서울남부지방법원 2026타경4231. 강서구 화곡동 뉴시티빌 302호, 다세대주택으로 방3·거실·주방·발코니·화장실·현관 구조입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물이고 대상 호수는 3층입니다. 현 소유자는 조하라 씨로 2020.10.20. 거래가 183,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 단순한 “임차인 있음/없음”이 아닙니다. 박건도 씨는 2022.05.30. 전입·점유했고 확정일자는 2022.05.02.입니다. 말소기준이 되는 경북 신용보증재단 가압류는 2023.10.20.이므로, 박건도 씨는 기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 보증금은 187,500,000원이고 배당요구 및 우선변제권 행사도 확인됩니다.
다만 이번 매각에는 중요한 조건이 붙었습니다. 매각물건명세서상 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못한 보증금 잔액의 반환을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 박건도 임차인의 미배당액은 일반 원칙상 인수대상이 될 수 있어도 이 사건에서는 실질 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4231 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 59-35 뉴시티빌 제3층 제302호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 까치산로10길 57-7 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 42.92㎡ · 방3·거실·주방·발코니·화장실·현관 · 5층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 조하라 (2020.10.20. 거래가 183,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 218,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 187,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 확약으로 인수 해소
말소기준은 2023.10.20. 경북 신용보증재단 가압류 15,937,500원입니다. 박건도 씨의 전입·점유는 2022.05.30.로 이보다 빠르므로 대항력이 있습니다. 2024.06.07.에는 보증금 187,500,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다. 이후 2026.03.27. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 2026.04.06. 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박건도 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 187,500,000원 | 2022.05.30 / 2022.05.02 | 대항력 有 우선변제 有 승계 중복 없음 |
② 확약 적용 전·후 — 유찰돼도 박건도 인수는 실질 0원
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃돌면 일반적으로 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 실제 회차 시나리오에도 1회 유찰 시 16,341,600원, 2회 유찰 시 50,733,280원의 인수액이 계산됩니다. 그러나 본 건은 박건도 임차인과 주택임차권승계인의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 있어 이 금액은 실질적으로 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 일반 규칙상 인수 | 확약 적용 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 218,000,000원 | 0원 | 0원 | 218,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 174,400,000원 | 16,341,600원 | 0원 | 174,400,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 139,520,000원 | 50,733,280원 | 0원 | 139,520,000원 |
위 실질 인수 0원은 박건도 임차인에 대한 포기·말소 조건을 전제로 합니다. 감정요항에서 탐문된 별도 단기 점유자가 존재할 경우 그 권리는 별도로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 31,000,000원 높다
뉴시티빌의 면적 비교가 가능한 거래는 2건으로, 2021.06. 41.13㎡ 5층이 117,000,000원, 2021.07. 42.77㎡ 4층이 257,000,000원에 거래됐습니다. 평균은 187,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 42.77㎡ | 4 | 257,000,000원 |
| 2021.06 | 41.13㎡ | 5 | 117,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 187,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 218,000,000원은 거래평균 187,000,000원보다 31,000,000원 높고, 평균의 116.6%입니다. 최신 거래 257,000,000원보다는 낮지만, 거래 표본이 2건이고 두 거래가 모두 2021년이며 117,000,000원과 257,000,000원으로 편차도 큽니다. 따라서 신건 가격을 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 218,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,852,000원 |
| 1. 임차인 박건도 보증금 | 187,500,000원 | 187,500,000원 |
| 2. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 15,937,500원 | 15,937,500원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 187,500,000원 | 10,710,500원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 218,000,000원 가정에서 박건도 보증금은 전액 배당되고, 경북 신용보증재단도 전액 배당됩니다. 주택도시보증공사에는 10,710,500원이 배당되어 신청채권 전액이 충족되지는 않습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울화일초등학교 북동측 인근이며 공동주택·단독주택·다가구주택 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물이며 도시가스보일러 개별난방, 위생·급배수·공동현관출입통제설비가 있습니다.
- 도로. 토지 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 169.0㎡, 공시지가 3,348,000원/㎡이며 정방형 대지입니다.
- 환금성. 뉴시티빌은 6세대, 2008.07.17. 사용승인된 소규모 다세대이며 비교 거래는 2건으로 가격 편차가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 박건도 임차인 및 주택임차권승계인의 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 원본을 대조하세요.
- 단기 점유자 확인. 감정요항의 “단기 임차” 거주자가 박건도 씨와 동일인인지, 별도 점유자인지 확인해야 합니다. 별도 점유자라면 대항력은 가능·미상입니다.
- 전입·점유 재확인. 현황조사서·전입세대열람·점유자 진술을 통해 보증금, 전입일, 확정일자 및 점유개시일을 확인하세요.
- 가격 상한. 신건 218,000,000원은 거래평균 187,000,000원의 116.6%입니다. 권리 인수가 0원이라는 이유만으로 현재 가격을 저평가로 보지 마세요.
- 유찰 시 구조. 일반 원칙상 1회 유찰 때 16,341,600원, 2회 유찰 때 50,733,280원의 임차보증금 미배당 인수가 계산되지만, 박건도 씨에 대해서는 확약으로 실질 0원입니다.
- 관리·명도. 현재 거주자가 확인되는 만큼 낙찰 후 인도와 이사 협의 가능성을 염두에 두고 현장 점유 상태를 확인하세요.
맺으며 — “확약으로 인수는 풀렸지만, 가격과 미상 점유가 남는다”
박건도 씨는 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이어서 원칙적으로는 가장 먼저 확인해야 할 권리입니다. 그러나 이 사건에는 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 있어 박건도 씨에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 바로 안전등급을 높게 줄 수는 없습니다. 감정요항상 별도의 단기 임차 거주자가 탐문됐고 그 사람의 보증금·전입·확정일자는 확인되지 않아 대항력 가능·미상 위험이 남습니다. 가격 또한 현재 실질취득 218,000,000원이 거래평균 187,000,000원의 116.6%로 높습니다. 주된 등록 임차권은 확약으로 해소됐지만, 미상 점유와 가격은 보류. 이 두 가지를 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하는 사건입니다.
