서울남부지방법원 2026타경3737. 서울 강서구 화곡동 한울아파트 11층 1101호입니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 낙찰가와 임차보증금 인수액을 합친 실질취득액입니다. 임차인 박기범은 임대차계약일 2023.02.22, 점유개시 2023.03.15, 전입 2023.03.17, 확정일자 2023.02.22이고 보증금은 225,000,000원입니다. 말소기준으로 잡힌 2023.09.04 케이비국민카드 가압류보다 전입이 앞서 대항력이 있는 임차인이며, 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 최저매각가는 204,800,000원입니다. 여기서 집행비용 3,667,200원을 제외한 201,132,800원이 임차인에게 우선 배당되면, 보증금 잔액 23,867,200원이 남습니다. 따라서 낙찰대금과 인수액을 합친 현재 회차 실질취득은 228,667,200원입니다. 최저가만 보면 최근 실거래 220,000,000원의 93.1%지만, 권리 인수까지 반영하면 최근 시세를 웃돕니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3737 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 899-8 한울아파트 제11층 제1101호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 28.82㎡ · 지상12층 중 11층 |
| 소유자 | 김호동 |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 204,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 231,901,899원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 이용상태 | 아파트 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2023.04.11 설정된 문인숙 근저당권 20,000,000원은 2025.01.20 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.09.04 케이비국민카드 가압류 15,148,543원입니다. 그보다 앞서 박기범이 2023.03.17 전입했고, 2023.02.22 확정일자까지 갖춘 상태라 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 이후 강현이 근저당 20,000,000원, 국민건강보험공단 압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임차보증금의 미배당 잔액은 매수인이 부담합니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박기범 | 건물 전부 · 주거 | 2023.03.17 / 2023.02.22 | 225,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 잔액 인수 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
한울아파트는 36세대, 2018.08.06 준공이며 비교 대상 전용면적은 28.82㎡입니다. 최근 12개월 거래는 2026.06 전용 28.82㎡ 9층의 220,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 220,000,000원이고, 최근 가격은 이전 거래군 대비 -14.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 28.82㎡ | 9 | 220,000,000원 |
| 2025.04 | 28.82㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2021.12 | 29.98㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 2021.10 | 26.24㎡ | 6 | 268,000,000원 |
| 2021.08 | 26.24㎡ | 11 | 265,000,000원 |
전체 5건 평균은 248,600,000원이지만 오래된 2021년 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래인 220,000,000원을 우선해야 합니다. 현재 최저가 자체는 220,000,000원보다 낮지만, 인수액을 합친 실질취득 228,667,200원은 최근 시세보다 높습니다. 더구나 최근 가격 추세가 -14.0%이므로 전체 평균 248,600,000원을 근거로 현재 회차가 싸다고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 204,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,667,200원 |
| 1. 임차인 박기범 보증금 | 225,000,000원 | 201,132,800원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 15,148,543원 | 0원 |
| 3. 근저당권 · 강현이 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 231,901,899원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,667,200원을 제외한 매각대금이 임차인 보증금 배당에 사용됩니다. 박기범의 보증금 중 23,867,200원이 남아 매수인에게 인수됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 내려가는 것은 낙찰가, 늘어나는 것은 인수액
| 회차 | 매각가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 204,800,000원 | 23,867,200원 | 228,667,200원 |
| 2회 유찰 시 | 163,840,000원 | 64,253,760원 | 228,093,760원 |
| 3회 유찰 시 | 131,072,000원 | 96,563,008원 | 227,635,008원 |
매각가가 204,800,000원에서 163,840,000원, 다시 131,072,000원으로 내려가더라도 인수액이 23,867,200원에서 64,253,760원, 96,563,008원으로 커집니다. 그 결과 실질취득액은 계속 약 228,000,000원 수준에 머뭅니다. 따라서 이 사건에서는 유찰 횟수 자체보다 임차보증금의 미배당 잔액이 가격 구조를 지배합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서구립 곰달래도서관 북서측 인근이며 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 도시형생활주택, 근린생활시설이 섞인 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 까치산역 지하철 2호선·5호선이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상12층 건물의 11층 1101호이며, 위생·급배수·승강기·소화·화재탐지·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 7,630,000원/㎡, 토지면적은 359.3㎡입니다. 남측 약 10미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 현황. 공부상 아파트이며 탐문조사상 현황도 공부와 동일하게 조사됐으나, 내부는 이해관계인 부재로 확인하지 못했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득 분리. 현재 최저가는 204,800,000원이지만 인수액을 더하면 228,667,200원입니다. 응찰 판단은 반드시 후자를 기준으로 해야 합니다.
- 임차보증금 잔액. 박기범의 보증금 225,000,000원 중 배당으로 변제되지 않는 금액은 매수인에게 넘어옵니다. 실제 배당결과를 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시. 2회·3회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 인수액이 각각 64,253,760원·96,563,008원으로 증가합니다.
- 최근 시세 우선. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 220,000,000원이고, 최근 가격 추세는 -14.0%입니다. 전체 5건 평균 248,600,000원만으로 가격을 평가하지 않아야 합니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 내부를 확인하지 못했으므로 실제 내부구조와 상태를 입찰 전 재확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 배당관계와 실거래 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “204,800,000원짜리 물건”으로 보면 틀린다
이 물건의 현재 최저가는 204,800,000원이지만 실제 경제적 부담은 거기서 끝나지 않습니다. 대항력 있는 임차인 박기범의 보증금 미배당분 23,867,200원을 더하면 실질취득은 228,667,200원입니다. 이는 2026.06 최신 거래와 최근 12개월 평균 220,000,000원보다 높습니다. 추가 유찰이 발생해도 줄어든 낙찰가만큼 임차인 인수액이 커지는 구조라, 2회·3회 유찰 시 실질취득도 각각 228,093,760원, 227,635,008원 수준입니다. 최근 가격 추세까지 -14.0%인 만큼, 이 사건은 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금까지 합친 총부담액을 기준으로 판단해야 하는 경매입니다.
