서울남부지방법원 2026타경4303. 양천구 신월동 신영리치빌 제2층 제202호, 전용 24.34㎡의 도시형생활주택 (단지형다세대주택)입니다. 소유자 김완태는 2019.12.03 매매를 원인으로 2020.03.13 소유권을 취득했고 거래가액은 145,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 2023.09.05 주택도시보증공사의 275,000,000원 가압류입니다.
핵심은 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 유창민은 2022.09.13 점유를 시작하고 2022.09.14 전입신고를 마쳤으며, 확정일자는 2022.07.21입니다. 따라서 말소기준인 2023.09.05보다 앞서 대항력이 존재하고, 배당요구까지 해 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 현재 회차의 예상배당에서는 보증금 148,500,000원이 전액 배당되므로 인수액이 0원이지만, 배당에서 전액 변제되지 않는 회차에서는 그 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4303 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 470-11 신영리치빌 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 24.34㎡ · 제2층 제202호 |
| 이용상태 | 방2 · 거실 · 욕실 · 주방 · 보일러 발코니 · 확장형발코니 · 현관 |
| 소유자 | 김완태 (2019.12.03 매매 · 거래가액 145,000,000원, 2020.03.13 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 165,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 169,902,143원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 대항력 임차인
말소기준권리는 2023.09.05 주택도시보증공사 가압류 275,000,000원입니다. 이후의 강제경매개시결정과 영등포구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 그러나 유창민의 전입일은 2022.09.14로 말소기준보다 앞서므로, 그의 주택임차권은 단순한 후순위 소멸권리로 볼 수 없습니다. 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시되어 있습니다.
| 임차관계 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유창민 · 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.09.13 / 2022.09.14 확정일자 2022.07.21 | 148,500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2024.10.18 | 현재 0원 미배당 시 잔액 인수 |
| 금융공사 · 주거 | 전입신고일 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 위험 미상 |
② 시세 비교 — 최근 12개월 기준으로는 신건이 비싸다
신영리치빌(470-11)은 총 10세대, 사용승인일은 2013.07.15입니다. 제공된 단지 실거래는 아래와 같으며, 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 24.34㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2026.01 | 26.58㎡ | 6 | 186,000,000원 |
| 2025.11 | 24.34㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 24.34㎡ | 6 | 155,000,000원 |
| 2024.05 | 24.34㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2022.08 | 24.34㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 154,000,000원 |
현재 최저가 165,000,000원은 최근 12개월 평균 154,000,000원의 107.1%입니다. 최신 거래인 2026.04의 115,000,000원보다도 높습니다. 더 중요한 것은 최근 거래 흐름이 과거 구간보다 -14.4% 하락했다는 점입니다. 따라서 전체 거래 평균 162,666,666원과 비슷해 보인다는 이유로 가격 메리트를 줄 수 없습니다. 최근 시세 기준으로는 신건이 저렴하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,110,000원 |
| 1. 임차인 유창민 보증금 | 148,500,000원 | 148,500,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 13,390,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 169,902,143원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 유창민 보증금이 전액 배당되어 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사는 13,390,000원만 배당되고, 한국주택금융공사는 예상배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 결과에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트조 7층 도시형생활주택(단지형다세대주택) 중 제2층 제202호이며, 방2·거실·욕실·주방·보일러 발코니·확장형발코니·현관 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 서울특별시 양천구 신월동 470-11, 중앙로 서측·양동초등학교 서측 인근입니다. 학교·아파트단지·각종 빌라·근린생활시설·공원 등이 형성되어 있고 편의시설 접근성은 보통입니다.
- 교통. 동측 인근에 중앙로와 버스정류장이 있어 대중교통 및 자동차 진출입은 보통입니다. 북측은 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 주차장설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 과밀억제권역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등의 제한이 기재되어 있습니다.
- 환금성. 총 10세대 규모의 다세대주택이며, 최근 실거래가 115,000,000원부터 186,000,000원까지 편차가 있습니다. 최근 시장 추세는 -14.4%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유창민 배당 결과 확인. 대항력 있는 보증금 148,500,000원이 실제 배당에서 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 유찰 회차의 인수액을 함께 계산. 1회 유찰 시 인수액 19,148,000원, 2회 유찰 시 45,178,400원으로 증가합니다. 최저가만 비교하지 말고 낙찰가와 인수액을 함께 보세요.
- 금융공사 점유관계 확인. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 현재 최저가 165,000,000원은 최근 12개월 평균 154,000,000원의 107.1%입니다. 최신 거래 115,000,000원과 하락 추세 -14.4%도 함께 반영해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.12.29 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 관련 행정상태를 원본에서 확인하세요.
- 내부상태 확인 한계. 감정 당시 폐문부재로 내부확인이 불가능해 건축물현황도와 외부관찰, 동류물건의 통상적 마감을 기준으로 평가했습니다.
맺으며 — “현재 인수 0원”만 보고 안전형으로 분류하면 안 된다
이 물건은 현재 회차 예상배당만 보면 유창민 보증금 148,500,000원이 전액 변제되어 매수인 인수가 0원입니다. 그러나 이는 165,000,000원에 매각되는 현재 회차의 계산입니다. 유찰 시 대항력 임차인의 미배당 보증금이 인수액으로 전환돼, 낮아진 최저가만큼 실질취득이 낮아지지 않습니다. 여기에 금융공사 관련 점유관계의 전입일·보증금이 미상이라는 별도 리스크도 남아 있습니다.
가격도 우호적이지 않습니다. 현재 실질취득 165,000,000원은 최근 12개월 평균 154,000,000원의 107.1%이고, 최신 거래는 115,000,000원이며 시장 추세는 -14.4%입니다. 권리는 조건부, 가격은 비우호적. 현재 회차에서는 대항력 임차인의 전액배당 여부와 미상 점유관계 확인이 선행되어야 하고, 유찰 시에는 최저가가 아니라 낙찰가 + 임차보증금 인수액의 구조로 판단해야 하는 사건입니다.
