서울남부지방법원 2026타경4109. 강서구 화곡동 포엠빌 제2층 제204호, 전용 40.74㎡ 오피스텔입니다. 소유자 권영만은 2021.07.01 매매를 원인으로 2021.07.12 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 248,000,000원입니다. 이번 사건에서 선언된 말소기준은 2022.04.04 안산세무서장의 국세 압류입니다. 그 뒤 주택도시보증공사의 2,071,000,000원 가압류, 성북구·국·강서구 압류와 2026.03.12 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 “전부 소멸하니 안전하다”고 결론 내리면 안 됩니다. 윤현서는 말소기준보다 이른 2020.12.04 주민등록, 2020.11.06 확정일자, 보증금 248,000,000원의 임차인이고 2023.01.02 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 여기에 김웅 역시 2020.12.04 전입으로 조사돼 말소기준보다 선순위인데 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 윤현서 관련 위험을 해소하는 조건이 있다고 해서 김웅의 위험까지 함께 사라지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4109 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-65 포엠빌 제2층 제204호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 화곡로42길 3 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 40.74㎡ · 철근콘크리트 평스라브지붕 11층 건물 내 2층 |
| 사용승인 | 2020.06.18 |
| 소유자 | 권영만 · 2021.07.12 소유권이전 · 거래가액 248,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 262,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 248,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입을 먼저 본다
말소기준권리는 2022.04.04 국세 압류입니다. 그런데 윤현서와 김웅의 전입일은 모두 2020.12.04로 그보다 빠릅니다. 윤현서는 확정일자 2020.11.06, 보증금 248,000,000원 및 우선변제권이 확인되고, 등기부에도 2023.01.02 임차보증금 248,000,000원의 주택임차권이 등기되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 248,000,000원보다 ‘미상’이 더 중요하다
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김웅 | 미상 | 2020.12.04 | 미상 | 미상 | 대항력 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 나지혜 | 미상 | 2025.01.31 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 윤현서 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.12.04 | 2020.11.06 | 248,000,000원 | 대항력 우선변제 있음 · HUG 승계 후 조건부 인수 0 |
윤현서는 2023.01.02 배당요구가 확인되고, 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 262,000,000원 매각가 가정 배당표에서는 윤현서 보증금 248,000,000원이 전액 배당됩니다. 반면 김웅은 보증금 자체가 확인되지 않아 금액 계산으로 위험을 닫을 수 없습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 248,000,000원이 아니라 ‘김웅 보증금 미상’입니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 권리 리스크를 먼저 빼야 한다
포엠빌은 16세대, 사용승인일 2020.06.18이며 대상 면적은 전용 40.74㎡입니다. 확인된 거래는 9건이고 전체 평균은 284,111,111원입니다. 다만 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 304,000,000원(2건), 최신 거래는 2024.03 · 266,000,000원입니다. 최근 거래군은 과거 거래군보다 9.2% 높은 흐름으로 집계됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 40.74㎡ | 4 | 266,000,000원 |
| 2023.08 | 36.73㎡ | 8 | 342,000,000원 |
| 2021.08 | 43.28㎡ | 3 | 279,000,000원 |
| 2021.07 | 40.74㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 2021.07 | 40.74㎡ | 7 | 274,000,000원 |
| 2021.07 | 40.74㎡ | 2 | 248,000,000원 |
| 2021.07 | 40.74㎡ | 4 | 266,000,000원 |
| 2021.07 | 40.74㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 2021.07 | 36.73㎡ | 8 | 342,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 9건 | 284,111,111원 |
최저가 262,000,000원은 최근 12개월 평균 304,000,000원의 86.2%이고, 최신 거래 266,000,000원보다 4,000,000원 낮습니다. 따라서 확인된 권리만 놓고 보면 가격이 최근 시세 이상인 물건은 아닙니다. 다만 김웅의 선순위 보증금이 별도로 인수되는 구조라면 실질취득액은 262,000,000원을 넘어가므로, 그 금액이 확인되기 전까지는 86.2%라는 숫자만 보고 “싸다”고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 262,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,468,000원 |
| 1. 임차인 윤현서 보증금 | 248,000,000원 | 248,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 9,532,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 248,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 계산상 채권자 청구 총액은 2,319,000,000원, 채권자 배당은 9,532,000원, 미배당은 2,309,468,000원입니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 윤현서 관련 미배당 잔액은 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건으로 매수인에게 실질 승계되지 않지만, 김웅의 보증금 미상 위험은 이 계산과 별개입니다.
⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 윤현서 인수액을 더하지 않는다
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수 | 실질 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 262,000,000원 | 0원 | 윤현서 0원 · 김웅 보증금 미상 |
| 1회 유찰 · 80% | 209,600,000원 | 42,134,400원 | 윤현서 관련 룰상 금액은 조건부 포기로 실질 0원 · 김웅 보증금 미상 |
| 2회 유찰 · 64% | 167,680,000원 | 83,467,520원 | 윤현서 관련 룰상 금액은 조건부 포기로 실질 0원 · 김웅 보증금 미상 |
시나리오 계산에는 1회 유찰 시 42,134,400원, 2회 유찰 시 83,467,520원의 인수액이 잡히지만, 이는 윤현서 보증금의 미배당분을 기계적으로 계산한 값입니다. 이 사건은 그 반환청구권을 주택도시보증공사가 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이 있으므로, 윤현서에 관한 실질 인수액은 각 회차 모두 0원으로 봐야 합니다. 다만 이 조건 밖에 있는 김웅의 보증금은 여전히 미상입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건축물대장상 오피스텔로 이용 중이며, 2020.06.18 사용승인을 받은 철근콘크리트 11층 건물의 2층입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동, 우장초등학교 남측 인근. 오피스텔·다세대주택·아파트단지·근린생활시설·관공서가 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·기계식주차장시설이 설치되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지의 사다리형 토지이며 남서측 약 8m, 북서측·남동측 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 공시지가. 6,557,000원/㎡. 토지면적은 373.0㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 16세대 소규모 단지이고 경매 통계상 평균 유찰 9.2회, 매각률 0.0%로 집계됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김웅 보증금 확인. 2020.12.04 전입은 말소기준 2022.04.04보다 빠릅니다. 보증금과 실제 점유관계를 확인하기 전에는 추가 인수 가능성을 닫지 마세요.
- 윤현서 조건 문구 원본 대조. 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세가 존재하면 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 비교 기준. 최저가 262,000,000원은 최근 12개월 평균 304,000,000원의 86.2%이나, 김웅 인수액이 확인될 경우 실질취득액 기준으로 다시 시세를 비교해야 합니다.
- 환금성 점검. 포엠빌 경매 평균 유찰 9.2회, 매각률 0.0% 통계를 감안해 매도 시점의 수요까지 확인해야 합니다.
- 기계식주차장 확인. 감정요항표상 기계식주차장시설이 있으므로 실제 이용조건을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.25입니다. 입찰 전 최신 등기·매각물건명세서·현황조사 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격은 괜찮아도 ‘미상 인수액’이 먼저다
이 사건은 숫자만 보면 눈길이 갑니다. 감정가와 최저가가 262,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 304,000,000원, 최신 거래는 266,000,000원입니다. 윤현서의 보증금 248,000,000원도 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건으로 매수인 실질 인수 0원으로 정리됩니다.
그러나 권리분석은 여기서 끝나지 않습니다. 김웅의 2020.12.04 전입은 말소기준보다 앞서고, 보증금은 미상입니다. 이 금액은 윤현서에 대한 조건의 적용 대상이 아니므로, 확인 전에는 매수인의 최종 실질취득액을 확정할 수 없습니다. 여기에 포엠빌 경매 평균 유찰 9.2회라는 낮은 환금성 신호도 있습니다. 결론은 “가격은 검토 가능, 권리는 확인 전 보류.” 선순위 미상 보증금을 확인하는 것이 입찰가 계산보다 먼저입니다.
