서울남부지방법원 2026타경4526. 가산와이피피아르센타워 제19층 제1919호로, 감정평가상 지원시설(기숙사)로 이용 중입니다. 감정가는 210,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 168,000,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2023.08.10 설정된 주식회사국민은행의 채권최고액 180,000,000원 근저당권입니다. 그 이후 비엔케이캐피탈 주식회사 가압류, 삼성카드 주식회사 가압류, 국의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 일반적인 “후순위 권리 전부 소멸”만 보고 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서에 토지의 별도 지상권 인수가 따로 적혀 있기 때문입니다. 따라서 최저가가 감정가보다 내려왔다는 사실만으로 권리상 안전하거나 가격상 유리하다고 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4526 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 327-30 가산와이피피아르센타워 제19층 제1919호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 가산디지털2로 24 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 지원시설(기숙사)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 20층 건물 중 제19층 제1919호 |
| 소유자 | 지창용 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 168,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 161,291,935원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 별도 지상권은 인수
2023.08.10 주식회사국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 비엔케이캐피탈 주식회사 가압류 18,351,698원, 삼성카드 주식회사 가압류 22,529,674원, 국의 압류, 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사 명의의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
확인된 임차인 기재는 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계를 미상으로 기재하고 있으므로, 점유·사용관계까지 “임차인 없음”으로 단정하기보다는 현황조사와 매각물건명세서 원문을 함께 확인하는 것이 필요합니다.
② 가격 판단 — 감정가 80%, 하지만 시세 비교 자료는 없다
이 사건은 1회 유찰돼 감정가 210,000,000원에서 168,000,000원으로 내려왔습니다. 현재 회차는 감정가의 80%입니다. 2회 유찰 시 134,400,000원, 3회 유찰 시 107,520,000원 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 80% | 168,000,000원 | 56,033,372원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 134,400,000원 | 89,162,972원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 107,520,000원 | 115,666,652원 |
③ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,152,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 180,000,000원 | 164,848,000원 |
| 2. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 18,351,698원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 22,529,674원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 채권 총액 220,881,372원 중 164,848,000원이 배당되고 56,033,372원이 미배당으로 남습니다. 예상배당표상 매수인의 금전 인수는 0원입니다. 다만 토지의 지상권 인수 문제는 이 배당금액과 별개의 권리 부담입니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 가산디지털단지역(지하철 1호선·7호선) 남서측 인근으로, 주위에 산업시설·지식산업센터·지원시설 등이 소재합니다.
- 이용상태. 해당 호실은 지원시설(기숙사)로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 접근과 주·정차가 가능하고, 인근에 노선 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 19층이며 전기·위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 지상권 원문 확인. 을구 16번 지상권설정, 지상권자 금천구, 2023.04.10 제56821호의 존속기간·범위·내용을 토지 등기부에서 직접 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인 기재는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서의 실제 점유자를 대조해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 현재 최저가는 감정가의 80%지만 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인 여부는 판단할 수 없습니다.
- 지원시설(기숙사) 이용 확인. 현재 이용상태와 실제 사용 가능 범위, 관련 관리·운영 조건을 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수권리 구분. 채권 미배당 56,033,372원 자체는 예상배당상 매수인 금전 인수액으로 잡히지 않지만, 별도 지상권은 그대로 존속합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·토지 등기부를 직접 대조하세요.
맺으며 — “유찰 = 안전·저가”는 아니다
이 사건은 한 차례 유찰돼 최저매각가가 168,000,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준권리 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 소멸하고 예상배당상 금전 인수도 0원입니다. 그러나 매각물건명세서에 토지의 금천구 지상권이 말소되지 않고 인수된다고 명시돼 있어 권리분석의 핵심은 바로 이 별도등기의 내용입니다. 여기에 임대관계도 미상이고 실거래 시세 자료도 없어, 현재 80% 최저가를 근거로 가격 메리트를 단정하기도 어렵습니다. 이 물건은 후순위 소멸 여부보다 인수 지상권의 실체와 실제 시세를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
