* 최근 거래 평균 대비 최저가의 단순 비율입니다. 비교 거래 면적이 대상 면적 정보와 달라 동일 면적 할인율이나 실제 가격 메리트를 의미하지 않습니다.

서울남부지방법원 2026타경4282. 서울 강서구 화곡동 연우넥스트뷰 14층 1407호에 대한 강제경매입니다. 감정평가상 공동주택인 다세대주택·도시형생활주택으로 이용 중이며, 감정가 136,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저가는 108,800,000원입니다. 신청채권자는 충북신용보증재단이고 청구금액은 47,229,802원입니다.

등기부상 눈에 띄는 특징은 현재 남아 있는 근저당권이 없다는 점입니다. 강석희 명의의 채권최고액 30,000,000원 근저당권은 사해행위취소 확정판결에 기한 채권보전 절차를 거쳐 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024년 12월 18일 삼성카드 가압류입니다.

가격에서는 별도의 주의가 필요합니다. 최근 실거래 평균은 141,000,000원이지만 거래 사례는 모두 전용 17.32㎡이고, 대상 면적 정보는 13.16㎡입니다. 이 두 면적을 같은 평형으로 취급해 최저가가 저렴하다고 결론 내리면 안 됩니다. 대상 호실의 실제 전유면적을 등기부와 집합건축물대장으로 대조하는 것이 우선입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 이미 말소, 삼성카드 가압류가 기준

소유자 최형남은 2019년 2월 7일 신탁재산 처분에 따른 매매로 소유권을 취득했습니다. 최초 소유권보존 당시 소유자는 주식회사무궁화신탁이었으나 신탁등기는 말소되었습니다. 소유권이전 당시 거래가액은 157,000,000원입니다.

2024년 10월 25일 설정된 강석희 근저당권의 채권최고액은 30,000,000원이었습니다. 충북신용보증재단은 해당 근저당권에 대해 사해행위취소청구권에 기한 근저당권말소등기 청구권을 보전하기 위한 가처분을 진행했습니다. 이후 2026년 3월 19일 확정판결에 기한 채권보전으로 근저당권설정등기가 말소되었고, 관련 가처분등기도 말소되었습니다.

따라서 말소된 근저당권을 단순히 설정일이 빠르다는 이유로 현재의 선순위 인수권리로 다시 계산해서는 안 됩니다. 등기상 남아 있는 가압류의 최초 접수일을 기준으로 매각 소멸 여부를 판단해야 합니다.

② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 동일 면적 비교가 아니다

연우넥스트뷰의 확인된 실거래는 총 8건이고, 이 중 최근 12개월 거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균은 141,000,000원, 가장 최근 거래는 2026년 7월의 130,000,000원입니다. 최근 거래 평균은 과거 거래 대비 -1.2% 하락 추세입니다.

다만 모든 실거래 사례의 면적은 17.32㎡로, 대상 면적 정보 13.16㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 아래 가격 비교는 동일 단지의 참고 거래일 뿐, 대상 호실의 직접적인 시세를 확정하는 근거가 아닙니다.

최저가 108,800,000원은 최근 12개월 평균 141,000,000원의 77.2%이며, 전체 평균 142,062,500원의 76.6%입니다. 그러나 전체 평균에는 과거 거래가 섞여 있고, 최근 거래 추세는 하락하고 있습니다. 더욱 중요한 것은 비교 대상의 면적이 다르다는 점입니다.

③ 예상배당표 (매각가 108,800,000원 가정)

현재 최저매각가를 매각대금으로 가정한 배당 추정입니다. 집행비용은 2,323,200원으로 추정되며, 채권자 총 청구액 148,200,481원 중 예상 배당액은 106,476,800원입니다. 미배당 추정액은 41,723,681원, 소유자 잔여금은 0원입니다.

위 표는 제공된 배당 추정 금액을 표시한 참고 시뮬레이션입니다. 가압류 채권자들의 실제 배당은 배당요구, 법정 우선순위, 채권액 확정 및 안분배당 여부 등에 따라 달라집니다. 표의 순차 배당액이 법정 배당순위를 확정하는 것은 아닙니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 증가

매각가가 하락하면 채권자에게 돌아가는 예상 배당액이 줄고, 미배당 금액은 증가합니다. 반면 현재 확인된 등기상 권리 구조를 기준으로 한 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 추정되어 있습니다.

회차별 가격과 미배당액은 가정에 따른 시뮬레이션이며, 실제 유찰·매각 여부나 향후 최저매각가격을 보장하지 않습니다. 대항력 있는 임차인이 추가 확인되면 인수액 및 실질취득가격을 다시 산정해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 등서초등학교 북서측 인근입니다. 상업용·주거용 건물, 오피스텔, 다세대주택이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 제반 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 16층 건물의 14층입니다. 2018년 11월 19일 사용승인을 받았고, 급배수·소화전·승강기·난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남서측 약 6미터, 북서측 약 17미터의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 공항 관련 중요시설물보호지구, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에도 해당합니다. 도시관리계획 입안중 사항도 확인됩니다.
• 토지거래허가 관련. 토지이용계획에는 지목 도로 한정 허가구역과 대상자·용도별 허가구역 지정 이력이 포함되어 있습니다. 지정기간과 대상이 서로 다르므로 입찰 시점의 본건 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 실제 호실의 내부 상태나 수리 필요 여부까지 확인되었다는 의미는 아닙니다.
• 환금성. 24세대 규모의 소형 공동주택입니다. 확인된 실거래는 총 8건이고 최근 12개월은 3건입니다. 거래 표본이 제한적이고 대상 호실과 면적도 달라 대상 물건의 환금성을 거래 평균만으로 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 전유면적 원본 확인. 대상 면적 정보 13.16㎡와 비교 거래 17.32㎡가 일치하지 않습니다. 등기사항전부증명서·집합건축물대장에서 1407호의 전유면적을 확인하고 동일 면적 실거래와 비교해야 합니다.
• 임대차·점유 확인. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대 관련 자료, 실제 점유자 및 보증금 관계를 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 발견되면 인수 위험을 다시 분석해야 합니다.
• 근저당 말소 확인. 강석희 근저당권과 관련 가처분은 이미 말소된 것으로 확인됩니다. 입찰 전 최신 등기부에서 말소 상태와 신규 권리 발생 여부를 재확인해야 합니다.
• 말소기준 확인. 삼성카드 가압류의 2024.12.18 접수일을 기준으로 이후 가압류 및 경매개시결정의 소멸 여부를 최신 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
• 배당 관계 확인. 충북신용보증재단의 신청채권 청구액과 가압류 청구금액, 신청채권자 배당 추정이 서로 일치하지 않습니다. 채권계산서와 배당요구 내역으로 동일 채권 여부 및 실제 배당관계를 확인해야 합니다.
• 시세 하락 반영. 최근 거래 평균 141,000,000원보다 최신 거래가 130,000,000원이 낮고 최근 추세는 -1.2%입니다. 면적을 일치시킨 뒤 최근 가격 흐름을 우선 반영해야 합니다.
• 자금 및 부대비용. 최저매각가 108,800,000원 외에 입찰보증금, 취득 관련 비용, 명도비용, 수리비용 및 미납 관리비를 별도 확인해야 합니다. 입찰보증금은 해당 기일의 매각공고에서 확정해야 합니다.
• 규제 확인. 토지거래허가구역의 지정대상과 기간, 공항 관련 높이 제한 등 본건에 적용되는 사항을 입찰 당시 기준으로 확인해야 합니다.
• 매각기일 재확인. 2026.10.01 매각기일의 진행 여부와 변경·취하·정지 여부를 법원 공고에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “1회 유찰 할인보다 면적·점유 확인이 우선”

연우넥스트뷰 1407호는 현재 등기상 인수액이 0원으로 추정되고, 말소된 근저당을 제외하면 삼성카드 가압류를 기준으로 후순위 가압류가 소멸하는 구조입니다. 등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다.

하지만 등기상 권리와 실제 임차인 문제는 구분해야 합니다. 임차인 신고 내역이 없더라도 감정평가서에 임대관계 미상으로 기재되어 있어 실제 점유 및 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.

가격은 더 신중하게 봐야 합니다. 최저가 108,800,000원은 최근 거래 평균 141,000,000원의 77.2%이지만, 대상 면적 정보 13.16㎡와 실거래 면적 17.32㎡가 다릅니다. 최근 거래 추세도 -1.2% 하락하고 있습니다. 이 상태에서 최저가가 시세보다 저렴하다고 판단하거나 할인율만으로 투자 매력도를 높게 평가할 근거는 부족합니다.

결론은 등기상 인수 0원 추정, 임대관계 미확인, 면적 불일치로 가격 판단 유보입니다. 대상 호실의 전유면적과 동일 면적 최근 실거래, 실제 점유 및 임대차 관계를 확인한 후에야 최종 실질취득비용과 적정 입찰가격을 판단할 수 있습니다.