서울남부지방법원 2026타경4343. 여의도 포레스텔빌딩 제4층 제401호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가는 360,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 288,000,000원입니다. 등기부에는 현재 존속하는 근저당권이나 압류가 없고, 2011년 신한은행 근저당권 130,000,000원은 2013년 이미 말소됐습니다.
다만 권리분석에서 중요한 것은 임차인입니다. 현황조사상 주식회사 센투스, 노현석이 2017.03.09. 전입했고 보증금 10,000,000원, 월차임 1,000,000원으로 조사됐습니다. 이 전입일은 말소기준 역할을 하는 2026.03.31. 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 우선변제권은 없어 배당표에서는 보증금이 배당되지 않고, 전액 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4343 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 여의도동 45-13 포레스텔빌딩 제4층 제401호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 임경희 · 2013.06.07. 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 360,000,000원 / 288,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이춘방 / 74,833,200원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차인이 핵심
현재 등기부상 존속 근저당권은 없습니다. 2011.07.15. 설정됐던 신한은행 근저당권 채권최고액 130,000,000원은 2013.06.07. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 이 사건에서는 2026.03.31. 강제경매개시결정이 기준점이 됩니다. 그런데 임차인의 전입일은 2017.03.09.로 그보다 훨씬 빠릅니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 센투스, 노현석 | 2017.03.09 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 10,000,000원 인수 |
② 가격 해석 — 실거래 비교보다 먼저 인수액을 더해야 한다
감정가는 360,000,000원이고 현재 최저매각가는 감정가의 80%인 288,000,000원입니다. 다만 이 물건은 매수인이 인수할 임차보증금 10,000,000원이 있어 실제 부담은 최저가만으로 끝나지 않습니다.
현재 확인되는 권리관계에 따라 계산하면 매각대금 288,000,000원 + 인수 보증금 10,000,000원 = 실질취득 부담 298,000,000원입니다. 동일 용도 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로, 이 금액이 시장가보다 싸거나 비싸다고 단정할 수는 없습니다. 따라서 이 사건은 80%라는 유찰률 자체보다 298,000,000원의 실질 부담이 적정한지를 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 288,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,832,000원 |
| 인수 · 임차인 주식회사 센투스, 노현석 | 10,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 경매개시결정 · 이춘방 | 74,833,200원 | 74,833,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 208,334,800원 |
임차인 보증금 10,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인이 별도로 인수하는 것으로 계산됩니다. 신청채권자 이춘방의 청구액 74,833,200원은 현재 회차에서 전액 배당되며 미배당액은 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가 당시 제401호는 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 여의도역 5호선 남동측 인근으로, 주변에 아파트단지·근린생활시설·업무시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 여의도역이 있어 제반 교통조건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콩크리트조 평스라브지붕 15층 건물 내 제4층 제401호이며 사용승인일은 1999.05.25.입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수시설, 승강기, 기계식주차장이 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 22,640,000원/㎡, 토지면적은 291.0㎡입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 20m 도로에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 계산. 현재 최저가 288,000,000원에 임차보증금 10,000,000원을 더한 298,000,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 대항력 있는 임차인으로 조사된 주식회사 센투스, 노현석의 실제 점유와 계약관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 우선변제 없는 보증금. 보증금 10,000,000원은 배당받지 않는 것으로 계산돼 매수인 인수액으로 남습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 감정평가상 오피스텔 이용 중이므로 실제 사용형태와 관련 행정·건축 사항을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 한 차례 유찰돼 감정가의 80%까지 내려왔지만, 동일 용도 실거래와 비교해 실질취득 부담 298,000,000원의 적정성을 따로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 임차관계 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “2.88억 낙찰”이 아니라 “2.98억 부담”으로 보라
이 사건의 핵심은 복잡한 등기권리가 아니라 선순위 임차인의 보증금 인수입니다. 신한은행의 과거 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 신청채권자의 청구액도 매각대금에서 전액 충당됩니다. 반면 2017.03.09. 전입한 임차인은 2026.03.31. 강제경매개시결정보다 앞서 대항력이 있으며, 보증금 10,000,000원에 우선변제권이 없어 매수인 인수로 계산됩니다.
따라서 현재 회차를 평가할 때는 최저매각가 288,000,000원만 보지 말고 실질취득 부담 298,000,000원을 기준으로 봐야 합니다. 한 차례 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트를 단정할 수 없으며, 이 실질 부담이 여의도 해당 건물과 실제 이용형태의 시장가격에 비해 적정한지를 확인하는 것이 최종 판단의 핵심입니다.
