서울남부지방법원 2026타경4362. 독산동 어반팰리스 12층 1206호로, 감정평가상 현재 도시형생활주택(단지형연립주택)으로 이용 중인 다세대 계열 집합건물입니다. 이 사건은 일반적인 근저당 실행형과 구조가 다릅니다. 현재 소유자는 상속으로 지분을 취득한 김순정 5분의 3, 박종혁 5분의 2이고, 신청채권자 박세아는 이 주택의 임차권자이자 전세보증금 반환청구권자로서 260,000,000원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다.
권리의 기준점은 2024.01.18 관악세무서장의 압류입니다. 그런데 박세아는 2021.03.07 점유를 시작하고 2021.03.08 전입신고를 마쳐 말소기준보다 훨씬 앞섭니다. 따라서 매각물건명세서에도 “매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기”가 명시되어 있고, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4362 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 973-1 어반팰리스 제12층 제1206호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형연립주택) |
| 현재 소유자 | 김순정 지분 5분의 3 · 박종혁 지분 5분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 268,700,000원 / 268,700,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박세아 / 260,000,000원 |
| 말소기준 | 2024.01.18 갑구 3번 압류 · 국(관악세무서장) |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
과거 하나은행 근저당권 4건은 2021.02.08 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 2021년 박승현이 260,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 시기 박세아의 임대차가 시작됐습니다. 박세아의 전입·점유는 2024.01.18 압류보다 앞서므로 대항력은 유지됩니다. 2025.03.14 주택임차권등기가 추가됐지만, 핵심은 그 등기일 자체가 아니라 그보다 앞선 전입·점유 시점입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 박세아 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 점유 2021.03.07 전입 2021.03.08 임차권등기 2025.03.14 | 260,000,000원 | 대항력 有 우선변제 재확인 승계 아님 |
등기부 임차권 기재에는 임대차계약일 2021.02.03·2021.04.16, 확정일자 2021.02.04, 주민등록일 2021.03.08, 점유개시일 2021.03.07이 적혀 있습니다. 다만 제시 배당자료는 박세아를 “우선변제권 없음”으로 산정하면서 동시에 신청채권자로 260,000,000원을 배당하는 구조이므로, 우선변제 순위와 배당근거는 원본 배당요구·판결문을 반드시 대조해야 합니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아니므로 보증금을 중복 합산할 사안은 없고, 실제 임차인은 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 268,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,561,800원 |
| 임차보증금 · 박세아 | 260,000,000원 | 신청채권 배당과 연동 |
| 갑구 10번 강제경매 · 박세아 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,138,200원 |
제시 배당표는 집행비용 4,561,800원과 박세아 260,000,000원 전액배당 후 4,138,200원이 남는 것으로 계산합니다. 이 가정이 그대로 실현되면 명세서 문언상 보증금 미변제잔액이 없어 매수인 실질 인수는 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 4건의 실제 세액은 반영되지 않았고, 당해세가 선순위로 차감되면 박세아의 미배당액이 생겨 그만큼 매수인 인수위험이 다시 발생할 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸지는 게 아니라 인수액이 붙는다
| 회차 | 매각가 | 박세아 배당 | 미배당 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 268,700,000원 | 260,000,000원 | 0원 | 268,700,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 214,960,000원 | 211,150,560원 | 48,849,440원 | 263,809,440원 |
| 2회 유찰 · 64% | 171,968,000원 | 168,760,448원 | 91,239,552원 | 263,207,552원 |
이 표가 이 사건의 가격 함정을 가장 잘 보여줍니다. 1회 유찰로 법원 최저가는 214,960,000원까지 내려가지만 미배당 임차보증금 48,849,440원을 인수하면 실질취득은 263,809,440원입니다. 2회 유찰 때도 최저가는 171,968,000원이지만 91,239,552원이 붙어 실질취득은 263,207,552원입니다. 즉 최저가만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보여도, 대항력 보증금 때문에 실제 부담은 260,000,000원 부근에 고정됩니다.
⑤ 우선매수권 — 외부 투자자에게는 ‘닫힌 경매’
2026.08.11 신청채권자 겸 임차인 박세아의 전세사기특별법에 따른 임차인 우선매수신고서가 접수됐습니다. 따라서 일반 외부 응찰자는 최고가를 써내더라도 피해임차인의 우선매수권 행사에 따라 실제 취득이 제한될 수 있습니다. 권리분석을 끝내고 가격을 정하더라도 낙찰 자체가 외부인에게 열려 있다고 전제할 수 없는 사건입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 기준 현재 도시형생활주택(단지형연립주택)으로 이용 중입니다. 일반 아파트로 가정하면 안 됩니다.
- 입지. 독산3동주민센터 북측 인근이며, 주변은 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상12층 건물의 12층 1206호이며 사용승인일은 2020.02.28입니다. 승강기·난방·소화·기계식주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지·도로. 3필지 일단의 부정형 토지로 근린생활시설·업무시설·도시형생활주택의 건부지로 이용 중이며, 동측 약 18미터, 북측·서측 약 4미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역 등으로 기재돼 있습니다. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 우선매수권부터 확인. 2026.08.11 우선매수신고가 접수돼 있습니다. 외부 낙찰 가능성을 일반 경매와 동일하게 보면 안 됩니다.
- 세금 압류액 확인. 국세·지방세 압류가 여러 건 존재합니다. 당해세 규모에 따라 현재 회차에서도 박세아의 배당액이 줄어 미배당 보증금이 매수인 인수로 바뀔 수 있습니다.
- 보증금 이중계산 금지. 박세아는 실제 임차인이자 신청채권자입니다. 배당받는 260,000,000원과 임차보증금 260,000,000원을 서로 별개의 채권처럼 더해 매수인 부담을 528,700,000원으로 계산하면 안 됩니다. 미배당 잔액만 인수합니다.
- 유찰 최저가만 보지 말 것. 1회·2회 유찰 시 미배당이 각각 48,849,440원·91,239,552원으로 늘어 실질취득 부담은 260,000,000원 부근에서 유지됩니다.
- 우선변제 근거 대조. 임차권등기에는 2021.02.04 확정일자가 기재돼 있으나 배당자료의 우선변제 산정과 차이가 있으므로 판결문·배당요구·매각물건명세서를 원본 대조해야 합니다.
- 관계인 동일성 확인. 임차인·신청채권자·상속등기 대위자가 모두 박세아로 연결됩니다. 임대차계약과 보증금 지급자료를 확인해야 합니다.
- 시세는 별도 검증. 최근 실거래 자료가 없어 감정가나 유찰가가 시세 대비 싼지 판단할 수 없습니다. 가격 가점은 줄 수 없습니다.
맺으며 — 최저가보다 ‘보증금 바닥’과 우선매수권을 보라
이 사건은 최저가 268,700,000원만 보면 평범한 신건처럼 보이지만 권리구조는 전혀 단순하지 않습니다. 박세아는 2021년부터 전입·점유한 대항력 있는 임차인이고 보증금은 260,000,000원입니다. 현재 제시 배당가정에서는 전액 변제가 가능해 인수잔액이 0원이지만, 세금 압류액이 빠지면 그 균형이 달라집니다. 유찰되면 더 분명해집니다. 법원 최저가는 214,960,000원, 171,968,000원으로 내려가도 미배당 보증금이 붙어 실질취득은 각각 263,809,440원, 263,207,552원으로 유지됩니다.
여기에 2026.08.11 전세사기피해자 우선매수신고까지 접수돼 외부 투자자는 최고가 응찰만으로 취득을 장담할 수 없습니다. 실거래 시세도 제시되지 않아 가격 메리트를 인정할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 “유찰되면 싸지는 물건”이 아니라 “보증금이 가격의 하한을 만들고, 우선매수권이 외부 낙찰을 제한하는 물건”으로 봐야 합니다. 권리·절차 복잡도가 높아 외부 일반 투자자 관점의 종합 평가는 C가 적절합니다.
