의정부지방법원 2025타경71742. 남양주시 진접읍 금곡리 일대의 기타 + 토지 물건으로, 감정 이용상태는 단독주택입니다. 등기 건물은 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 655-83 제1호, 도로명주소는 경복대로271번길 20-53으로 표시되어 있고 소유자는 김영철입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 4,697,947,520원으로 신건입니다.
권리 흐름은 비교적 명확합니다. 과거 2023.02.13 설정된 별내농업협동조합 근저당 2건은 2023년 7월 일부포기로 말소되었고, 현재 말소기준은 2023.07.07 을구 3번 별내농업협동조합 근저당권 120,000,000원입니다. 이 근저당은 2025.03.26 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐고, 2025.05.29 그 회사가 임의경매를 신청했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71742 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 655-5 |
| 등기 건물 | 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 655-83 제1호 · 경기도 남양주시 진접읍 경복대로271번길 20-53 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상2층 |
| 소유자 | 김영철 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 4,697,947,520원 / 4,697,947,520원 (신건) |
| 청구액 | 2,277,864,866원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 토지 | 2,733㎡ · 지목 공장용지 · 토지이용상황 주거나지 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2023.07.07 별내농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이며 채무자는 이기창입니다. 이후 2024.03.06 임주환 가압류 300,000,000원과 2025.05.29 농업협동조합자산관리회사 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.03.07 가압류 100,000,000원, 분당세무서 압류들은 등기부상 이미 말소되어 있습니다.
② 임차인 — 전입은 말소기준보다 늦다
실제 임차인으로 확인되는 사람은 손광은 1명입니다. 전입일은 2023.07.17로, 말소기준인 2023.07.07보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력은 없으며 배당요구는 2025.07.16 접수됐습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 손광은 | 미상 | 2023.07.17 | 미상 | 미상 | 2025.07.16 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 매각 범위 — 이 사건의 실무 핵심
- 일괄매각. 토지와 건물 등 매각 대상은 일괄매각입니다.
- 제시외 건물 포함. 매각물건명세서 비고상 제시외 건물이 포함됩니다.
- 목록 2 지분매각. 전체 권리가 아닌 지분매각 대상이 포함되어 있어 정확한 지분 범위를 확인해야 합니다.
- 목록 6 일부 제외. 지상 제시외 건물 중 컨테이너, 판넬조 판넬지붕 창고, 컨테이너는 철거·이동이 용이하다는 이유로 감정평가와 매각에서 제외됩니다.
- 공부와의 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,697,947,520원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 49,379,475원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 별내농업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 임주환 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,228,568,045원 |
위 계산에서 채권 합계 420,000,000원은 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 소유자 잔여는 4,228,568,045원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 4,697,947,520원 | 420,000,000원 | 0원 | 4,228,568,045원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 3,758,358,016원 | 420,000,000원 | 0원 | 3,298,374,436원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 3,006,686,412원 | 420,000,000원 | 0원 | 2,554,219,548원 | 0원 |
이 사건은 회차가 내려가도 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 따라서 유찰 시 권리 인수액이 늘어나는 대항력 임차인형 물건은 아닙니다. 다만 실거래 비교 자료가 없어 감정가 4,697,947,520원이 시장가 대비 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남양주시 진접읍 금곡리 소재 주곡초등학교 남서측 인근으로, 연립주택·단독주택·주거나지가 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 진접역(지하철 4호선)이 소재해 대중교통 상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상2층이며 외벽은 몰탈위 페인팅·판넬 마감, 창호는 하이샷시입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 냉난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 면적 2,733㎡, 지목 공장용지, 토지이용상황 주거나지, 완경사·부정형, 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 549,700원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역, 도시지역, 자연녹지지역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되어 있습니다.
- 감정요항상 제한. 보전녹지지역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역이 기재되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 목록별 매각 범위 확인. 일괄매각이지만 목록 2는 지분매각이므로 지분의 정확한 대상과 사용관계를 원문으로 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 구분. 포함되는 제시외 건물과 목록 6 지상의 매각 제외 컨테이너·판넬조 창고 등을 현장에서 구분해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 토지거래계약에관한허가구역 포함 여부가 표시되어 있으므로 취득 절차와 이용계획 관련 요건을 확인해야 합니다.
- 임차인 보증금 확인. 손광은은 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당요구 자료와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 신청채권 검증. 사건 청구액 2,277,864,866원과 제공된 배당표의 신청채권자 배당 0원 사이의 관계를 반드시 확인하세요.
- 가격 판단 별도. 실거래 비교 자료가 없어 최저가가 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
맺으며 — 권리보다 ‘무엇을 사는지’가 더 중요하다
등기와 임차관계만 보면 이 사건의 결론은 비교적 단순합니다. 말소기준은 2023.07.07 근저당이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 손광은의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 이 물건을 단순한 ‘권리 깨끗한 주택’으로 분류하기에는 매각 구조가 복잡합니다. 2,733㎡ 토지, 목록 2 지분매각, 제시외 건물 포함, 일부 제시외 시설 매각 제외, 토지거래계약에관한허가구역이 한 사건에 겹쳐 있습니다. 여기에 사건 청구액 2,277,864,866원과 배당 계산상 신청채권자 배당 0원이라는 확인 포인트도 남습니다. 따라서 이 사건은 등기상 인수 위험은 낮지만, 매각대상·지분·현황 확인 난도는 높은 물건으로 보는 것이 맞습니다.
