서울남부지방법원 2026타경4078. 서울 강서구 가양동 마곡지웰에스테이트 7층 716호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 윤형관이며 2016년 매매로 115,934,000원에 취득했습니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 권리는 근저당이 아니라 2023.10.10. 신용보증기금 가압류 459,000,000원입니다. 이 가압류가 말소기준권리이고, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 등기 말소 여부만 보고 끝낼 수 있는 물건은 아닙니다. 임차인 박혜정은 2022.02.04. 전입·점유, 2022.01.04. 확정일자를 갖추고 있어 말소기준보다 빠릅니다. 보증금은 100,000,000원이고 2024.03.11. 주택임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 따라서 포기·말소 조건을 제외하면 매각가가 보증금을 충분히 배당하지 못하는 만큼 매수인 인수 문제가 생기는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4078 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 가양동 194-2 마곡지웰에스테이트 제7층 제716호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 양천로49길 54 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 7층 건물 내 제7층 제716호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 윤형관 (2016.06.20. 매매 · 2016.07.05. 소유권이전 · 거래가액 115,934,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 99,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 핵심
2014.09.18. 설정됐던 주식회사한국외환은행 근저당권 2,990,000,000원과 5,850,000,000원은 2014.10.20. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.10.10. 신용보증기금 가압류입니다. 그 뒤 2023.10.11.부터 2024.06.26.까지 추가 가압류가 이어졌고, 2025.06.12. 국 압류 및 2026.03.11. 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 배당부족 3,182,000원, 그러나 실질 인수 0원*
확인되는 임차인·점유자는 2명입니다. 주택도시보증공사는 박혜정의 주택임차권 승계인으로 기재돼 있으므로 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박혜정 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.04 | 2022.01.04 | 100,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 주택도시보증공사 승계 |
| 정성훈 | 미상 | 2024.10.18 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
신건 매각가 99,000,000원을 가정하면 집행비용 2,182,000원을 먼저 제하고 박혜정 보증금에 96,818,000원이 배당됩니다. 보증금 100,000,000원 중 3,182,000원이 미배당되는 계산입니다.
* 배당계산상 박혜정 보증금의 미배당액은 현재 회차 3,182,000원입니다. 다만 주택도시보증공사가 매수인에 대한 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 매각조건을 반영해 실질 인수액을 0원으로 판단했습니다. 이 조건은 박혜정의 승계 임차권에 관한 것이며, 정성훈의 점유관계와 보증금 미상 문제까지 없애는 조건은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 99,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,182,000원 |
| 1. 임차인 박혜정 보증금 | 100,000,000원 | 96,818,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 459,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 450,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국산업은행 | 483,495,144원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 1,903,956,164원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사하나저축은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 940,544,304원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 농협은행주식회사 | 666,996,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 98,601,845원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 주식회사신한은행 | 233,999,387원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 중소기업은행 | 1,722,924,925원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 주식회사국민은행 | 61,102,982원 | 0원 |
| 13. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
후순위 채권 총액 7,620,620,751원은 이 가정에서 배당되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 박혜정 보증금의 배당계산상 미배당 3,182,000원은 위 포기·말소 조건을 반영하면 매수인 실질 인수 0원*으로 판단합니다.
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 인수 | 실질 인수* | 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 99,000,000원 | 3,182,000원 | 0원* | 99,000,000원* |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 79,200,000원 | 22,625,600원 | 0원* | 79,200,000원* |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 63,360,000원 | 38,180,480원 | 0원* | 63,360,000원* |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 7층 건물의 제7층 제716호입니다.
- 입지. 서울양천초등학교 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·주상용건물·오피스텔·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 9호선 양천향교역이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·소방·기계식주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 8미터, 서측 약 10미터 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용, 공시지가는 6,526,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 박혜정 승계 임차권의 실질 인수 0원* 판단을 좌우하는 핵심 조건입니다.
- 정성훈 점유 확인. 2024.10.18. 전입으로 말소기준 이후이므로 대항력은 없지만, 점유 부분·보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다.
- 가격 메리트 별도 검증. 현재 회차는 감정가와 최저가가 모두 99,000,000원인 신건입니다. 동일 오피스텔 실거래 비교수치가 제시되지 않아 감정가만으로 싸다고 판단할 수 없습니다.
- 배당구조 확인. 신건에서는 집행비용 2,182,000원과 박혜정 보증금 96,818,000원이 매각대금 전부를 사용하고 후순위 채권자는 배당 0원입니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 매각조건을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 ‘조건부 정리’, 가격은 별도 검증
이 물건의 핵심은 감정가 99,000,000원이 아니라 100,000,000원 선순위 임차보증금입니다. 박혜정은 말소기준보다 먼저 전입·점유했고 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 신건 배당계산만 보면 3,182,000원이 남아 매수인 인수형이지만, 주택도시보증공사가 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 매각조건 때문에 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
그렇다고 완전히 단순한 물건은 아닙니다. 정성훈은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 점유관계 확인이 남아 있고, 오피스텔의 현재 시장가격을 직접 비교할 실거래 수치도 제시되지 않았습니다. 따라서 결론은 주된 임차권 인수위험은 조건부로 해소되지만, 매각조건 확인과 점유 확인을 끝낸 뒤 가격을 별도로 판단해야 하는 물건입니다.
