서울남부지방법원 2026타경4123. 화곡동 ‘엠제이504’ 제1층 제103호, 전용 35.42㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자 김윤상은 2023년 7월 20일 매매를 원인으로 거래가액 303,000,000원에 취득했고, 같은 해 민간임대주택 등록이 이뤄졌습니다. 임차인 정하윤의 주민등록·점유개시는 2023.07.28로, 말소기준인 2024.08.29 국세 압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적인 권리구조만 보면 보증금 273,000,000원의 대항력 임차인이 먼저 서 있는 사건입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 조건이 붙었습니다. 매각물건명세서 비고상 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 되어 있습니다. 따라서 해당 임차인의 원칙상 인수액은 273,000,000원이지만, 이 확약 조건이 그대로 이행되는 전제에서는 실질 인수액은 0원입니다. 이 확약의 효력은 이 임차인과 해당 승계관계에 한정해 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4123 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 504-65 엠제이504 제1층 제103호 · 등촌로13마길 17-14 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 35.42㎡ · 지하 1층/지상 4층 건물 내 1층 |
| 사용승인 | 2022.06.15 |
| 소유자 | 김윤상 (2023.07.20 매매 · 거래가액 303,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 317,000,000원 / 317,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 273,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 원칙상 대항력, 확약으로 실질 인수 0원
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리판정 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 정하윤 | 건물전부 · 2023.07.28 | 273,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미상 | HUG 승계 실질 인수 0원 |
정하윤은 주민등록·점유개시가 2023.07.28이고 말소기준일은 2024.08.29이므로 대항력은 있습니다. 등기부에는 임차보증금 273,000,000원, 임차권등기명령 접수일 2024.10.08이 확인됩니다. 임차권등기의 원시 확정일자는 등기부 원문에 2023.06.15로 기재돼 있으나, 임차인 정리에서는 우선변제 여부가 확정되어 있지 않아 본 리포트는 이를 임의로 단정하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월’이 중요하다
엠제이504의 확인된 거래는 2022년과 2023년에 형성돼 있습니다. 전체 9건 평균은 325,444,444원이지만 2022년 429,000,000원의 고가 거래가 섞여 있어, 현재 가격 메리트 판단에는 최근 12개월 평균 312,500,000원과 최신 거래 326,000,000원, 그리고 최근 가격추세 -27.2%를 우선해 보는 것이 타당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 38.39㎡ | 3 | 326,000,000원 |
| 2023.07 | 37.21㎡ | 2 | 292,000,000원 |
| 2023.07 | 37.21㎡ | 1 | 292,000,000원 |
| 2023.07 | 35.42㎡ | 1 | 303,000,000원 |
| 2023.07 | 36.10㎡ | 2 | 312,000,000원 |
| 2023.07 | 35.42㎡ | 2 | 303,000,000원 |
| 2023.06 | 38.39㎡ | 4 | 326,000,000원 |
| 2023.06 | 37.98㎡ | 3 | 346,000,000원 |
| 2022.09 | 37.98㎡ | 4 | 429,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 312,500,000원 |
확약을 반영한 현재 회차의 실질취득은 낙찰가와 같은 317,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 312,500,000원의 101.4%로, 최근 평균보다 4,500,000원 높습니다. 최신 거래 326,000,000원보다는 낮지만, 최근 가격대가 이전 거래대비 27.2% 하락했다는 점 때문에 현재 가격을 단순히 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 317,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,238,000원 |
| 인수 · 임차인 정하윤 보증금 | 273,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,127,500,000원 | 311,762,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 273,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 원칙적인 매수인 인수액은 273,000,000원으로 표시되지만, 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다. 채권자 총 청구액 1,400,500,000원 중 예상 배당액은 311,762,000원이고 미배당은 1,088,738,000원입니다.
⑤ 회차별 가격과 실질 부담
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 317,000,000원 | 273,000,000원 | 해당 임차인 실질 인수 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 253,600,000원 | 273,000,000원 | 해당 임차인 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 202,880,000원 | 273,000,000원 | 해당 임차인 실질 인수 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 보증금보다 낮아질수록 미배당 인수액이 커져 실질취득액이 보증금 수준에서 고정되는 문제가 생길 수 있습니다. 그러나 이 사건은 정하윤 및 주택임차권승계인의 미배당 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 있어 그 임차인에 관한 실질 인수액은 0원으로 분석합니다. 따라서 유찰 시에는 낙찰가 자체가 실질취득액을 낮추는 효과가 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 엠제이504는 총 10세대입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 한광고등학교 남동측 인근. 주위는 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설·공원·각급학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입 가능, 인근 노선버스정류장이 있고 남서측 약 1.3km 거리에 지하철 2·5호선 까치산역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하 1층/지상 4층. 사용승인일은 2022.06.15이며 승강기·주차장·도시가스 개별난방 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·원추표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 공시지가는 2,707,000원/㎡입니다.
- 환금성. 10세대의 소규모 다세대이고 확인된 거래도 2022~2023년에 집중되어 있습니다. 최근 가격추세 -27.2%를 감안하면 대단지 아파트처럼 높은 환금성을 전제하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 조건 원문 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 어떤 문구로 기재돼 있는지 매각물건명세서 원문을 최종 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 낙찰 후 해당 조건에 따라 임차권등기 말소가 이행되는 절차와 시점을 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로. 현재 317,000,000원은 최근 12개월 평균 312,500,000원보다 높고 추세도 -27.2%입니다. 전체 평균 325,444,444원만 보고 할인이라고 판단하면 안 됩니다.
- 실거래 시점 주의. 확인된 최신 거래는 2023.09의 326,000,000원입니다. 시간 차이가 크므로 현재 가격 판단에는 하락 추세를 함께 반영해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 등기부에 민간임대주택 등록사항이 있으므로 매각에 따른 등기 정리와 관련 법적 효과를 원본 기준으로 확인하세요.
- 관리·점유 상태 확인. 다세대주택 특성상 체납 관리비, 실제 점유자, 시설 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리의 큰 위험은 조건부 해소, 가격은 아직 보수적으로”
이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 정하윤은 말소기준보다 먼저 전입·점유한 대항력 있는 실제 임차인 1명이고 보증금은 273,000,000원입니다. 원칙만 보면 매수인 인수 가능성이 큰 구조지만, 매각물건명세서가 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 두고 있어 해당 임차인의 실질 인수는 0원입니다.
둘째, 그 권리해소를 곧바로 가격 메리트로 연결해서는 안 됩니다. 실질취득 317,000,000원은 최근 12개월 평균 312,500,000원의 101.4%이고, 최근 거래가격 추세는 -27.2%입니다. 최신 거래 326,000,000원보다 낮다는 사실 하나만으로 ‘싸다’고 평가하기에는 하락장 보정 후 여유가 부족합니다. 권리는 확약조건 확인 후 통과 가능, 신건 가격은 보수적 접근. 이 물건은 권리보다 응찰가격 관리가 더 중요한 사건입니다.
