서울남부지방법원 2026타경4526. 서울특별시 금천구 가산동 가산와이피피아르센타워 제19층 제1919호입니다. 감정평가상 지원시설(기숙사)로 이용 중인 집합건물로, 일반 아파트를 전제로 접근해서는 안 됩니다. 소유자는 지창용이며, 2023.08.10 주식회사국민은행이 채권최고액 180,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고 이후 등기된 비엔케이캐피탈 가압류, 삼성카드 가압류, 국 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부 집합건물 권리만 보고 끝내면 놓치는 부분입니다. 매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지에 말소되지 않고 인수되는 별도등기가 명시되어 있습니다. 내용은 을구 16번 지상권설정, 지상권자 금천구, 2023.04.10 제56821호입니다. 따라서 배당계산상 금액 인수가 0원이라는 사실과, 낙찰 후 권리부담이 없다는 판단은 서로 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4526 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 327-30 가산와이피피아르센타워 제19층 제1919호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 가산디지털2로 24 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 지원시설(기숙사)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 20층 건물 중 제19층 제1919호 |
| 소유자 | 지창용 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사 / 161,291,935원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 토지 지상권은 인수
말소기준권리는 2023.08.10 주식회사국민은행 근저당권입니다. 그 이후의 비엔케이캐피탈 주식회사 가압류 18,351,698원, 삼성카드 주식회사 가압류 22,529,674원, 화성세무서장을 처분청으로 하는 국 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 경매개시결정의 채권자는 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사이며 양도인은 주식회사 국민은행으로 기재돼 있습니다.
명시된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 점유·임대관계가 확인됐다고 단정할 수는 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 계산된 임차보증금 승계액은 없고 매수인 금액 인수도 0원이지만, 이는 위 토지 지상권의 비금전적 권리부담과는 별개입니다.
② 가격 판단 — 실거래가 없어 ‘싸다’고 말할 근거가 없다
감정가는 210,000,000원, 현재 최저매각가도 210,000,000원으로 아직 0회 유찰된 신건입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않아, 이 가격이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 210,000,000원 | 206,260,000원 | 14,621,372원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 168,000,000원 | 164,848,000원 | 56,033,372원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 134,400,000원 | 131,718,400원 | 89,162,972원 |
유찰되면 매각대금과 채권자 배당액은 낮아지고 미배당은 커집니다. 하지만 이 변화가 곧바로 매수인의 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 시세 자료가 없기 때문입니다. 또한 회차가 내려가도 매각물건명세서에 명시된 토지 지상권 인수 문제는 별도로 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 18,351,698원 | 18,351,698원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 22,529,674원 | 7,908,302원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 220,881,372원, 채권자 배당액은 206,260,000원, 미배당은 14,621,372원입니다. 삼성카드 채권 일부가 미배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 배당계산상 매수인 금액 인수는 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 가산디지털단지역(지하철 1호선, 7호선) 남서측 인근이며, 주위에는 산업시설·지식산업센터·지원시설 등이 소재합니다.
- 이용상태. 본 호는 감정평가상 지원시설(기숙사)로 이용 중입니다. 일반 공동주택 아파트로 가정해 분석하면 안 됩니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근 및 주·정차가 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 소재하며, 대중교통사정은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 제19층이며 전기, 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기, 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 인접필지와 등고평탄한 세장형 토지로 산업시설(공장) 건부지로 이용 중이며 왕복 4차선 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 매각물건명세서가 인수를 명시한 을구 16번 지상권설정(지상권자 금천구, 2023.04.10 제56821호)의 범위와 내용을 반드시 원본에서 확인해야 합니다.
- 금액 인수 0원과 권리 인수를 구분. 현재 배당계산상 매수인 금액 인수는 0원이지만, 토지 지상권이라는 별도 권리부담은 남습니다.
- 임대·점유관계 확인. 명시된 임차인은 없으나 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유상태를 확인하지 않은 채 명도 부담이 없다고 단정하면 안 됩니다.
- 시세 별도 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 210,000,000원 자체를 시장가치로 간주하지 말고 지원시설(기숙사)의 실제 거래수준을 별도 검증해야 합니다.
- 용도 확인. 감정평가상 지원시설(기숙사)로 이용 중이고 주변도 산업시설·지식산업센터·지원시설 중심입니다. 일반 아파트의 수요·가격 구조를 그대로 적용하지 않아야 합니다.
- 국 압류 확인. 화성세무서장을 처분청으로 하는 국 압류가 등기되어 있으므로 실제 배당 전 세금 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “0원 인수”라는 숫자보다 토지 지상권을 먼저 봐야 한다
이 사건의 말소구조 자체는 명확합니다. 2023.08.10 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 210,000,000원 매각가를 가정한 배당에서도 매수인의 금액 인수는 0원입니다.
그러나 결론은 단순한 안전형이 아닙니다. 대지권의 목적인 토지에 금천구 지상권이 말소되지 않고 인수된다는 명시사항이 있기 때문입니다. 감정평가상 임대관계도 미상이고, 가격을 검증할 최근 실거래 자료도 없습니다. 따라서 신건 최저가 210,000,000원을 보고 “인수 0원이라 안전하고 싸다”고 평가할 근거는 없습니다. 말소기준 이후 권리는 정리되지만, 토지 별도등기와 점유·가격 검증이 남아 있는 조건부 물건으로 보는 것이 맞습니다.
