서울남부지방법원 2026타경4323. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 대림역포스큐 제8층 제810호로, 현재 소유자는 박해주입니다. 박해주는 2021.08.09 매매로 소유권을 취득했고 등기부 기재 거래가액은 130,000,000원입니다. 현재 등기부상 근저당은 없으며, 2015.12.18 설정된 신한은행 근저당권 76,800,000원은 2020.06.16 이미 말소됐습니다.
이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 점유자와 말소기준의 시간 순서입니다. 변지수의 전입신고는 2021.08.06이고, 말소기준권리는 2023.07.31 구로세무서장이 처분청으로 기재된 국 압류입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 “대항력이 있다”고 단정해서는 안 됩니다. 현 단계에서는 대항력 가능·미상으로 보고 실제 임대차관계와 보증금 규모를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4323 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 106-2 대림역포스큐 제8층 제810호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용 |
| 전용면적 | 19.015㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상20층 중 8층 · 사용승인일 2015.12.04 |
| 소유자 | 박해주 · 2021.08.09 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 80,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 변지수 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 점유가 핵심
등기부의 말소기준은 2023.07.31 국 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 구로구 압류, 국 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 점유자 변지수의 전입일은 말소기준보다 앞선 2021.08.06입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수 여부와 금액은 확정할 수 없습니다.
임차인·점유관계
실제 임차인으로 확인할 대상은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 대상은 없습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 변지수 | 미상 | 2021.08.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
변지수는 점유자로 조사됐을 뿐 아니라 등기부상 강제경매 신청채권자와 동일한 이름으로 기재되어 있습니다. 제공된 주의사항에도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시되어 있으므로, 실제 임대차관계와 채권관계가 어떤 구조인지 원문 서류로 확인해야 합니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부 역시 현재 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 80,000,000원은 표면가격일 뿐
대림역포스큐 전용 19.02㎡ 동일면적 거래 중 최근 12개월 표본은 7건, 평균은 90,828,571원입니다. 최신 거래는 2026.06의 90,300,000원이고, 현재 최저가 80,000,000원은 최근 12개월 평균의 88.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 19.02㎡ | 6 | 90,300,000원 |
| 2026.04 | 19.02㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2026.02 | 19.02㎡ | 10 | 90,000,000원 |
| 2025.11 | 19.02㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2025.11 | 19.02㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2025.09 | 19.02㎡ | 7 | 99,500,000원 |
| 2025.08 | 19.02㎡ | 11 | 96,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 19.02㎡ | 7건 | 90,828,571원 |
전체 12건 평균은 96,191,666원이지만, 과거 거래가 포함된 전체 평균보다는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 특히 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -12.4%의 하락 추세로 집계되어 있습니다. 따라서 최저가가 최근 평균보다 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 크게 평가하기보다는, 하락 중인 시장가격과 미상 인수액을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,840,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 616,241,204원 | 78,160,000원 |
| 갑구 9번 경매개시결정 · 변지수 | 130,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 746,241,204원, 배당액은 78,160,000원, 미배당액은 668,081,204원으로 계산되어 있습니다. 다만 국세·지방세 압류 중 당해세 여부와 임차인의 최우선변제 여부가 반영되지 않은 시뮬레이션이므로 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영림중학교 동측 인근으로 아파트, 학교, 구청, 다세대, 오피스텔, 근린생활시설 및 근린공원이 혼재하는 지대이며 주위여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 대림역(2·7호선)이 있어 대중교통 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이며 감정평가상 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재됐습니다.
- 건물. 2015.12.04 사용승인, 철근콘크리트구조 지상20층 건물이며 승강기, 개별난방, 소화전, 위생·급배수시설 및 주차장을 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지·정방형, 광대로한면이며 공시지가는 8,594,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있어 실제 적용대상과 이용계획을 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 변지수의 실제 임대차관계 확인. 전입일 2021.08.06이 말소기준보다 빠르므로 보증금·점유개시·전입 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금과 확정일자 확인. 현재 두 항목 모두 확인되지 않아 대항력과 우선변제권, 매수인 승계금액을 확정할 수 없습니다.
- 신청채권자와 점유자의 관계 확인. 점유자 변지수와 강제경매 신청채권자 변지수가 동일하게 기재되어 있어 관계인 여부와 채권 발생 경위를 대조할 필요가 있습니다.
- 세금 압류 원액 확인. 국세·지방세 압류가 다수이고 당해세 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 가격은 최근 거래 기준으로 확인. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 90,828,571원과 최신 거래 90,300,000원을 우선하고, -12.4% 하락 추세를 함께 봐야 합니다.
- 용도와 현황 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)이므로 현장 이용상태와 관련 공부를 직접 대조하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 세금·임대차 관련 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 풀어야 할 것은 ‘미상 보증금’
현재 최저가 80,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 90,828,571원의 88.1%입니다. 하지만 이 숫자만으로 가격상 유리하다고 결론내리기 어렵습니다. 최근 거래 추세가 -12.4%로 하락하고 있고, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 7.8회입니다.
무엇보다 변지수의 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 현 단계의 실질취득가는 미상입니다. 배당표상 인수액 0원이라는 계산만으로 권리가 정리됐다고 볼 수 없고, 실제 임대차와 보증금이 확인되기 전까지는 선순위 점유 리스크가 가격 할인보다 우선하는 사건으로 보는 것이 데이터에 부합합니다.
