서울남부지방법원 2026타경4250. 영등포동2가 해강플러스 제5층 제501호로, 감정평가상 오피스텔이며 탐문조사상 복층구조로 이용 중입니다. 소유자 박일성은 2022년 3월 24일 매매를 원인으로 2022년 4월 8일 소유권을 취득했고 거래가액은 259,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차인과 그 뒤에 붙은 매각조건입니다.
이정희는 2022년 4월 8일 주민등록, 2022년 4월 9일 점유개시, 2022년 4월 11일 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준인 2023년 4월 4일 영등포구 압류보다 전입이 앞서므로 대항력이 인정된 임차인이고, 보증금 259,000,000원에 대해 배당요구도 한 상태입니다. 따라서 통상적인 경매라면 배당으로 회수하지 못한 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 다만 이 사건은 명세서의 특별한 매각조건 때문에 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4250 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동2가 232-1 해강플러스 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 탐문조사상 복층구조 · 지하1층/지상9층 건물 내 제5층 |
| 사용승인일 | 2021.03.30 |
| 소유자 | 박일성 (2022.03.24 매매 · 2022.04.08 소유권이전 · 거래가액 259,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 260,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 259,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 말소기준 | 2023.04.04 갑구 3번 압류 |
① 권리 흐름 — 임차인은 선순위, 하지만 매각조건이 결론을 바꾼다
등기부의 과거 근저당권은 이미 말소돼 있습니다. 2021년 4월 22일 동작신용협동조합 근저당 2건과 2021년 6월 21일 강동농업협동조합 근저당은 각각 말소 처리됐고, 현재 선언된 말소기준은 2023년 4월 4일 압류입니다. 이후의 2024년 3월 12일 임차권등기, 2025년 12월 24일 압류, 2026년 3월 20일 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, HUG는 별도 임차인으로 합산하지 않는다
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 결론 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정희 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 259,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계인 기재 | 실질 인수 0원* |
실제 임차인은 이정희 1명입니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 주택임차권승계인으로 함께 기재돼 있으나 이를 별도 임차인으로 보아 보증금 259,000,000원을 다시 합산하면 안 됩니다.
* 배당계산 자체에서는 현재 회차 3,440,000원, 1회 유찰 시 54,712,000원, 2회 유찰 시 95,729,600원이 임차보증금 미배당 잔액으로 산정돼 있으나, 위 매각조건에 따라 매수인에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 전제에서 실질 인수는 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 260,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,440,000원 |
| 1. 임차인 이정희 보증금 | 259,000,000원 | 255,560,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 259,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 260,000,000원에서는 집행비용 4,440,000원을 제외한 255,560,000원이 임차인에게 배당되는 계산이고, 보증금 대비 3,440,000원이 남습니다. 일반적인 대항력 임차인 사건이라면 이 잔액이 매수인 인수액이 되지만, 이 사건은 반환청구권 포기·임차권 말소 조건으로 매각되므로 실질 인수는 0원*입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 ‘실질 인수 0원*’ 조건이 핵심
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 임차인 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 260,000,000원 | 3,440,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 208,000,000원 | 54,712,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 166,400,000원 | 95,729,600원 | 0원* |
이 사건은 대항력 임차보증금이 259,000,000원이어서 매각조건이 없었다면 유찰될수록 미배당 보증금이 늘어나는 전형적인 인수형 구조입니다. 하지만 명세서의 반환청구권 포기와 임차권 말소 조건이 이정희 임차관계에 적용되므로, 규칙상 각 회차의 매수인 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
⑤ 선순위 등기에서 따로 볼 것
소유권 이전 뒤인 2022년 5월 4일에는 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 내용은 이 주택이 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 공시입니다. 이 등기는 말소기준 2023년 4월 4일보다 앞서 있고, 제공된 등기 상태에는 매각으로 소멸한다는 표시가 없습니다.
⑥ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 260,000,000원이고, 소유자 박일성의 2022년 매매 거래가액은 259,000,000원입니다. 다만 동일 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·최근 추세를 비교할 수 있는 시세 자료가 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 시장가격보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 충분하지 않습니다.
따라서 이 사건의 투자판단은 최저가가 260,000,000원이라는 사실보다, 반환청구권 포기 조건의 유효성, 임차권 말소 이행, 선순위 민간임대주택등기의 처리 여부를 먼저 확정한 뒤 별도의 현장 시세를 대조하는 순서가 맞습니다.
⑦ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 오피스텔로 이용 중이며 탐문조사상 복층구조입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상9층입니다.
- 입지. 영등포동주민센터 남동측 인근으로 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 제5호선 영등포시장역이 있습니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 기계식주차설비, 승강기를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역 · 토지면적 174.2㎡ · 공시지가 6,852,000원/㎡ · 업무용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 대조. 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 유지되는지 확인하세요.
- 대항력 임차인 구조 확인. 이정희의 전입 2022.04.08은 말소기준 2023.04.04보다 앞섭니다. 조건부 포기가 없다면 인수형이라는 점을 놓치면 안 됩니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 실질 인수 0원* 판단은 임차권등기 말소 조건과 결합돼 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.04 등기가 말소기준보다 앞서 있으므로 매각 후 처리 여부를 원문에서 별도로 확인하세요.
- 시세 별도 확인. 최근 실거래 비교 없이 감정가 260,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 있지만, 조건부 포기로 인수 0원*”
이 사건의 첫인상은 보증금 259,000,000원의 선순위 대항력 임차인 때문에 위험해 보입니다. 실제 배당계산에서도 현재 회차 미배당액이 3,440,000원이고, 1회 유찰 시 54,712,000원, 2회 유찰 시 95,729,600원으로 커집니다. 그러나 매각물건명세서가 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 명시했기 때문에, 정확도 규칙상 매수인의 실질 인수는 0원*입니다.
다만 이 결론은 조건이 정확히 유지되고 이행된다는 전제에서만 성립합니다. 또 말소기준보다 앞선 2022년 5월 4일 민간임대주택등기는 별도 확인이 필요하고, 최근 실거래 비교 자료가 없으므로 가격 메리트는 보류가 맞습니다. 권리 핵심은 “대항력 임차인 존재” 자체보다 그 잔액 청구를 매각조건으로 끊어 놓았는가에 있습니다.
