서울남부지방법원 2026타경4282. 서울 강서구 화곡동 ‘연우넥스트뷰’ 제14층 제1407호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택-도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 사용승인일은 2018.11.19이고 건물은 지하2층·지상16층 규모이며 본건은 14층입니다. 등기 흐름의 핵심은 현재 남아 있는 가장 앞선 권리가 2024.12.18. 삼성카드 가압류라는 점입니다. 그보다 앞서 2024.10.25. 설정됐던 강석희 명의 근저당권 30,000,000원은 사해행위취소 확정판결에 따른 채권보전으로 2026.03.19. 말소됐습니다.
따라서 이번 매각에서 말소기준으로 보는 권리는 2024.12.18. 삼성카드 가압류이며, 충북신용보증재단·롯데카드·케이뱅크 가압류와 2026.03.24. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 확인된 임차인이 없다는 사실과 실제 점유관계 확인은 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4282 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1107-3 연우넥스트뷰 제14층 제1407호 · 공항대로46길 9 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택-도시형생활주택) · 전용 13.16㎡ · 지하2층/지상16층 중 14층 |
| 소유자 | 최형남 · 2019.02.07. 소유권이전 · 거래가액 157,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 136,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 충북신용보증재단 / 47,229,802원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 사용승인 / 규모 | 2018.11.19 · 연우넥스트뷰 24세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당은 이미 말소, 현재 기준은 가압류
확인된 임차인은 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 전 회차 0원으로 계산되어 있습니다. 특히 2024.10.25. 설정된 강석희 근저당권 30,000,000원과 그 근저당권에 대한 2025.02.25. 가처분은 경매 전에 이미 말소됐습니다. 그 결과 현재 남아 있는 가장 앞선 권리는 2024.12.18. 삼성카드 가압류이고, 이후 충북신용보증재단·롯데카드·케이뱅크 가압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
연우넥스트뷰 실거래 자료에는 총 8건이 확인되며, 최근 12개월 평균은 141,000,000원, 최신 거래는 2026.07. 130,000,000원입니다. 현재 최저가 136,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 96.5%입니다. 다만 최근 가격 추세가 -1.2%이고, 최신 거래가격 130,000,000원보다 현재 최저가가 높기 때문에 최근 평균 대비 할인율 하나만 보고 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 17.32㎡ | 12 | 130,000,000원 |
| 2026.05 | 17.32㎡ | 11 | 143,000,000원 |
| 2025.12 | 17.32㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2025.06 | 17.32㎡ | 9 | 135,000,000원 |
| 2025.05 | 17.32㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2025.02 | 17.32㎡ | 11 | 134,000,000원 |
| 2024.12 | 17.32㎡ | 8 | 144,500,000원 |
| 2021.11 | 17.32㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 17.32㎡ | 3건 | 141,000,000원 |
전체 실거래 평균은 142,062,500원이지만 과거 거래가 섞인 값입니다. 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 141,000,000원과 최신 거래 130,000,000원, 그리고 -1.2%의 하락 추세를 우선해서 보는 편이 안전합니다. 특히 최신 거래가 현재 최저가보다 낮은 상태이므로 신건 가격의 매력은 제한적으로 보는 것이 타당합니다.
③ 예상배당표 (매각가 136,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,704,000원 |
| 1. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 20,204,309원 | 20,204,309원 |
| 2. 가압류 · 충북신용보증재단 | 43,028,000원 | 43,028,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 44,158,838원 | 44,158,838원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 40,809,334원 | 25,904,853원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 충북신용보증재단 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 148,200,481원 중 예상배당은 133,296,000원, 미배당은 14,904,481원입니다. 케이뱅크 채권에서 미배당이 발생하고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 등서초등학교 북서측 인근이며, 상업용·주거용 건물과 오피스텔·다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상16층 건물의 14층이며 사용승인일은 2018.11.19입니다. 급배수·소화전·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측 약 6미터, 북서측 약 17미터 포장도로와 접합니다. 토지는 평지·정방형이며 중로각지입니다.
- 용도·규제. 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 등의 기재가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 연우넥스트뷰는 24세대 규모이며 실거래는 확인되지만, 본건 13.16㎡와 비교 거래 17.32㎡가 매칭되지 않아 시세 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2024.12.18. 삼성카드 가압류가 현재 남아 있는 기준 권리이며, 2024.10.25. 강석희 근저당권은 2026.03.19. 이미 말소된 사실을 원등기에서 재확인하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 전입·확정일자 등 실제 점유관계를 원문 자료로 대조하세요.
- 면적 다른 실거래 주의. 본건은 13.16㎡, 실거래 표본은 17.32㎡입니다. 최근12개월 평균 141,000,000원을 본건의 동일면적 시세처럼 적용하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -1.2%이고 최신 거래가 130,000,000원이므로, 최근 평균 대비 96.5%라는 수치만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 108,800,000원, 2회 유찰 시 87,040,000원으로 계산되어 있으며 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 채권 총액 148,200,481원 대비 14,904,481원이 미배당으로 남습니다. 다만 이 미배당액은 매수인 인수액과 동일한 개념이 아닙니다.
- 규제 원문 확인. 토지이용계획상 여러 제한과 토지거래계약에관한허가구역 기재가 있으므로 실제 적용 대상과 기간을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적으로”
이 물건의 장점은 분명합니다. 경매 전에 선행 근저당권이 이미 말소됐고, 현재 기준 가압류 이하 권리들은 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 실질취득액은 현재 최저가와 같은 136,000,000원입니다.
하지만 가격은 권리만큼 단순하지 않습니다. 최근 12개월 평균 141,000,000원 대비 96.5%라는 숫자는 겉으로 할인처럼 보이지만, 최신 거래는 130,000,000원이고 최근 추세는 -1.2%입니다. 무엇보다 비교 거래 전용면적 17.32㎡가 본건 13.16㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 권리는 합격권이지만 신건 가격은 보수적으로 판단할 물건입니다. 현재 회차의 핵심은 낮은 인수 리스크가 아니라, 면적이 다른 실거래를 어떻게 보정해 136,000,000원의 적정성을 판단하느냐에 있습니다.
