서울남부지방법원 2026타경4210. 서울 강서구 화곡동 102-358, 성진타운C동의 제1층 제102호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박동석이고 2020.07.24 소유권을 이전받았으며 당시 거래가액은 143,000,000원입니다. 이번 사건은 주택도시보증공사가 채권자로 들어온 강제경매이고 청구액은 151,000,000원입니다.
권리분석의 중심은 임차인 박현수입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.06.27, 주민등록일자는 2022.07.28, 점유개시일자는 2022.07.29입니다. 선언된 말소기준권리는 2023.01.11 강서구 압류이므로 임차인의 전입이 더 빠릅니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 임차인으로 봐야 합니다. 그러나 이 사건에는 매수인 인수 여부를 뒤집는 별도의 조건이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4210 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 102-358 제1층 제102호 · 서울특별시 강서구 까치산로4길 75-47 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 전용 46.855㎡ · 제1층 제102호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 박동석 · 2020.07.24 소유권이전 · 거래가액 143,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 177,000,000원 (신건) |
| 채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 151,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인과 ‘포기 조건’이 핵심
현재 권리관계에서 선언된 말소기준권리는 2023.01.11 강서구 압류입니다. 2022.12.01 충주시 압류는 먼저 등기됐지만 2023.08.31 해제되어 말소됐습니다. 이후 국세·지방세 압류, 메리츠캐피탈·경기신용보증재단·현대캐피탈·신한카드 가압류와 2026.03.18 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차권등기는 2025.01.16에 들어왔지만 대항력 판단의 핵심인 주민등록은 2022.07.28입니다. 임차보증금은 151,000,000원, 확정일자는 2022.06.27이며 배당요구도 확인됩니다. 따라서 우선변제권을 행사할 수 있고, 현재 회차의 배당모형에서는 보증금 전액이 배당되는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박현수 주거 · 임차권등기 | 건물 전부 | 151,000,000원 | 2022.07.28 2022.06.27 | 대항력 有 우선변제 有 HUG 승계 실질 인수 0 |
③ 시세 비교 — 신건 177,000,000원은 최근 거래보다 높다
성진타운C동은 12세대, 2002.01.04 사용승인된 다세대이고 비교 대상 면적은 46.855㎡입니다. 확인되는 최근 거래는 2026.07, 전용 46.86㎡ 2층의 175,000,000원 한 건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 46.86㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 46.855㎡ | 1건 | 175,000,000원 |
현재 최저가 177,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 175,000,000원의 101.1%입니다. 매수인 실질 인수액은 확약 조건으로 0원이므로 현재 실질취득액도 177,000,000원입니다. 따라서 권리 위험이 해소됐다는 이유만으로 신건에 가격 가점을 줄 수 없습니다. 최근 거래보다 높은 가격이라는 점을 그대로 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 177,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,278,000원 |
| 1. 임차인 박현수 보증금 | 151,000,000원 | 151,000,000원 |
| 2. 메리츠캐피탈주식회사 | 23,617,997원 | 22,722,000원 |
| 3. 경기신용보증재단 | 20,617,245원 | 0원 |
| 4. 현대캐피탈 주식회사 | 23,945,604원 | 0원 |
| 5. 신한카드 주식회사 | 10,279,588원 | 0원 |
| 6. 주택도시보증공사 | 151,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당모형에서는 임차인 박현수 보증금 151,000,000원이 전액 배당됩니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 우선 차감되어 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 다만 임차인 및 주택임차권승계인의 미배당 잔액 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울화일초등학교 남서측 인근이며 단독주택·다세대주택·소규모 근린생활시설·주상용건물이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 5호선 화곡역이 소재해 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕, 외벽은 드라이비트 및 일부 타일마감, 위생·급배수·도시가스·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남서측 노폭 4~5미터, 북서측 노폭 3미터 수준의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 완경사 사다리형 토지이며 공시지가는 2,593,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 이 사건의 인수 0 판단은 임차인 및 주택임차권승계인의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 핵심입니다.
- 가격 상한 점검. 최근 거래 175,000,000원보다 신건 최저가 177,000,000원이 높으므로 현재 회차에는 가격 할인 근거가 없습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세 해당액이 있으면 배당표가 바뀔 수 있으므로 실제 교부청구와 법정기일을 확인해야 합니다.
- 유찰 시 인수 착시 주의. 시나리오에는 12,182,400원·40,105,920원의 룰상 인수액이 표시되지만 확약 조건이 이행되면 실질 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 확약 조건을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 조건부 해소, 가격은 아직 아니다”
이 물건은 겉으로 보면 대항력 있는 151,000,000원 임차보증금 때문에 위험해 보입니다. 실제로 전입일은 말소기준보다 앞서고 우선변제권도 있습니다. 그러나 매각 조건에 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시되어 있어, 그 조건이 이행되는 한 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 신건이 곧바로 매력적인 것은 아닙니다. 최저가와 실질취득액은 177,000,000원인데 최근 동일 면적 거래는 175,000,000원입니다. 즉 최근 시세의 101.1%입니다. 권리 리스크는 확약으로 크게 줄었지만, 현재 가격에는 할인 여지가 확인되지 않습니다. 권리는 확인 후 통과, 신건 가격은 보류가 이 사건의 핵심입니다.
