서울남부지방법원 2026타경4079. 목동 동진빌라 제502호, 감정 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 현재 소유자는 이미순이고, 이번 강제경매의 채권자는 이호동, 청구금액은 192,000,000원입니다. 등기부에는 현재 유효한 근저당권이 없고, 과거 하나은행 근저당과 압류·가압류·이전 강제경매는 이미 말소됐습니다. 이번 경매의 말소기준은 2026-03-13 강제경매개시결정입니다.

문제는 이보다 앞선 임차관계입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 이호동은 2020-07-29 전입, 2022-08-08 확정일자로 확인되며, 자료상 대항력이 있습니다. 그러나 보증금이 확인되지 않았고, 배당요구 여부와 우선변제 여부도 확정되지 않았습니다. 따라서 배당 시뮬레이션의 “매수인 인수 0원”만 보고 인수 위험이 없다고 결론내리면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리는 단순하지만 임차인이 앞선다

과거 권리 중 2016-06-16 하나은행 근저당권 1,200,000,000원은 2016-11-01 일부포기로 말소됐습니다. 2023년 국 압류도 해제됐고, 경기신용보증재단의 40,000,000원 가압류 및 2024년 강제경매개시결정 역시 이후 말소됐습니다. 현재 경매를 연 권리는 2026-03-13 이호동의 강제경매개시결정입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인이 최우선

보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 중복 신고를 합산할 문제는 없고, 실제 임차인은 1명입니다. 다만 이 임차인과 이번 경매의 신청채권자 이름이 모두 이호동으로 일치합니다. 자료에도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시되어 있으므로, 임대차계약서·보증금 지급자료·채권관계와 배당요구 여부를 원문으로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 279,000,000원은 최근 거래의 132.9%

동진빌라 전용 28.44㎡에 일치하는 최근 실거래는 2026.04, 3층, 210,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 같은 210,000,000원이며, 표본 수는 1건입니다.

신건 최저가 279,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 210,000,000원의 132.9%입니다. 전체 평균도 210,000,000원으로 동일합니다. 표본이 1건이라는 한계는 있지만, 제공된 최근 시세 기준으로는 신건 가격이 최근 거래보다 명확히 높습니다. 따라서 현재 회차에 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 279,000,000원 가정)

위 배당 계산은 매각가 279,000,000원 기준 시뮬레이션이며, 집행비용 4,706,000원과 신청채권자 청구액 192,000,000원을 반영한 결과입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 특히 이호동의 임차보증금이 미상이므로 실제 배당·소유자 잔여·매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 배당 여력

제공 시뮬레이션에서는 현재 회차와 1회 유찰까지 신청채권자 청구액 192,000,000원이 전액 배당되고, 2회 유찰 시에는 16,739,840원의 미배당이 발생합니다. 다만 이 표 역시 임차보증금이 반영되지 않은 구조이므로, 임차인의 실제 배당순위와 보증금을 확인하기 전에는 최종 배당표로 볼 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 양천구 목동 소재 목3동주민센터 남서측 인근이며, 주위는 다세대주택·아파트단지·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 근거리에 지하철 9호선 등촌역이 소재합니다.
• 건물. 사용승인일은 2016.06.01, 14세대 규모이며, 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 162.0㎡, 공시지가 4,194,000원/㎡이며 완경사·가로장방 형태입니다.
• 규제. 과밀억제권역·원추표면구역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 위반 여부. 위반건축물 표시가 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인. 이호동의 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차계약서, 보증금 지급자료를 대조하지 않으면 매수인 인수액과 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
• 배당요구 확인. 배당요구 여부와 우선변제 여부가 확정되지 않았습니다. 대항력이 있는 임차인이므로 배당 결과에 따라 미배당 보증금의 인수 가능성을 따져야 합니다.
• 신청채권자와 임차인 관계 확인. 임차인과 신청채권자의 이름이 모두 이호동입니다. 관계인인지, 실제 임대차인지, 가장임차인 문제가 있는지 원문 증빙으로 확인해야 합니다.
• 신건 가격 경계. 최저가 279,000,000원은 최근 실거래 210,000,000원의 132.9%입니다. 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
• 유찰가도 단독 판단 금지. 1회 유찰 223,200,000원, 2회 유찰 178,560,000원이지만, 대항력 임차보증금이 크면 낙찰가 하락분만큼 인수액이 증가할 수 있습니다.
• 호수 기재 대조. 사건 소재지는 제5층 제502호이나 감정요항표의 건물 구조 설명에는 제4층 제402호가 기재되어 있습니다. 입찰 전 감정평가서 원문과 집합건축물대장·등기부를 대조해야 합니다.
• 민간임대주택 등기 확인. 2022-12-06 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 임대관계와 현재 효력을 원문으로 확인해야 합니다.

맺으며 — “비싼 신건 + 인수액 미상”

이 물건은 과거 근저당·압류·가압류가 이미 말소돼 등기부만 보면 단순해 보입니다. 하지만 경매 권리분석의 결론은 반대입니다. 2020-07-29 전입한 대항력 임차인 이호동의 보증금이 미상이어서 매수인이 떠안을 금액을 확정할 수 없습니다. 게다가 신건 최저가 279,000,000원은 최근 동일 면적 실거래 210,000,000원의 132.9%입니다.

따라서 현재 상태에서는 권리도 완전히 닫히지 않았고, 가격도 싸지 않습니다. 특히 대항력 임차보증금이 큰 경우에는 낙찰가가 내려가더라도 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용이 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다. 이 사건의 선결조건은 유찰 횟수가 아니라 임차보증금 확인입니다. 보증금·배당요구·우선변제 관계가 확인된 뒤에야 각 회차의 실질취득액을 최근 시세 210,000,000원과 비교할 수 있습니다.