서울남부지방법원 2026타경3553. 마곡동 781-10의 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 건물은 공부상 교육연구시설(연구소) 및 공장으로 이용 중이고, 토지는 929.3㎡의 대지입니다. 매각물건명세서에는 건물 옥탑의 제시외 건물인 기계 및 계단실 36.73㎡, 24,682,560원도 포함되는 일괄매각으로 기재돼 있습니다.
권리의 기준점은 2019.12.30. 설정된 이엠코리아주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 2,957,500,000원이고, 그 이후 설정·등기된 중소기업은행 근저당, 국의 근저당, 가압류·압류 및 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오에서도 현재 회차부터 3회 유찰 시까지 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3553 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 781-10 · 서울특별시 강서구 마곡중앙8로3길 57 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 교육연구시설(연구소) 및 공장 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 지하2층, 지상7층 · 2017.12.19 |
| 토지 | 대 · 929.3㎡ · 준공업지역 · 업무용 · 평지 · 정방형 · 중로한면 |
| 소유자 | 주식회사엘켐텍 |
| 감정가 / 최저가 | 20,179,002,860원 / 16,143,202,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권액 | 2,957,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 을구 3번 이엠코리아주식회사 근저당권입니다. 이후 중소기업은행의 1,200,000,000원 근저당, 국의 90,000,000원 근저당과 주식회사 강성티타늄·신용보증기금·기술보증기금·주식회사 신화프리텍·에스비선보 주식회사 등의 가압류, 강서구와 국의 압류가 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 분류돼 있습니다.
② 가격 판단 — 80%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 감정가 20,179,002,860원의 80%인 16,143,202,000원입니다. 이미 1회 유찰됐지만, 동일 자산의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 없어 이 가격이 실제 시장가보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
이 물건은 아파트처럼 동일 평형 거래가 반복되는 주거상품이 아니라 교육연구시설(연구소) 및 공장 + 토지의 일괄매각입니다. 따라서 감정가 대비 할인율보다 토지·건물의 실제 사용가치, 임대·자가사용 가능성, 마곡 업무·연구시설 수요를 별도로 검증해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 16,143,202,000원 | 0원 | 8,133,199,195원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 12,914,561,600원 | 0원 | 4,936,845,199원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51.2% | 10,331,649,280원 | 0원 | 2,379,762,002원 |
③ 예상배당표 (매각가 16,143,202,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 163,832,020원 |
| 을구 3번 근저당권 · 이엠코리아주식회사 | 2,957,500,000원 | 2,957,500,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 국 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 주식회사 강성티타늄 | 125,925,100원 | 125,925,100원 |
| 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 297,000,000원 | 297,000,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 기술보증기금 | 448,845,000원 | 448,845,000원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사 신화프리텍 | 31,600,685원 | 31,600,685원 |
| 갑구 7번 가압류 · 에스비선보 주식회사 | 2,695,300,000원 | 2,695,300,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 8,133,199,195원 |
현재 회차 가정에서 배당 대상 채권 합계 7,846,170,785원은 전액 배당되고, 채권 미배당액은 0원입니다. 소유자 잔여는 8,133,199,195원으로 계산돼 있습니다. 실제 배당은 당해세 등 우선순위 항목에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 물건 특성 — 일괄매각·연구소·공장
- 이용상태. 공부상 교육연구시설(연구소) 및 공장으로 이용 중입니다.
- 제시외 건물. 건물 옥탑의 기계 및 계단실 36.73㎡, 24,682,560원이 포함 매각됩니다.
- 설비. 위생·급배수, 냉난방, 전기, 화재탐지, 승강기, 카리프트, 옥내소화전, 수변전, 태양광설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 929.3㎡의 대지로, 준공업지역·업무용·평지·정방형·중로한면입니다.
- 공시지가. 3,875,000원/㎡입니다.
⑤ 입지·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서울식물원 동측 인근으로, 접한 중로변에 교육연구시설과 업무시설이 소재하며 양천향교역·발산역 인근에는 근린생활시설과 오피스텔이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 지하철 9호선 양천향교역과 5호선 발산역이 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·마곡도시개발사업 지구단위계획구역입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등이 포함돼 있습니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용이 기재돼 있으므로 실제 적용 여부는 매수 목적과 대상 기준을 원문으로 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 옥탑 제시외 건물 36.73㎡가 함께 매각되는 범위를 원문과 대조하세요.
- 용도 적합성. 공부상 교육연구시설(연구소) 및 공장 용도가 향후 사용계획과 맞는지 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 준공업지역·공항 관련 보호지구·마곡도시개발사업 지구단위계획 및 토지거래허가 관련 규제를 검토해야 합니다.
- 설비 상태. 승강기·카리프트·수변전·태양광·냉난방 등 설비의 실제 상태와 유지비를 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가와 유찰률만 보지 말고 인근 업무·연구·공장 자산의 실제 매매·임대사례를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘사용가치와 가격 검증’이 핵심
이 사건은 권리 구조만 보면 비교적 명확합니다. 2019.12.30. 이엠코리아주식회사 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으며 현재부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 현재 최저가는 16,143,202,000원으로 감정가의 80%지만, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없으므로 할인율 자체를 가격 메리트로 바꿔 읽으면 안 됩니다. 더구나 공부상 교육연구시설(연구소) 및 공장이고 토지와 함께 매각되는 비주거 자산인 만큼, 입찰의 승부처는 권리 인수보다 점유·사용관계, 용도 적합성, 규제, 설비 상태와 실제 시장가격을 얼마나 정확히 검증하느냐에 있습니다.
