서울남부지방법원 2026타경4467. 강서구 화곡동 은성캐슬 3층 303호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 현재 소유자는 송재일이며, 등기상 살아 있는 핵심 권리는 2024년 등기된 채희도의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2017.11.04, 주민등록·점유개시는 2017.12.29, 확정일자는 2018.02.12, 임차보증금은 165,000,000원입니다.
이 사건의 말소기준은 2026.04.08 강제경매개시결정입니다. 채희도의 임차권은 그보다 앞선 임차관계를 바탕으로 하고 있어 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”하는 권리로 명시돼 있습니다. 즉 이 사건은 단순히 최저가가 내려갈수록 싸지는 경매가 아닙니다. 낙찰가가 내려가면 미배당 보증금 인수가 늘어나는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4467 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 102-34 은성캐슬 제3층 제303호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 까치산로4길 93 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 지상6층 중 3층 |
| 소유자 | 송재일 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 175,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 204,573,443원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 사용승인일 | 2017.10.27 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
2017.11.08 설정된 수협은행 근저당 996,000,000원은 2017.12.29 일부포기로 말소됐고, 2020년 주택도시보증공사의 가압류 548,000,000원도 같은 해 말소됐습니다. 따라서 현재 매각에서 실질적으로 봐야 할 선순위 권리는 채희도의 주택임차권입니다. 2026.04.28 국 압류와 2026.06.15 금천구 압류는 경매개시결정 이후로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 채희도 | 건물 전부 · 2017.12.29 | 165,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 잔액 승계 |
| 김세창 | 미상 · 2024.06.25 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
김세창은 2024.06.25 전입이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 전입일만으로 대항력을 확정해서는 안 되며, 이 리포트에서는 “대항력 가능·미상”으로 봅니다. 특히 현재 배당표의 인수액 0원은 채희도 보증금의 전액배당을 전제로 한 값이므로, 김세창의 실제 임대차 조건에 따라 별도 인수 위험이 추가될 가능성을 배제할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 현재도, 유찰 뒤에도 단순 저가가 아니다
은성캐슬의 비교 실거래는 2024.12 전용 23.1㎡·5층 166,000,000원 1건입니다. 데이터상 비교 평균·최신 거래·최저·최고가가 모두 166,000,000원이며, 현재 최저가 175,000,000원은 그 가격의 105.4%입니다. 따라서 신건 가격을 두고 “시세보다 싸다”고 평가할 근거가 없습니다.
| 구분 | 매각가 | 채희도 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 175,000,000원 | 0원 | 현재 매각가 자체가 비교 실거래 166,000,000원보다 높음 |
| 1회 유찰 · 80% | 140,000,000원 | 27,760,000원 | 낙찰가 하락분만큼 임차권 잔액 인수가 발생 |
| 2회 유찰 · 64% | 112,000,000원 | 55,368,000원 | 최저가만 보면 싸 보이지만 실질취득은 그렇지 않음 |
④ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,250,000원 |
| 1. 임차인 채희도 보증금 | 165,000,000원 | 165,000,000원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 204,573,443원 | 6,750,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채희도 보증금 165,000,000원이 전액 배당되고 한국주택금융공사에는 6,750,000원이 배당됩니다. 신청채권자의 미배당은 197,823,443원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 김세창의 보증금·확정일자가 미상인 점은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화일초등학교 남서측 인근이며, 다세대주택·단독주택·학교·소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물의 3층 303호이며 사용승인일은 2017.10.27입니다.
- 설비. 급배수·위생·화재탐지·경보·승강기·도시가스·주차설비가 구비돼 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 규모·환금성. 은성캐슬은 11세대이며 비교 실거래는 1건입니다. 같은 물건군의 평균 유찰횟수는 2.7회로, 가격과 임차권 부담을 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 채희도 배당액 확인. 매각대금이 낮아지면 미배당 보증금이 매수인에게 승계됩니다. 최저가가 아니라 매각가와 인수액을 함께 보세요.
- 김세창 임대차 원본 확인. 전입일은 2024.06.25이나 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않습니다. 대항력 가능·미상 상태이므로 임대차계약서와 배당요구 여부 확인이 핵심입니다.
- 시세 상한 확인. 비교 실거래 166,000,000원에 비해 신건 최저가는 175,000,000원, 105.4%입니다. 현재 가격에는 시세 할인 근거가 없습니다.
- 유찰 착시 경계. 1회 유찰 시 140,000,000원, 2회 유찰 시 112,000,000원이지만 각각 채희도 인수액 27,760,000원·55,368,000원이 따라옵니다.
- 세금·배당 변동 확인. 국·금천구 압류가 있고 실제 배당은 세금 및 우선순위에 따라 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당요구종기 서류를 원본 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰 = 할인”이 아니다
이 사건의 핵심은 명확합니다. 현재 신건 가격 175,000,000원은 비교 실거래 166,000,000원보다 높아 가격 메리트가 없습니다. 그렇다고 유찰을 기다리면 단순히 싸지는 것도 아닙니다. 채희도에게는 보증금 165,000,000원의 대항력 있는 임차권이 있고, 배당되지 않은 잔액은 매수인이 인수합니다. 실제로 1회 유찰 시 27,760,000원, 2회 유찰 시 55,368,000원이 인수로 계산됩니다.
더구나 김세창은 전입은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상인 별도 위험으로 남습니다. 따라서 이 물건은 최저가가 내려가는 모습만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 현재 가격은 시세 이상, 유찰 후에는 임차권 인수, 그 밖에는 미상 임차인. 세 요소가 동시에 겹치는 만큼 원본 임대차관계가 해소되기 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.
