텍 · 서울특별시 강서구 마곡중앙8로3길 57 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 교육연구시설(연구소) 및 공장 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 지하2층, 지상7층 · 2017.12.19. |
| 토지 | 대 · 929.3㎡ · 준공업지역 · 업무용 · 평지 · 정방형 · 중로한면 |
| 소유자 | 주식회사엘켐텍 |
| 감정가 / 최저가 | 20,179,002,860원 / 20,179,002,860원 (신건) |
| 청구액 | 2,957,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2019.12.30. 이엠코리아주식회사 근저당입니다. 이전 한국산업은행 근저당은 등기부상 이미 말소돼 있고, 말소기준 이후 설정된 중소기업은행 1,200,000,000원 근저당, 국 90,000,000원 근저당과 여러 가압류·압류는 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 동일 용도·유사 규모의 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 20,179,002,860원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판정할 수 없습니다. 특히 연구소·공장과 토지가 결합된 비주거용 물건은 개별 입지·건물 사양·사용 가능성의 영향이 커, 신건 최저가만 보고 가격 메리트를 부여하지 않는 것이 안전합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 20,179,002,860원 | 0원 | 12,128,642,046원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 16,143,202,288원 | 0원 | 8,133,199,480원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 12,914,561,830원 | 0원 | 4,936,845,427원 |
제시된 세 회차 모두 채권 미배당액은 0원이고 신청채권자인 이엠코리아주식회사도 2,957,500,000원을 전액 배당받는 시뮬레이션입니다. 다만 이는 권리·배당 구조를 보여주는 것이지 시장가격 적정성을 입증하는 자료는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 20,179,002,860원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 204,190,029원 |
| 을구 3번 근저당권 · 이엠코리아주식회사 | 2,957,500,000원 | 2,957,500,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 국 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 주식회사 강성티타늄 | 125,925,100원 | 125,925,100원 |
| 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 297,000,000원 | 297,000,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 기술보증기금 | 448,845,000원 | 448,845,000원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사 신화프리텍 | 31,600,685원 | 31,600,685원 |
| 갑구 7번 가압류 · 에스비선보 주식회사 | 2,695,300,000원 | 2,695,300,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 12,128,642,046원 |
채권 총액 7,846,170,785원은 전액 배당되는 시뮬레이션이며 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여 12,128,642,046원은 당해세·임차인 최우선변제 미반영으로 실제 배당에서는 변동될 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울식물원 동측 인근으로, 접한 중로변에는 교육연구시설·업무시설이 소재하고 양천향교역·발산역 인근에는 근린생활시설과 오피스텔이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 지하철 9호선 양천향교역과 5호선 발산역이 소재합니다.
- 이용. 공부상 교육연구시설(연구소) 및 공장으로 이용 중이며 기본 위생·급배수·냉난방·전기·화재탐지·승강기·카리프트·옥내소화전·수변전·태양광설비가 되어 있습니다.
- 토지. 929.3㎡ 대지, 준공업지역·업무용·평지·정방형·중로한면이며 공시지가는 3,875,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역(마곡도시개발사업)·도시개발구역·과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 매각범위. 건물과 토지의 일괄매각이며 건물 옥탑의 기계 및 계단실 36.73㎡, 24,682,560원도 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 감정요항상 임대관계 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서, 현장 점유자를 대조해 대항력 가능성이 있는 점유관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 용도 실거래 비교가 없으므로 감정가 20,179,002,860원을 시세로 그대로 받아들이지 말고 별도의 유사 자산 비교가 필요합니다.
- 용도 확인. 공부상 교육연구시설(연구소) 및 공장으로 이용 중인 비주거 물건이므로 향후 사용 목적과 건축·도시계획상 제한을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 옥탑의 기계 및 계단실 36.73㎡가 포함된 일괄매각이라는 점을 매각범위와 함께 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원이지만 당해세·최우선변제 미반영 사항과 실제 점유관계는 별도 검토가 필요합니다.
- 등기 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일 2026.08.24. 기준 권리관계와 매각기일 전 변동 여부를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 현재 말소기준권리는 2019.12.30. 이엠코리아주식회사 근저당이고, 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 감정요항의 임대관계는 미상이고, 가격을 검증할 실거래 자료도 없습니다. 따라서 결론은 등기 권리는 우호적, 점유와 가격은 확인 전 보류입니다. 신건 최저가 자체를 가격 메리트로 해석하기보다 실제 사용 가능성·점유관계·유사 자산 가격을 함께 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
