서울남부지방법원 2026타경4191. 서울 강서구 공항동 위하우스 5층 504호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 6층 건물이고 해당 호는 5층이며, 사용승인일은 2021.06.02입니다. 전용면적 비교 기준은 26.03㎡입니다. 소유자 김세진은 2021.07.27 매매를 원인으로 285,000,000원에 취득했고 2021.08.17 소유권이전등기를 마쳤습니다.
권리구조는 단순하지 않습니다. 조현민은 2021.08.17 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.08.04입니다. 데이터상 말소기준으로 제시된 2023.09.08 주택도시보증공사 가압류보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인이므로 대항력이 있습니다. 2024.05.24에는 보증금 285,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤고 배당요구도 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4191 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 공항동 675-9 위하우스 제5층 제504호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 남부순환로11길 44 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 26.03㎡ · 6층 건 중 5층 |
| 사용승인일 | 2021.06.02 |
| 소유자 | 김세진 (2021.07.27 매매 · 거래가액 285,000,000원 · 2021.08.17 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 289,000,000원 / 289,000,000원 (신건) |
| 경매신청채권자 / 청구 | 조현민 / 347,778,082원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 들어온 임차인
말소기준권리로 제시된 것은 2023.09.08 주택도시보증공사 가압류 260,000,000원입니다. 그 뒤의 국세 압류, 서울특별시 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 그러나 조현민의 전입·점유는 2021.08.17로 더 빠릅니다. 따라서 2024.05.24 임차권등기 자체가 말소된다고 하더라도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않는 한 그 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차관계 1명, 보증금 285,000,000원
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조현민 | 건물전부 · 주거 | 285,000,000원 | 2021.08.17 / 2021.08.04 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
조현민은 2021.07.31 임대차계약, 2021.08.04 확정일자, 2021.08.17 전입·점유개시, 보증금 285,000,000원으로 확인됩니다. 매각물건명세서에는 동일한 전입일·확정일·보증금 조건이 별도 표기로도 나타나지만, 같은 285,000,000원을 두 번 합산하지 않습니다.
③ 유찰 시나리오 — 최저가는 급락해도 실질취득은 거의 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 289,000,000원 | 846,000원 | 289,846,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 231,200,000원 | 57,836,800원 | 289,036,800원 |
| 2회 유찰 · 64% | 184,960,000원 | 103,429,440원 | 288,389,440원 |
숫자의 착시가 분명합니다. 최저매각가는 289,000,000원에서 231,200,000원, 다시 184,960,000원으로 크게 내려가지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금이 반대로 커집니다. 그래서 매각가와 인수액을 합친 실질취득은 289,846,000원 → 289,036,800원 → 288,389,440원으로만 움직입니다. 1~2회 유찰됐다는 이유만으로 싸졌다고 평가할 수 없습니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
위하우스의 제공 실거래 12건 전체 평균은 287,083,333원이지만, 가격 판단은 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 292,500,000원(2건), 최신 거래는 2023.02 · 290,000,000원이며 최근 구간은 이전 거래 대비 2.3% 높은 흐름으로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 26.52㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2022.10 | 26.52㎡ | 6 | 295,000,000원 |
| 2021.09 | 26.03㎡ | 3 | 285,000,000원 |
| 2021.09 | 26.52㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2021.09 | 25.26㎡ | 6 | 265,000,000원 |
| 2021.08 | 26.03㎡ | 2 | 305,000,000원 |
| 2021.08 | 26.52㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 2021.08 | 26.03㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2021.08 | 26.03㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2021.07 | 26.03㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 2021.07 | 26.03㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 2021.07 | 26.03㎡ | 3 | 285,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 287,083,333원 |
현재 회차의 실질취득 289,846,000원은 최근 12개월 평균 292,500,000원의 99.1%이고, 최신 거래 290,000,000원과는 불과 154,000원 차이입니다. 즉 권리위험을 감수하면서도 가격은 최근 실거래 수준과 거의 같습니다. 또한 제공된 최신 실거래 자체가 2023.02이므로 2026.08.26 매각기일과 시차가 큽니다. 이 자료만으로 현재 시세보다 확실히 저렴하다고 단정하기 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 289,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,846,000원 |
| 1. 임차인 조현민 보증금 | 285,000,000원 | 284,154,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 조현민 | 347,778,082원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각가 289,000,000원 가정 시 집행비용 4,846,000원을 먼저 반영하고, 임차보증금에는 284,154,000원이 배당됩니다. 남는 보증금 846,000원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송정중학교 남서측 인근으로 다세대주택·다가구주택·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 송정역이 있어 제반 교통여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건 중 5층 504호, 사용승인일 2021.06.02. 위생·급배수·개별난방·도시가스·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 2필지 일단의 장방형 평지이며 서측 약 6m 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 교육환경 보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재되어 있습니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 164.7㎡, 공시지가 3,224,000원/㎡이며 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래 표본. 위하우스는 20세대로, 제공 실거래 12건은 265,000,000원~305,000,000원 범위입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득 확인. 신건은 289,000,000원에 846,000원 인수를 더한 289,846,000원이 실제 비교 기준입니다.
- 유찰 후 인수액 재계산. 1회 유찰 시 57,836,800원, 2회 유찰 시 103,429,440원으로 인수가 커집니다. 최저가만 보고 할인율을 계산하면 판단이 왜곡됩니다.
- 임차권 원본 대조. 조현민의 임대차계약일 2021.07.31, 확정일 2021.08.04, 전입·점유 2021.08.17, 보증금 285,000,000원을 등기부·명세서와 다시 확인해야 합니다.
- 신청채권과 임차보증금 관계 확인. 임차권자와 경매신청채권자가 모두 조현민이고 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 기재되어 있습니다. 두 채권의 법률관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.17 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 표본 시점 확인. 제공 실거래의 최신 거래월은 2023.02입니다. 매각기일 2026.08.26 기준 현재 시장가격은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰 = 싸짐”이 아닌 사건
이 사건은 감정가 289,000,000원짜리 다세대가 유찰되면 231,200,000원, 184,960,000원으로 내려가는 것처럼 보이지만, 대항력 있는 보증금 285,000,000원이 그 가격 하락을 상당 부분 되돌립니다. 현재 회차의 실질취득은 289,846,000원이고, 1회·2회 유찰 뒤에도 289,036,800원·288,389,440원입니다.
반면 최근 12개월 실거래 평균은 292,500,000원, 최신 거래는 290,000,000원입니다. 현재 실질취득은 최근 평균의 99.1%로 권리위험을 감수할 만큼 큰 가격 할인은 확인되지 않습니다. 게다가 임차권자와 경매신청채권자가 동일하고 민간임대주택등기까지 있어 원본 확인이 중요한 사건입니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 미배당 임차보증금을 포함한 실질취득액입니다.
