서울남부지방법원 2026타경4225. 강서구 등촌동 래안빌 제4층 제403호, 전용 22.2㎡ 다세대주택입니다. 등기상 말소기준은 2021.10.13. 백종제 근저당권 135,000,000원입니다. 이후의 손진규 주택임차권등기와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 손진규는 임차권등기 자체는 말소기준 뒤에 들어왔어도, 전입일 2021.09.13과 점유개시일 2021.08.13이 말소기준보다 빨라 대항력이 있는 임차인입니다.
이 사건의 핵심은 그 대항력 자체보다 보증기관의 승계·확약입니다. 매각물건명세서에는 손진규의 주택임차권승계인인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못한 보증금 잔액의 반환을 청구하지 않고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 손진규 보증금은 회차가 내려가더라도 매수인의 실질 인수액 0원*으로 봅니다. 주택도시보증공사는 손진규 보증금의 승계인이므로 별도의 임차보증금 245,000,000원을 하나 더 더해서 계산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4225 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 515-25 제4층 제403호 · 등촌로39가길 33 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 22.2㎡ · 지상5층 건물 중 제4층 제403호 |
| 사용승인 / 세대수 | 2019.03.28 · 래안빌 12세대 |
| 소유자 | 최정일 |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 298,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약으로 인수 차단
과거 강서농업협동조합 근저당 864,000,000원, 강경자 근저당 90,000,000원, 김현규 주택임차권 235,000,000원은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 백종제 근저당 135,000,000원입니다. 손진규 주택임차권등기는 2023.10.13에 등기됐으므로 등기 순서만 보면 말소기준 뒤지만, 실제 임대차는 2021.07.02, 확정일자 2021.07.19, 점유개시 2021.08.13, 주민등록 2021.09.13으로 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 — 실제 관계 2명, 보증기관은 중복 합산 금지
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 · 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손진규 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.13 · 2021.07.19 | 245,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
| 김범신 | 미상 | 2024.04.24 · 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 대항력 기준 인수 없음 |
③ 시세 비교 — 신건 실질취득 2.98억은 최근 거래보다 높다
래안빌 전용 22.2㎡와 면적이 일치하는 실거래 표본은 1건입니다. 2024년 11월 3층이 281,000,000원에 거래됐고, 최근 12개월 평균도 이 1건 기준 281,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득가인 298,000,000원은 최근 거래의 106.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 22.2㎡ | 3 | 281,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 22.2㎡ | 1건 | 281,000,000원 |
따라서 신건 가격을 두고 시세보다 싸다고 평가할 수는 없습니다. 최근 거래가 1건뿐이라 가격 추세를 단정하기에도 표본이 얇습니다. 권리상의 인수 부담이 확약으로 해소되더라도, 현재 회차의 가격 판단은 최근 거래 이상이라는 사실을 우선해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 298,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,972,000원 |
| 1. 임차인 손진규 보증금 | 245,000,000원 | 245,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 백종제 | 135,000,000원 | 48,028,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 손진규 보증금 245,000,000원이 전액 배당되고 백종제 근저당에는 48,028,000원이 배당됩니다. 채권 부족액은 331,972,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 주택도시보증공사의 245,000,000원 청구는 손진규 보증금 승계관계와 중복해 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 룰상 인수액과 확약 반영액을 분리해서 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 298,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 · 80% | 238,400,000원 | 10,737,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 64% | 190,720,000원 | 57,750,080원 | 0원* |
확약이 없다면 손진규는 대항력이 있으므로 낙찰가가 보증금 배당에 부족해질수록 미배당 보증금을 매수인이 인수하게 됩니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있으므로, 해당 조건이 이행되는 한 위 룰상 인수액은 매수인의 실질 부담에서 제외됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울등촌초등학교 남측 인근으로 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철 9호선 등촌역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물로, 위생·급배수·승강기·도시가스·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측 및 북동측으로 약 6미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역·소규모주택정비사업 사업시행구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 229.1㎡, 공시지가 3,843,000원/㎡이며 장방형의 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 래안빌은 12세대 규모이고 동일 면적 확인 실거래는 1건으로, 시세 판단 시 거래 표본이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 손진규 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 보증금 중복계산 금지. 손진규 보증금 245,000,000원과 주택도시보증공사 청구 245,000,000원을 서로 다른 임차보증금으로 더하지 마세요.
- 김범신 점유 확인. 전입일은 2024.04.24로 말소기준 뒤라 대항력은 없지만, 보증금·점유 범위·실제 계약관계는 확인이 필요합니다.
- 현재 가격 검증. 신건 최저가 298,000,000원은 동일 면적 최근 거래 281,000,000원의 106.0%입니다. 권리가 해결됐다는 이유로 가격 프리미엄을 정당화하지 마세요.
- 유찰 시 확약 효과 재확인. 1회·2회 유찰 시 룰상 미배당 인수액은 각각 10,737,600원, 57,750,080원이지만, 확약 조건이 유지되면 실질 부담은 0원*입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 매각조건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개”
이 물건은 얼핏 보면 대항력 임차인 때문에 복잡해 보입니다. 실제로 손진규는 245,000,000원의 보증금과 대항력·우선변제권을 갖고 있습니다. 하지만 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어, 조건 이행을 전제로 매수인의 실질 인수는 0원*입니다.
반대로 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 현재 신건 실질취득가는 298,000,000원이고, 동일 면적 최근 거래는 281,000,000원으로 현재 가격이 106.0% 수준입니다. 확인 가능한 거래도 1건에 그칩니다. 결론은 권리는 확약으로 방어되지만, 신건 가격은 보류입니다. 이 사건의 핵심은 보증금 245,000,000원을 이중으로 계산하지 않는 것과, 확약 조건을 원본에서 확인한 뒤 가격을 최근 실거래보다 보수적으로 정하는 데 있습니다.
* 손진규 보증금의 미배당 잔액에 대해 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 임대차보증금 반환청구권을 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이 이행되는 경우의 실질 인수액입니다. 이 조건은 손진규·주택도시보증공사 승계관계에 한정되며, 별도 점유자인 김범신의 사실관계까지 포괄하는 것은 아닙니다.
