서울남부지방법원 2026타경3737. 서울 강서구 화곡동 한울아파트 11층 1101호, 전용면적 28.82㎡ 아파트입니다. 소유자 김호동은 2019.03.15. 거래가액 242,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 권리분석의 핵심은 2023.09.04. 케이비국민카드 가압류를 말소기준으로 보고, 그보다 앞서 2023.03.17. 전입한 임차인 박기범의 대항력을 어떻게 반영하느냐입니다. 박기범은 확정일자 2023.02.22., 보증금 225,000,000원, 배당요구 2025.03.24.로 우선변제권도 행사하는 구조입니다.
현재 신건 매각가 256,000,000원을 가정한 배당에서는 박기범의 보증금 225,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 다만 1회 유찰 시에는 최저가가 204,800,000원으로 내려가면서 23,867,200원, 2회 유찰 시에는 최저가 163,840,000원에 64,253,760원의 인수가 발생합니다. 따라서 유찰 후에는 최저가가 아니라 낙찰가와 미배당 인수를 합친 실질취득 구조로 시세와 비교해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3737 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 899-8 한울아파트 제11층 제1101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 28.82㎡ · 지상12층 건물 내 11층 |
| 단지 | 한울아파트 · 36세대 · 2018.08.06. 준공 |
| 소유자 | 김호동 (2019.03.15. 소유권이전 · 거래가액 242,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 256,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 231,901,899원 |
| 매각기일 | 2026.08.26. |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2023.09.04. 케이비국민카드 가압류 15,148,543원입니다. 임차인 박기범의 전입은 2023.03.17.로 그보다 앞서고, 확정일자도 2023.02.22.이므로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인으로 분석됩니다. 이후 강현이 근저당, 국민건강보험공단 압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 박기범의 임차권등기도 등기부상 매각으로 소멸하지만, 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는 회차에서는 대항력에 따른 미배당액 인수 문제가 별도로 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박기범 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 225,000,000원 | 2023.03.17. / 2023.02.22. | 2025.03.24. | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 2.20억’이 중요하다
한울아파트 동일면적 실거래는 최근 5건이 확인됩니다. 전체 평균은 248,600,000원이지만 2021년의 260,000,000원·268,000,000원·265,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 반면 최근 12개월 평균은 220,000,000원, 최신 거래도 2026.06. 220,000,000원이며, 최근 거래와 과거 거래의 추세는 -14.0%입니다. 따라서 가격 판단에서 전체 평균 248,600,000원을 근거로 신건 가격을 긍정적으로 평가해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 28.82㎡ | 9 | 220,000,000원 |
| 2025.04 | 28.82㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2021.12 | 29.98㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 2021.10 | 26.24㎡ | 6 | 268,000,000원 |
| 2021.08 | 26.24㎡ | 11 | 265,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 28.82㎡ | 1건 | 220,000,000원 |
현재 최저가 256,000,000원은 최근 12개월 평균 220,000,000원의 116.4%입니다. 최근 실거래보다 높은 가격이므로 신건에 가격 메리트가 있다고 볼 근거는 없습니다. 또한 1회·2회 유찰 뒤에는 표면 최저가가 204,800,000원과 163,840,000원으로 내려가지만, 각각 임차보증금 미배당 인수가 발생하므로 그 최저가만 최근 시세 220,000,000원과 비교해서 “싸다”고 평가해서도 안 됩니다.
④ 회차별 실질취득 구조
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 256,000,000원 | 0원 | 256,000,000원 기준 · 최근 12개월 시세보다 높음 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 204,800,000원 | 23,867,200원 | 대항력 미배당 인수 발생 · 보증금 225,000,000원 부근 기준으로 판단 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 163,840,000원 | 64,253,760원 | 최저가 하락만큼 인수가 커짐 · 보증금 225,000,000원 부근 기준으로 판단 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지는 회차에서는 최저가가 아니라 미배당 보증금 인수까지 포함한 실질취득 관점으로 시세와 비교해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 256,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,384,000원 |
| 1. 임차인 박기범 보증금 | 225,000,000원 | 225,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 15,148,543원 | 15,148,543원 |
| 3. 근저당 · 강현이 | 20,000,000원 | 11,467,457원 |
| 4. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 231,901,899원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 256,000,000원 가정에서는 박기범의 임차보증금이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 강현이 근저당은 일부 미배당, 신청채권자 한국주택금융공사는 예상배당 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 기준 이용상태는 아파트이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상12층 건물의 11층 1101호입니다.
- 입지. 강서구립 곰달래도서관 북서측 인근으로 오피스텔·다세대주택·아파트·도시형생활주택·근린생활시설이 섞인 혼합지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 까치산역(지하철 2호선·5호선)이 있어 교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가 7,630,000원/㎡, 평지·가로장방·소로한면 조건입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역 등에 포함되며, 아파트 용도의 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.10.20.~2026.12.31.입니다.
- 현황. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없으나, 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 거래성. 36세대 규모이며 동일면적 최근 12개월 거래는 1건, 단지 경매 평균 유찰횟수는 1.5회로 집계돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 회차 배당 확인. 현재 256,000,000원 가정에서는 임차보증금 225,000,000원이 전액 배당되어 인수액이 0원이지만, 실제 배당순위와 배당액은 매각물건명세서·배당요구 내역과 대조하세요.
- 유찰 후에는 최저가만 보지 말 것. 1회 유찰 시 인수 23,867,200원, 2회 유찰 시 인수 64,253,760원이 발생하는 시나리오입니다. 실질취득은 대항력 보증금 225,000,000원 부근으로 수렴하는 구조를 기준으로 판단해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 220,000,000원이고 추세가 -14.0%이므로 전체 평균 248,600,000원보다 최근 시장가격을 우선하세요.
- 임차권 확인. 박기범의 임차권등기, 전입 2023.03.17., 확정일자 2023.02.22., 배당요구 2025.03.24.를 원본에서 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.29. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 현재 상태와 경매 후 처리관계를 원본 서류에서 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 현장조사 당시 내부를 확인하지 못했으므로 실제 내부구조와 상태를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “현재 인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제
이 사건은 대항력 임차인이 있다는 사실만으로 곧바로 위험한 물건은 아닙니다. 현재 신건가 256,000,000원을 전제로 하면 박기범의 보증금 225,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 권리상 현재 인수가 없다는 사실이 가격상 유리하다는 뜻은 아닙니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 220,000,000원인데 신건 최저가는 그 가격의 116.4%이고, 최근 거래 추세도 -14.0%입니다.
더 중요한 점은 유찰 이후입니다. 1회 유찰 최저가 204,800,000원에는 23,867,200원, 2회 유찰 최저가 163,840,000원에는 64,253,760원의 임차보증금 인수가 발생합니다. 즉 낙찰가가 내려가도 대항력 임차인의 미배당 보증금이 늘어나 실질취득액은 보증금 225,000,000원 부근에서 움직이는 구조입니다. 따라서 이 물건의 결론은 “현재 권리는 정리 가능하지만, 신건 가격은 최근 시세 이상이고 유찰 후에도 표면 최저가만으로는 싸다고 볼 수 없다”입니다.
