서울남부지방법원 2026타경4221. 강서구 공항동 위하우스 6층 601호, 전용 18.3㎡의 다세대주택입니다. 이 사건에서 먼저 볼 것은 감정가가 아니라 표혜성의 305,000,000원 임차보증금입니다. 확정일자는 2022.04.04, 전입·점유는 2022.04.19로, 말소기준인 우리금융캐피탈 가압류 2023.02.03보다 앞섭니다. 따라서 표혜성은 대항력과 우선변제권이 있는 임차인으로 분석됩니다.

최저가 242,000,000원에서 집행비용 4,188,000원을 먼저 빼고 표혜성 보증금에 237,812,000원이 배당되는 구조여서, 기계적인 권리계산만 하면 미배당액 67,188,000원이 매수인 인수액입니다. 이 경우 낙찰가만 보고 “3.05억 시세보다 2.42억이라 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 대항력 인수형은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘기 때문입니다.

하지만 이 사건에는 결정적인 조건이 하나 더 있습니다. 매각물건명세서 비고에 표혜성의 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차권의 실질 인수액은 0원으로 보고, 현재 회차 실질취득도 242,000,000원으로 판단합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있지만 ‘실질 인수 0원’ 조건

말소기준은 2023.02.03 우리금융캐피탈주식회사 가압류 50,958,467원입니다. 이후의 국 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 표혜성의 임대차는 말소기준보다 앞선 2022.04.19에 전입·점유를 시작했고 확정일자도 2022.04.04에 받아 기초 임차권의 대항력은 살아 있습니다. 2024.04.26 임차권등기는 말소기준보다 뒤에 등기됐지만, 그 등기의 기초가 되는 임대차 자체가 선순위라는 점이 핵심입니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다

이 사건은 대항력 임차인이 존재하므로 단순히 최저가 242,000,000원만 시세와 비교하면 안 됩니다. 다만 주택도시보증공사의 포기·말소 조건을 반영하면 실질 인수액은 0원이고, 현재 회차의 실질취득도 242,000,000원입니다. 따라서 이번 시세 비교는 이 실질취득액을 기준으로 합니다.

시세 지표상 최근 12개월 평균은 305,000,000원이고 최신 거래도 2022.04 305,000,000원입니다. 확약 반영 실질취득 242,000,000원은 이 기준의 79.3%입니다. 따라서 현재 회차에서는 권리 조건이 예정대로 이행된다는 전제 아래 가격상 할인 구간으로 볼 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 242,000,000원 가정)

배당 계산상 표혜성 보증금 부족분은 67,188,000원으로 잡히지만, 매각물건명세서의 주택도시보증공사 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 주택도시보증공사 305,000,000원은 표혜성 보증금의 승계관계이므로 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.

위 표가 이 사건의 핵심을 잘 보여줍니다. 포기 조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 대항력 임차인의 미배당액이 늘어나는 구조입니다. 그러나 표혜성 승계분에 대한 포기·말소 조건을 적용하면 각 회차의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 이 사건에서는 포기 조건의 존재와 실제 이행 여부가 가격 메리트를 결정하는 전제조건입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건 중 6층 601호입니다. 사용승인일은 2021.12.24입니다.
• 입지. 서울특별시 강서구 공항동 송정중학교 북서측 인근. 주위는 공동주택·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하며 제반 환경은 무난한 편입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 송정역이 있어 교통 상황은 무난한 편입니다.
• 도로. 북측 약 8m 내외, 서측 약 6m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 평지의 세로장방형 토지이며 공시지가는 3,225,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역·수평표면구역·대공방어협조구역·중요시설물보호지구(공항) 등에 포함되고 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 있습니다.
• 환금성 판단자료. 총 10세대이며 확인되는 실거래는 2건입니다. 거래 2건 모두 305,000,000원이지만 최신 거래월은 2022.04로, 실거래 표본이 많지는 않습니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기 설비가 되어 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이 사건의 실질 인수 0원을 만드는 핵심입니다.
• 표혜성 보증금 중복 계산 금지. 표혜성 305,000,000원과 주택도시보증공사 305,000,000원은 임차권 승계관계이므로 별개의 보증금 두 건으로 합산하지 않습니다.
• 확약 밖 점유자 확인. BILEGTSETSEG UCHRAL, BAASANSUREN MUNKHGAL, 유소연은 전입일이 모두 2023.02.03 이후여서 제공 자료상 대항력은 없지만 보증금과 점유범위가 미상입니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.04.21 민간임대주택등기가 존재합니다. 입찰 전 등기사항과 매각물건명세서 원문을 대조해 매각 후 처리관계를 확인해야 합니다.
• 시세 표본 한계. 실질취득 242,000,000원이 최근 시세 지표 305,000,000원의 79.3%이지만 확인되는 실거래가 2건뿐이라는 점을 함께 반영해야 합니다.
• 명도. 확인된 임차인·점유자가 4명이므로 낙찰 후 실제 점유 상태와 인도 협의 대상을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
• 배당 변동요소. 집행비용과 당해세·최우선변제 등 실제 배당에서 달라질 수 있는 요소를 매각 전 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “67,188,000원을 인수하는 사건”으로만 보면 틀린다

이 사건은 첫눈에 보면 감정가 242,000,000원보다 보증금 305,000,000원이 큰 선순위 대항력 임차인 인수형입니다. 배당표만 계산하면 표혜성의 미배당 67,188,000원이 매수인에게 남습니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 그 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차권에 한해서는 실질 인수 0원, 현재 실질취득 242,000,000원으로 보는 것이 맞습니다.

그 결과 실질취득은 최근 시세 지표 305,000,000원의 79.3%로 가격상 유리한 위치에 있습니다. 다만 이 사건을 단순한 안전형으로 분류하기도 어렵습니다. 대항력 임차권의 포기·말소 조건을 정확히 확인해야 하고, 확약 밖 점유자 3명의 보증금이 미상이며, 시세 근거도 거래 2건에 그칩니다. 가격은 매력적이지만 권리 조건 확인이 필수인 조건부 사건 — 그래서 종합 평가는 B가 적절합니다.