서울남부지방법원 2026타경4079. 양천구 목동 ‘동진빌라’ 제5층 제502호로, 전용면적은 28.44㎡이고 감정 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가 279,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 223,200,000원입니다. 등기부에는 현재 유효한 근저당권이나 압류가 확인되지 않고, 자료상 말소기준은 2026.03.13 강제경매개시결정입니다.
그러나 이 물건은 등기부만 보고 ‘깨끗하다’고 결론내리기 어렵습니다. 실제 임차인은 이호동 1명으로 조사되어 있고, 2020.07.29 전입신고와 2022.08.08 확정일자가 확인됩니다. 전입일이 2026.03.13 강제경매개시결정보다 앞서 자료상 대항력이 있는 임차인으로 분류되어 있습니다. 보증금 액수가 확인되지 않아 낙찰자가 승계할 미배당 보증금이 얼마인지 현재 확정할 수 없다는 점이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4079 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동 324-186 동진빌라 제5층 제502호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 양천구 목동중앙남로16가길 22-14 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 28.44㎡ |
| 소유자 | 이미순 |
| 감정가 / 최저가 | 279,000,000원 / 223,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이호동 / 192,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 규모 | 동진빌라 14세대 · 사용승인 2016.06.01 |
① 권리 흐름 — 등기부보다 임차인이 더 중요하다
등기부상 과거 하나은행 근저당권은 2016.11.01 말소되었고, 2023년 국세 압류와 2024년 경기신용보증재단 가압류·종전 강제경매도 모두 말소된 상태입니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2026.03.13 접수된 이호동의 강제경매개시결정입니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이호동 | 미상 | 2020.07.29 | 2022.08.08 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수액 미상 |
② 시세 비교 — 1회 유찰됐지만 아직 최근 거래보다 높다
동진빌라 전용 28.44㎡의 확인된 최근 거래는 2026년 4월 3층 210,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 같은 210,000,000원이며, 현재 최저가 223,200,000원은 이 가격의 106.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 28.44㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 28.44㎡ | 1건 | 210,000,000원 |
현재 최저가는 최근 거래보다 13,200,000원 높고, 감정가 279,000,000원은 최근 거래보다 69,000,000원 높습니다. 실거래 표본이 1건뿐이라 시세 범위를 넓게 단정하기는 어렵지만, 적어도 확인된 최신 거래를 기준으로는 현재 최저가가 저렴하다고 볼 근거가 없습니다. 게다가 임차보증금 인수액이 확정되지 않아 실제 취득비용은 최저가보다 더 커질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 223,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,924,800원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 이호동 | 192,000,000원 | 192,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 27,275,200원 |
현재 회차 가정에서는 신청채권 192,000,000원이 전액 배당되고 27,275,200원이 남습니다. 다만 임차인 이호동의 보증금 액수가 확인되지 않았으므로, 위 표의 인수 0원 계산만으로 실제 임차보증금 승계 여부까지 확정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 · 80% | 223,200,000원 | 192,000,000원 | 0원 | 27,275,200원 |
| 2회 유찰 · 64% | 178,560,000원 | 175,260,160원 | 16,739,840원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 51% | 142,848,000원 | 140,048,128원 | 51,951,872원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)이며, 사용승인일은 2016.06.01입니다.
- 입지. 목3동주민센터 남서측 인근으로, 주변은 다세대주택·아파트단지·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 근거리에 지하철 9호선 등촌역이 소재합니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 폭 약 4미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 완경사 가로장방형 토지이며 공시지가는 4,194,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·원추표면구역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 14세대의 소규모 다세대이며, 동일면적 최근 12개월 실거래 표본은 1건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차보증금 확인. 이호동의 보증금 액수와 실제 점유관계, 임대차계약서 내용을 확인해야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 채권자와 임차인의 관계 확인. 신청채권자 이호동과 임차인 이호동이 동일하므로 192,000,000원 채권의 원인과 임대차보증금의 관계를 원문으로 대조하세요.
- 배당요구 확인. 확정일자는 2022.08.08로 확인되지만 배당요구 여부가 확정되지 않았으므로 실제 배당·승계 구조를 확인하세요.
- 가격 착시 경계. 현재 최저가 223,200,000원은 최근 동일면적 거래 210,000,000원보다 13,200,000원 높습니다.
- 호수 표시 대조. 등기상 제5층 제502호와 감정요항표 제4층 제402호 표기의 대응관계를 원본 감정서에서 확인하세요.
- 토지거래허가 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 기재가 있으므로 낙찰 시 적용 여부와 절차를 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분 및 당해세 등 실제 매수인 부담 가능 항목을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·배당요구 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 20% 유찰보다 ‘미상 보증금’이 먼저다
이 사건은 감정가 279,000,000원에서 한 차례 유찰되어 223,200,000원까지 내려왔지만, 확인된 최근 동일면적 실거래 210,000,000원보다 여전히 6.3% 높습니다. 여기에 2020.07.29 전입한 대항력 임차인 이호동의 보증금이 확인되지 않아, 낙찰가만으로 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
특히 신청채권자와 임차인이 모두 이호동으로 확인되는 만큼, 192,000,000원 채권의 성격과 임대차보증금의 관계, 실제 점유 및 배당요구 여부가 권리분석의 핵심입니다. 현재 숫자만 놓고 보면 가격 메리트가 확인되지 않고, 권리 인수액 또한 미상입니다. 이 물건은 ‘얼마나 유찰됐는가’보다 임차보증금이 얼마이고 무엇이 배당된 뒤 남는가를 먼저 확정해야 하는 사건입니다.
