서울남부지방법원 2026타경4323. 구로동 대림역포스큐 8층 810호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가에서는 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 100,000,000원입니다. 문제는 이 1억원이 이미 최근 동일면적 거래 수준보다 높다는 점과, 말소기준 압류보다 앞서 전입한 점유자 변지수의 보증금이 확인되지 않는다는 점입니다.
등기상 말소기준은 2023.07.31 구로세무서 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 616,241,204원 가압류, 구로구·국세 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 변지수는 2021.08.06 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 미상이므로 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수는 없지만, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4323 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 106-2 대림역포스큐 제8층 제810호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) 이용 · 지상20층 중 8층 |
| 전용면적 | 19.015㎡ |
| 소유자 | 박해주 (2021.08.09. 매매 · 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 100,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 사용승인일 | 2015.12.04 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차위험은 별도
기존 신한은행 근저당권 76,800,000원은 2020.06.16 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 2023.07.31 국의 압류이고, 그 뒤의 가압류·압류· 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 후순위 권리 자체를 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 그러나 임차인은 등기순위와 별도로 봐야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 인수액은 아직 계산 불가
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 변지수 | 2021.08.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 시세 비교 — 하락 추세인데 신건은 최근 평균의 110.1%
대림역포스큐 동일면적 19.02㎡의 실거래는 12건 확인됩니다. 전체 평균은 96,191,666원이지만, 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 7건 평균은 90,828,571원, 최신 거래는 2026.06의 90,300,000원입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 -12.4% 낮아진 하락 추세여서 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만 보고 가격을 평가하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 19.02㎡ | 6 | 90,300,000원 |
| 2026.04 | 19.02㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2026.02 | 19.02㎡ | 10 | 90,000,000원 |
| 2025.11 | 19.02㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2025.11 | 19.02㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2025.09 | 19.02㎡ | 7 | 99,500,000원 |
| 2025.08 | 19.02㎡ | 11 | 96,000,000원 |
| 2025.04 | 19.02㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 2025.04 | 19.02㎡ | 4 | 107,000,000원 |
| 2025.03 | 19.02㎡ | 13 | 102,500,000원 |
| 2023.12 | 19.02㎡ | 4 | 98,000,000원 |
| 2023.08 | 19.02㎡ | 10 | 106,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 90,828,571원 |
현재 최저가 100,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 110.1%입니다. 즉 신건 가격만 놓고도 최근 시세보다 낮지 않습니다. 여기에 임차보증금 인수 가능성까지 남아 있어, 현재 단계에서 이 물건을 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,200,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 616,241,204원 | 97,800,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 변지수 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 746,241,204원 중 예상배당은 97,800,000원, 미배당은 648,441,204원입니다. 위 표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다. 국세·지방세 압류가 다수 존재하므로 당해세가 확인되면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다. 또한 변지수의 임차보증금이 확인되지 않았으므로 이 배당표의 0원 인수 계산만으로 매수인 부담을 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영림중학교 동측 인근으로 아파트·학교·구청·다세대·오피스텔·근린생활시설·근린공원이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 대림역(2·7호선)이 있어 대중교통 편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상20층 건물의 8층 810호이며 사용승인일은 2015.12.04입니다. 승강기·개별난방·소화전·위생 및 급배수시설·주차장을 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지 정방형 토지이며 북동측 약 22미터 도로와 접합니다. 공시지가는 8,594,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 대림역포스큐는 175세대이고, 동일면적 거래는 확인되지만 최근 거래 추세가 -12.4%이며 경매 평균 유찰 횟수는 7.5회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 변지수의 보증금·확정일자·점유원인·배당요구 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 대항력이 인정되는 임차보증금이 확인되면 낙찰가에 미배당 인수액을 더해 시세와 다시 비교해야 합니다.
- 가격 기준. 신건 최저가 100,000,000원은 최근 12개월 평균 90,828,571원의 110.1%입니다. 최저가만 보고 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거보다 -12.4% 낮아진 만큼 전체 평균 96,191,666원보다 최근 거래를 우선해 판단해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 다수 있으므로 당해세 여부가 실제 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용이므로 공부·현황·입찰목적에 맞는 이용 가능성을 확인해야 합니다.
맺으며 — “1억원이 싸지 않고, 인수액도 아직 모른다”
이 사건은 등기만 보면 후순위 압류와 가압류가 매각으로 소멸해 단순해 보입니다. 그러나 실제 입찰 판단에서는 두 가지가 더 중요합니다. 첫째, 현재 최저가 100,000,000원이 최근 12개월 평균 90,828,571원의 110.1%이고 최신 거래도 90,300,000원이라는 점입니다. 둘째, 변지수의 전입일이 말소기준보다 빠른데 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·인수액 미상이라는 점입니다.
최근 거래 추세는 -12.4%이고, 대림역포스큐 경매물건의 평균 유찰 횟수도 7.5회입니다. 따라서 신건이라는 이유로 1억원을 기준점으로 삼기보다, 임차관계를 먼저 확정한 뒤 실질취득가 기준으로 최근 시세와 비교해야 합니다. 현 단계의 결론은 가격도 보수적, 권리도 추가 확인 필요입니다.
