서울남부지방법원 2026타경4303. 양천구 신월동 신영리치빌 제2층 제202호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 핵심은 단순한 최저가 할인율이 아닙니다. 임차권자 유창민은 2022.09.14 전입했고, 말소기준권리인 주택도시보증공사의 2023.09.05 가압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 확정일자도 2022.07.21이고 배당요구가 확인돼 우선변제권을 행사하지만, 현재 예상 매각가 132,000,000원에서는 집행비용을 제외한 129,352,000원만 배당돼 보증금 중 19,148,000원이 남습니다. 이 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.
그래서 최저가가 다시 내려가도 실질 부담이 같은 비율로 내려가지 않습니다. 2회 유찰 시 매각가는 105,600,000원으로 낮아지지만 인수액은 45,178,400원으로 늘고, 3회 유찰 시 매각가 84,480,000원에 인수액 65,940,640원이 붙습니다. 알려진 임차보증금만 놓고 보면 실질취득은 각 회차에서 약 150,000,000원대에 머뭅니다. 즉 낙찰가가 내려간 만큼 대항력 임차인의 미배당액이 커지는 구조라 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4303 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 470-11 신영리치빌 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 방2·거실·욕실·주방·보일러 발코니·확장형발코니·현관 |
| 면적 / 층 | 24.34㎡ · 철근콘크리트조 7층 중 제2층 |
| 소유자 | 김완태 · 거래가액 145,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 132,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 169,902,143원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
등기부상 과거 광명동부새마을금고 및 우리은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.09.05 주택도시보증공사 가압류 275,000,000원입니다. 이후 2024.10.18 유창민의 주택임차권등기, 2026.03.24 한국주택금융공사의 강제경매개시결정, 2026.07.24 영등포구 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 확정된 대항력 1건 + 미상 정보 1건
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유창민 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.09.14 | 2022.07.21 | 148,500,000원 | 대항력 有 우선변제 有 |
| 금융공사 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
유창민은 전입·확정일자·보증금이 확인되고 배당요구도 확인됩니다. 반면 ‘금융공사’는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 알려진 19,148,000원의 인수액만으로 전체 인수 위험을 확정해서는 안 되며, 이 미상 점유관계가 별도의 보증금 인수로 이어지는지 매각물건명세서와 관련 원본을 대조해야 합니다.
③ 최저가가 내려가도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 유창민 인수액 | 알려진 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 132,000,000원 | 19,148,000원 | 151,148,000원 |
| 2회 유찰 시 | 105,600,000원 | 45,178,400원 | 150,778,400원 |
| 3회 유찰 시 | 84,480,000원 | 65,940,640원 | 150,420,640원 |
④ 시세 비교 — 최근 평균보다 최신 거래와 하락 추세를 더 경계
신영리치빌의 확인된 거래는 6건이며 전체 평균은 162,666,666원입니다. 그러나 과거 거래까지 섞인 전체 평균보다 최근 흐름이 중요합니다. 최근 12개월 평균은 154,000,000원, 최신 거래는 2026.04 · 115,000,000원이고 최근 거래군은 이전 거래군보다 -14.4% 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 24.34㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2026.01 | 26.58㎡ | 6 | 186,000,000원 |
| 2025.11 | 24.34㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 24.34㎡ | 6 | 155,000,000원 |
| 2024.05 | 24.34㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2022.08 | 24.34㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 154,000,000원 |
현재 알려진 실질취득 151,148,000원은 최근 12개월 평균 154,000,000원과 비슷한 수준이지만, 최신 거래 115,000,000원보다는 크게 높습니다. 특히 최근 거래 추세가 -14.4%이므로 “최저가가 시세보다 14.3% 낮으니 싸다”라고 판단하면 안 됩니다. 가격 판단 기준은 최저가 132,000,000원이 아니라 임차인 인수까지 포함한 실질취득이고, 추가 미상 점유자의 권리가 확인되면 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 132,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,648,000원 |
| 1. 임차인 유창민 보증금 | 148,500,000원 | 129,352,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 169,902,143원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
유창민 보증금 148,500,000원 중 129,352,000원이 배당되고 19,148,000원이 부족해 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 방2·거실·욕실·주방·보일러 발코니·확장형발코니·현관 구조입니다.
- 입지. 중앙로 서측, 양동초등학교 서측 인근으로 학교·아파트단지·빌라·근린생활시설·공원 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 동측 인근 중앙로와 버스정류장을 이용할 수 있고 대중교통 및 자동차 진출입은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 규모. 신영리치빌(470-11)은 10세대, 사용승인일은 2013.07.15이며 대상 면적은 24.34㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역·원추표면구역·대공방어협조구역·상대보호구역 등의 제한이 있고 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다.
- 현황 확인. 내부는 폐문부재로 직접 확인하지 못해 건축물현황도와 외부관찰 등을 참조해 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 비교. 현재 최저가는 132,000,000원이지만 유창민 보증금 인수까지 포함한 알려진 실질취득은 151,148,000원입니다.
- 추가 유찰의 착시 확인. 2회 유찰 시 알려진 실질취득 150,778,400원, 3회 유찰 시 150,420,640원으로 낙찰가만큼 크게 떨어지지 않습니다.
- ‘금융공사’ 점유관계 확인. 전입일·확정일자·보증금이 미상이라 대항력을 단정할 수 없습니다. 추가 인수 위험 유무를 원본에서 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 154,000,000원이지만 최신 거래는 115,000,000원이고 최근 거래군 추세는 -14.4%입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.12.29 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 경매 취득 시 관련 등기의 처리와 적용 여부를 원본에서 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인이 불가능했던 점을 감안해 실제 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가”보다 “인수까지 합친 금액”이 본체다
이 물건의 숫자는 겉으로 보면 감정가 165,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 132,000,000원까지 내려왔습니다. 하지만 유창민의 대항력 있는 보증금 148,500,000원이 배당으로 전액 소진되지 않기 때문에, 현재 회차에서 매수인이 추가로 인수할 금액은 19,148,000원이고 알려진 실질취득은 151,148,000원입니다. 더 유찰돼도 인수액이 커져 실질취득은 약 150,000,000원대에 머뭅니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 최근 12개월 평균 154,000,000원과는 비슷하지만, 최신 거래는 115,000,000원이고 최근 거래 추세는 -14.4%입니다. 여기에 전입일·보증금이 확인되지 않은 ‘금융공사’ 점유 정보까지 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 “최저가 132,000,000원”이라는 숫자보다 대항력 임차인의 미배당 보증금과 추가 미상 점유관계를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
