서울남부지방법원 2026타경4128. 서울 강서구 화곡동 케이씨타운 4층 404호, 전용 27.62㎡ 오피스텔입니다. 권리구조의 핵심은 소유자 최재우보다 임차인 김아름입니다. 김아름은 2023.04.13. 전입·점유를 시작했고 보증금은 329,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 서민금융진흥원 가압류는 2024.05.09.이므로, 임차인은 그보다 앞서 대항요건을 갖춘 구조입니다.
통상 이 상태라면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 매수인에게 넘어와 실질취득비용이 줄지 않는 전형적인 대항력 인수형이 됩니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액의 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 김아름 보증금에 관한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4128 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 372-73 케이씨타운 제4층 제404호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 27.62㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 9층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 최재우 · 2023.04.16. 매매 · 거래가액 339,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 336,000,000원 / 336,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 329,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 해소
소유권보존 후 수협은행 신탁이 설정됐다가 2023.04.13. 신탁재산 귀속으로 말소됐고, 2023.04.26. 최재우 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 김아름은 그보다 앞선 2023.04.13. 주민등록 및 점유개시를 갖추었고, 보증금은 329,000,000원입니다. 이후 2024.05.09. 서민금융진흥원 가압류가 설정됐고, 2025.04.17. 김아름 명의 주택임차권등기가 이루어진 뒤 2026.03.13. 주택도시보증공사의 강제경매가 개시됐습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김아름 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2023.04.13. | 329,000,000원 | 대항력 有 | 확인 필요 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 실질취득 336,000,000원은 최근 평균의 91.1%
케이씨타운은 24세대, 사용승인일은 2022.05.20.입니다. 전용 27.62㎡를 포함한 최근 거래 12건의 평균 거래금액은 369,000,000원이고, 최신 거래는 2023.06. 339,000,000원입니다. 신건 최저가 336,000,000원은 최근 12개월 평균의 91.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 27.62㎡ | 2 | 339,000,000원 |
| 2023.04 | 28.76㎡ | 6 | 439,000,000원 |
| 2023.04 | 28.76㎡ | 7 | 439,000,000원 |
| 2023.04 | 27.62㎡ | 4 | 339,000,000원 |
| 2023.04 | 29.02㎡ | 2 | 339,000,000원 |
| 2023.04 | 27.62㎡ | 3 | 339,000,000원 |
| 2023.04 | 28.76㎡ | 9 | 439,000,000원 |
| 2023.03 | 29.02㎡ | 3 | 339,000,000원 |
| 2023.01 | 27.62㎡ | 5 | 339,000,000원 |
| 2022.12 | 29.02㎡ | 4 | 339,000,000원 |
| 2022.11 | 29.02㎡ | 5 | 339,000,000원 |
| 2022.10 | 26.04㎡ | 6 | 399,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 369,000,000원 |
가격만 보면 최저가 336,000,000원은 최근 12개월 평균 369,000,000원보다 낮습니다. 또한 최신 거래 339,000,000원과도 비슷한 구간입니다. 다만 거래표본이 2022년과 2023년에 집중돼 있으므로, 오래된 고가 거래가 섞인 평균만으로 큰 할인폭이라고 판단하는 것은 피해야 합니다. 이 사건은 확약을 반영한 실질취득액이 336,000,000원이므로 그 금액 자체를 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 336,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,504,000원 |
| 인수 · 임차인 김아름 보증금 | 329,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 20,395,644원 | 20,395,644원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 329,000,000원 | 310,100,356원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 채권자 총 청구액은 349,395,644원, 총 배당액은 330,496,000원, 미배당은 18,899,644원입니다. 원칙적 권리계산에서는 임차보증금 329,000,000원이 매수인 인수로 표시되지만, 본 사건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 김아름 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 확약 유지가 핵심
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 룰상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 336,000,000원 | 330,496,000원 | 18,899,644원 | 329,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 268,800,000원 | 264,236,800원 | 85,158,844원 | 329,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 215,040,000원 | 211,229,440원 | 138,166,204원 | 329,000,000원 |
확약이 없다면 위 시나리오에서 보증금 329,000,000원이 계속 인수대상으로 남아, 최저가가 내려가도 매수인의 경제적 부담이 단순히 줄어드는 구조가 아닙니다. 그러나 현재 명시된 매각조건대로 임차인과 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 이루어진다면, 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 각 회차 0원으로 봅니다. 따라서 이 사건의 핵심은 낮아지는 최저가 자체보다 확약 조건의 유지·이행 여부입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 월정초등학교 북측 인근으로, 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 수도권 지하철 5호선 화곡역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 9층 건물, 사용승인일 2022.05.20.이며 기본 위생·급배수·난방·승강기·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 용도. 공부상 오피스텔이며, 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 집합건축물대장상 현황도·외관·탐문조사를 기준으로 평가됐습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·과밀억제권역·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 146.1㎡, 공시지가 5,603,000원/㎡이며 북측 및 서측 도로에 접합니다.
- 환금성. 케이씨타운은 24세대이며, 경매물건 평균 유찰 횟수 3.0회·낙찰률 0.0%로 집계돼 경매 수요는 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 임차인 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 동일하게 기재돼 있는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 보증금 329,000,000원은 확약이 없다면 매우 큰 인수위험이므로, 매각조건에 따른 말소 절차를 반드시 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 확약이 유효한 전제에서 실질취득은 336,000,000원이며 최근 12개월 평균 369,000,000원의 91.1%입니다.
- 최신거래 대조. 최신 실거래는 2023.06. 339,000,000원입니다. 평균 369,000,000원에는 439,000,000원 거래도 포함돼 있으므로 평균값만으로 할인폭을 과대평가하지 않아야 합니다.
- 경매 수요 점검. 단지 경매 평균 유찰 횟수 3.0회, 낙찰률 0.0%를 감안해 재매각·환금성까지 고려해야 합니다.
- 현장 확인. 감정 당시 내부 확인이 제한됐으므로 내부 상태와 실제 이용상태를 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건을 등기만 놓고 보면 위험도가 높은 물건입니다. 임차인 김아름의 전입·점유는 2023.04.13., 말소기준 가압류는 2024.05.09.이고 보증금은 329,000,000원이어서, 원칙대로라면 매수인이 미배당 보증금을 떠안을 수 있습니다. 하지만 매각물건명세서가 임차인과 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다고 명시해 이 임차인의 실질 인수위험은 0원으로 바뀝니다.
확약을 반영하면 실질취득은 신건 최저가와 같은 336,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 369,000,000원의 91.1%로 평균보다는 낮습니다. 다만 최신 거래가 339,000,000원이고, 단지 경매물건은 평균 3.0회 유찰·낙찰률 0.0%로 집계돼 가격 메리트를 과장할 단계는 아닙니다. 권리의 승부처는 확약 조건 확인, 가격의 승부처는 실제 환금성 확인입니다.
