서울남부지방법원 2026타경4150. 오류동 프라임캐슬 4층 402호로, 감정 이용상태는 오피스텔이며 실제로는 주거용으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 소유자 홍송희는 2019년 10월 7일 매매를 원인으로 거래가액 269,000,000원에 취득했고, 2019년 11월 12일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이 사건의 핵심은 담보권이 아니라 임차권과 점유자입니다.

말소기준은 2026년 1월 13일 광명세무서장의 압류입니다. 그보다 앞선 안상민의 주택임차권등기는 원칙적으로 매각으로 자동 소멸하는 구조가 아니지만, 매각물건명세서에는 주택임차권승계인인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 보증금 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 반면 2024년 8월 5일 전입한 고임종은 말소기준보다 앞서 전입했고, 보증금 30,000,000원에 우선변제권 확인이 없어 이 금액은 별도로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 안상민은 조건부 해소, 고임종은 남는다

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

안상민은 전입일 2019년 10월 17일, 임차보증금 282,450,000원이며 임차권등기는 2023년 10월 27일 마쳐졌습니다. 2024년 1월 3일 경정등기로 임대차계약일과 확정일자 내용이 정정됐으며, 이는 별도의 임차인이 추가된 것이 아니라 기존 1번 임차권의 경정입니다.

안상민에게는 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권이 인정되는 구조이고, 현재 290,000,000원 매각가 가정에서는 배당표상 282,450,000원 전액이 우선변제됩니다. 더 중요한 것은 유찰 후 배당이 부족해지는 경우입니다. 이때도 주택도시보증공사는 매수인에게 미배당 보증금 잔액을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 안상민 승계분의 실질 인수는 0원*입니다.

* 회차 시뮬레이션의 룰상 총 인수액은 현재 30,000,000원, 1회 유찰 시 84,498,000원, 2회 유찰 시 130,248,400원으로 계산되어 있으나, 그 가운데 안상민 주택임차권승계분은 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 실질 0원입니다. 따라서 확약 밖 고임종 보증금 30,000,000원이 핵심 인수금액입니다.

③ 실질취득 — 신건은 320,000,000원

현재 최저매각가는 290,000,000원이지만, 고임종 보증금 30,000,000원을 별도로 인수할 가능성이 있으므로 신건에서의 실질취득은 320,000,000원입니다. 이 사건은 최저가만 보고 가격을 판단하면 안 됩니다.

* 안상민 승계분의 미배당 잔액을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건을 반영한 금액입니다.

④ 예상배당표 (매각가 290,000,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 매각대금 290,000,000원은 집행비용 4,860,000원, 안상민 우선변제 282,450,000원, 주택도시보증공사 2,690,000원으로 모두 소진됩니다. 고임종 보증금은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수 30,000,000원으로 남습니다. 주택도시보증공사의 미배당액은 279,760,000원입니다.

⑤ 민간임대주택등기 — 원본 확인 포인트

갑구에는 2022년 11월 8일 민간임대주택등기가 있습니다. 등기 내용에는 이 주택이 임대의무기간 동안 계속 임대되어야 하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이 기재돼 있습니다. 이 표시는 말소기준인 2026년 1월 13일보다 앞서 있으므로, 입찰 전 매각으로 인한 말소 여부와 매수 후 적용관계를 원본 서류에서 확인할 필요가 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 등기사항전부증명서·집합건축물대장상 주용도는 업무시설(오피스텔), 제2종근린생활시설(사무소)이며, 본건은 주거용으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
• 입지. 서울오류초등학교 남서측 인근으로 오피스텔·단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 1호선 오류동역과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 10층, 사용승인일 2019.07.02이며 승강기·난방·기계식주차설비 등을 갖췄습니다.
• 토지. 일반상업지역, 평지의 사다리형 토지이며 북측 약 4m 내외 포장도로에 접합니다. 공시지가는 4,476,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
• 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준. 신건 최저가 290,000,000원이 아니라 고임종 보증금 30,000,000원을 더한 320,000,000원을 출발점으로 보세요.
• 안상민 포기·말소 조건. 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 원문을 확인해야 합니다.
• 고임종 30,000,000원. 전입일이 말소기준보다 빠르고 우선변제권이 확인되지 않아 전액 인수 가능성을 전제로 자금계획을 잡는 것이 안전합니다.
• 점유·명도. 주거용 점유관계가 확인된 물건이므로 실제 점유자와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2022.11.08 등기의 매각 후 처리와 의무 승계 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
• 용도 확인. 공부상 오피스텔·사무소, 실제 주거용 이용이라는 차이를 현장에서 재확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각조건을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정하세요.

맺으며 — “2.9억 신건”이 아니라 “3.2억 실질취득”

이 물건의 권리분석은 두 임차관계를 분리해서 보는 것이 핵심입니다. 안상민의 282,450,000원 임차권은 선순위·대항력 있는 권리지만 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건으로 실질 인수 0원*입니다. 그러나 고임종은 전입일 2024년 8월 5일로 말소기준 2026년 1월 13일보다 빠르고, 보증금 30,000,000원에 우선변제권이 확인되지 않습니다.

따라서 현재 회차에서 봐야 할 숫자는 최저가 290,000,000원이 아니라 실질취득 320,000,000원입니다. 비교 실거래 기준값이 없으므로 이 금액이 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거도 없습니다. 안상민은 조건부 해소, 고임종 3천만원은 인수 위험, 가격 평가는 보류. 이 세 문장이 이 사건의 결론입니다.