서울남부지방법원 2026타경4194. 구로구 개봉동 더존퍼스트 4층 403호, 전용 23.47㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 이 사건은 등기만 보면 선순위 대항력 임차인이 있어 까다롭게 보이지만, 매각물건명세서의 주택도시보증공사 승계·포기 조건이 핵심입니다. 이형욱의 보증금은 200,000,000원이고 전입일은 2021.10.18, 확정일자는 2021.09.17로 2023.09.19 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로 배당되지 않은 보증금 잔액은 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 반전이 있습니다. 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못한 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시되어 있습니다. 현재 최저가 203,000,000원 가정 배당에서는 이형욱 보증금 중 199,358,000원이 배당되고 룰상 642,000원이 남지만, 이 확약이 적용되는 범위에서는 그 642,000원의 실질 인수는 0원으로 봐야 합니다. 확약은 이형욱의 임차보증금에만 적용되며, 확약 밖 점유자인 두민지는 별도로 판단해야 합니다. 두민지는 전입일이 2025.10.21로 말소기준권리 이후라 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4194 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 10-1 더존퍼스트 제4층 제403호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 23.47㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 4층 403호 · 사용승인 2020.07.10 |
| 소유자 | 손재현 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 203,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만, 확약이 인수를 끊는다
현재 권리분석의 말소기준은 2023.09.19 주택도시보증공사 가압류입니다. 2020.09.08 설정됐던 경인북부수산업협동조합 근저당권은 2021.10.15 이미 말소됐습니다. 반면 이형욱은 2021.09.13 임대차계약, 2021.09.17 확정일자, 2021.10.18 주민등록을 갖춰 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 2023.11.01에는 보증금 200,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 인수 위험은 서로 다르다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 / 월세 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이형욱 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.18 확정 2021.09.17 | 200,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 HUG 승계 실질 인수 0원 |
| 두민지 | 403호 · 주거 | 2025.10.21 | 1,000,000원 / 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확정 승계 없음 |
이형욱의 보증금 200,000,000원과 주택도시보증공사의 권리를 별도 임차보증금처럼 중복 합산하면 안 됩니다. 주택도시보증공사는 이형욱 주택임차권의 승계인으로 기재되어 있고, 매수인에 대한 미배당 잔액 청구권을 포기하는 조건이 붙었습니다. 반면 두민지는 별도의 실제 점유자이지만 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 2.03억은 최근 거래 1.90억보다 높다
더존퍼스트는 20세대, 사용승인일 2020.07.10입니다. 대상과 면적이 맞는 전용 23.47㎡ 거래는 2024.02, 3층, 190,000,000원 1건입니다. 비교 표본이 1건뿐이므로 폭넓은 시세대로 단정하기는 어렵지만, 주어진 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 190,000,000원으로 잡혀 있습니다.
| 구분 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 실거래 | 23.47㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 23.47㎡ | 1건 | 190,000,000원 |
| 현재 최저가 | 23.47㎡ | 4 | 203,000,000원 |
| 실질취득 | 23.47㎡ | 4 | 203,000,000원 |
확약 조건을 반영하면 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 203,000,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 190,000,000원의 106.8%입니다. 따라서 전체 감정가 대비 할인처럼 보이는 요소도 없고, 최근 거래를 기준으로도 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,642,000원 |
| 1. 임차인 이형욱 보증금 | 200,000,000원 | 199,358,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
통상 계산만 하면 이형욱 보증금에서 642,000원이 미배당되어 매수인 인수로 잡힙니다. 그러나 이 사건은 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각하므로, 해당 조건 이행 시 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 적용분은 인수 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 203,000,000원 | 642,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 162,400,000원 | 40,673,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 129,920,000원 | 72,698,880원 | 0원 |
이 표에서 중요한 것은 “룰상 미배당 인수”와 “확약 반영 실질 인수”를 섞지 않는 것입니다. 이형욱의 대항력이 있기 때문에 통상 계산만 하면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커지지만, 이 사건은 그 미배당 잔액에 대해 주택도시보증공사가 청구권을 포기하는 조건이 명시돼 있습니다. 따라서 그 조건이 그대로 이행되는 한 이형욱 관련 실질 인수는 각 회차 0원입니다. 확약 밖 임차인 두민지는 대항력이 없으므로 별도 인수보증금 위험도 확인되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 매봉초등학교 서측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·학교·공원 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 2020.07.10 사용승인된 5층 철근콘크리트 건물로, 위생·급배수·도시가스·승강기·CCTV·주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로·토지. 평탄한 사다리형 주거용 건부지이며 남측 및 북동측으로 약 8M 내외 포장도로에 접합니다. 토지면적은 374.0㎡, 공시지가는 3,184,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 장애물제한표면구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 환금성. 20세대 소규모 다세대이고 동일 면적 확인 거래가 1건이며, 경매 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다. 가격 판단 시 거래 표본이 얇다는 점을 보수적으로 반영할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
- 이형욱 임차권 처리. 대항력 있는 선순위 임차권 자체는 존재하므로, 확약의 적용 주체·범위와 임차권등기 말소 조건을 입찰 전 원문으로 대조해야 합니다.
- 두민지 점유·명도. 두민지는 대항력이 없지만 실제 점유자로 조사되어 있으므로 인도·명도 절차는 별도 검토가 필요합니다.
- 가격 상한. 현재 실질취득 203,000,000원은 최근 거래 190,000,000원의 106.8%입니다. 인수 0원만 보고 신건 가격에 가점을 주면 안 됩니다.
- 거래 표본 한계. 동일 면적 실거래가 1건이므로 해당 거래 한 건만으로 적정가를 단정하지 말고 현장 상태·층·향·매수 수요를 함께 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 감정요항표에 기재된 규제의 실제 적용 여부를 관계기관과 원문으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 맞지만, “싼 물건”은 아니다
이 사건의 포인트는 선순위 임차인이 있다는 사실 자체가 아니라, 그 선순위 임차권을 승계한 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건을 명시했다는 데 있습니다. 그래서 현재 매각가 203,000,000원에서 룰상 남는 642,000원뿐 아니라, 유찰 시 커지는 이형욱 관련 미배당 잔액도 해당 확약 조건이 이행되는 범위에서는 실질 인수 0원으로 보는 것이 일관된 권리분석입니다.
다만 권리 해소와 가격 메리트는 완전히 다른 문제입니다. 확약을 반영한 현재 실질취득은 203,000,000원이고, 이는 비교 가능한 최근 거래 및 최근 12개월 평균 190,000,000원의 106.8%입니다. 더존퍼스트는 20세대 소규모 다세대이고 거래 표본도 1건뿐이며 경매 평균 유찰 횟수도 1.9회입니다. 따라서 이 사건의 결론은 “주된 인수위험은 확약으로 해소되지만, 신건 가격은 최근 거래 이상이라 가격 메리트가 없다”입니다.
