서울남부지방법원 2026타경4343. 여의도동 포레스텔빌딩 제4층 제401호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 등기부에는 현재 소유자 임경희가 2013.06.07. 거래가 200,000,000원에 소유권을 취득한 것으로 나타납니다. 과거 신한은행 근저당권 130,000,000원이 있었지만 같은 날 해지로 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2026.03.31. 강제경매개시결정입니다.
문제는 등기부상 담보권이 아니라 임차인입니다. 현황조사에 나타난 주식회사 센투스, 노현석은 2017.03.09. 전입했고, 이는 말소기준인 2026.03.31.보다 앞섭니다. 보증금은 10,000,000원, 월세는 1,000,000원이며 배당표에서는 대항력 있음·우선변제권 없음으로 정리돼 있습니다. 보증금은 매각대금에서 배당되는 것이 아니라 낙찰자가 별도로 떠안는 금액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4343 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 여의도동 45-13 포레스텔빌딩 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 건물 | 철근콩크리트조 평스라브지붕 15층건 내 제4층 제401호 · 사용승인 1999.05.25. |
| 소유자 | 임경희 (2013.06.07. 거래가 200,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 360,000,000원 / 360,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이춘방 / 74,833,200원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 2017년 임차인이 말소기준보다 빠르다
과거 신한은행 근저당권은 2013.06.07. 이미 말소돼 현재 인수대상이 아닙니다. 이번 사건의 말소기준은 2026.03.31. 강제경매개시결정이고, 임차인의 전입일 2017.03.09.가 이에 앞섭니다. 현황조사와 배당분석 기준으로는 대항력이 인정돼 보증금 10,000,000원이 매수인에게 승계됩니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 센투스, 노현석 | 2017.03.09 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 10,000,000원 인수 |
② 실질취득 구조 — 유찰돼도 인수금 1,000만원은 남는다
현재 회차 최저매각가는 360,000,000원이고 매수인 인수액은 10,000,000원이므로 실질취득은 370,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가는 288,000,000원, 2회 유찰 시 230,400,000원으로 내려가지만 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 10,000,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 360,000,000원 | 10,000,000원 | 370,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 288,000,000원 | 10,000,000원 | 298,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 230,400,000원 | 10,000,000원 | 240,400,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 360,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,840,000원 |
| 인수 · 임차인 주식회사 센투스, 노현석 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 이춘방 | 74,833,200원 | 74,833,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 279,326,800원 |
임차인 보증금 10,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인이 인수합니다. 신청채권자 이춘방의 청구 74,833,200원은 현재 회차 가정에서 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 영등포구 여의도동 소재 여의도역 5호선 남동측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·업무시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 여의도역이 있어 제반 교통조건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가 현황에서는 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콩크리트조 평스라브지붕 15층 건물로 사용승인일은 1999.05.25.이며, 기본적인 위생·급배수시설, 승강기, 기계식주차장이 구비돼 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 평지로 업무시설·일반음식점 건부지로 이용 중이고, 북동측 약 20미터 도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·대공방어협조구역· 중점경관관리구역 등에 포함되고, 공시지가는 22,640,000원/㎡입니다.
- 건축 현황. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 정리돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수보증금 반영. 입찰가와 별도로 임차인 보증금 10,000,000원을 실질취득비용에 반드시 포함하세요.
- 임차인 권리 선후 확인. 임차인 전입일 2017.03.09.가 말소기준 2026.03.31.보다 앞섭니다. 대항력 있는 임차인의 점유관계를 입찰 전 원문과 대조할 필요가 있습니다.
- 월세 조건 확인. 현황조사상 보증금 10,000,000원·월세 1,000,000원의 임대관계가 확인돼 있으므로 실제 사용·점유관계를 함께 확인하세요.
- 감정평가와 현황조사 함께 대조. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있지만 현황조사에는 임차인이 확인됩니다. 점유관계는 현황조사·매각물건명세서 원문을 함께 확인하는 것이 중요합니다.
- 용도 확인. 사건상 분류는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 아파트를 전제로 한 가격·환금성 판단을 적용하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “3.6억 낙찰 = 3.6억 취득”이 아니다
이 사건의 핵심은 복잡한 등기부가 아닙니다. 과거 신한은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2026.03.31. 강제경매개시결정입니다. 하지만 임차인 주식회사 센투스, 노현석의 전입일은 2017.03.09.로 더 빠르고, 보증금 10,000,000원은 우선변제로 배당받는 구조가 아니라 매수인에게 승계됩니다.
따라서 신건 최저가 360,000,000원에 낙찰받는다면 실제 취득 부담은 370,000,000원입니다. 1회 유찰 시에는 298,000,000원, 2회 유찰 시에는 240,400,000원으로 계산됩니다. 다만 비교 가능한 실거래 가격을 근거로 현재 가격이 시세보다 싸다고 평가할 수는 없습니다. 이 물건은 최저가보다 실질취득액을 먼저 보고, 대항력 임차인 승계를 전제로 입찰가를 정해야 하는 사건입니다.
