서울남부지방법원 2026타경4654. 서울 강서구 화곡동 921-18 ‘동훈타마르(921-18)’ 제10층 제1002호, 아파트로 이용 중인 물건입니다. 시세 비교 대상 면적은 58.55㎡이고, 건물은 지하1층·지상15층 규모이며 대상 호실은 10층입니다. 소유자 김연학은 2013.08.19 소유권을 취득했고 당시 등기 거래가액은 222,000,000원입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2021.07.07 설정된 경산시산림조합 근저당권 채권최고액 214,000,000원입니다.
그 이후 설정된 아이케이오대화 근저당, 인천신용보증재단·케이비국민카드·카카오뱅크 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 등기권리만 보면 낙찰자가 떠안을 권리는 확인되지 않고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 역시 0원입니다. 그러나 현장조사에서는 임대관계가 미상이고 수차례 폐문부재였으므로, 등기만으로 점유·임차관계까지 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4654 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 921-18 제10층 제1002호 · 도로명 서울특별시 강서구 곰달래로 70 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·주방·거실·욕실2 · 대상 면적 58.55㎡ · 지상15층 중 10층 |
| 소유자 | 김연학 (2013.08.19 소유권 취득 · 등기 거래가액 222,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 405,000,000원 / 405,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 경산시산림조합 / 198,479,131원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.07 을구 7번 경산시산림조합 근저당권 · 채권최고액 214,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸형, 점유는 재확인
현재 소유자 김연학 명의 취득 이후 존재했던 국민은행 근저당과 아이케이오대화의 과거 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2021.07.07 경산시산림조합 근저당입니다. 2021.07.08 설정된 아이케이오대화 근저당과 2025~2026년 가압류는 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균·최신 거래보다 신건이 높다
‘동훈타마르(921-18)’은 30세대, 2011.10.24 사용승인된 아파트입니다. 확인된 실거래는 8건이며 대상 면적 58.55㎡와 59.79㎡ 거래가 함께 잡혀 있습니다. 전체 8건 평균은 365,125,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 12개월 평균은 378,500,000원, 최신 거래는 2025.06 377,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 58.55㎡ | 9 | 377,000,000원 |
| 2024.08 | 59.79㎡ | 10 | 380,000,000원 |
| 2024.05 | 59.79㎡ | 7 | 375,000,000원 |
| 2024.03 | 58.55㎡ | 14 | 360,000,000원 |
| 2023.12 | 59.79㎡ | 11 | 370,000,000원 |
| 2022.02 | 58.55㎡ | 9 | 349,000,000원 |
| 2022.02 | 58.55㎡ | 9 | 320,000,000원 |
| 2022.01 | 59.79㎡ | 13 | 390,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 378,500,000원 |
최저매각가 405,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 107.0%입니다. 최신 거래 377,000,000원도 최저가보다 낮습니다. 전체 실거래 평균 365,125,000원과 비교하면 최저가는 110.9% 수준입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 4.9% 높은 흐름으로 집계되어 하락 추세는 아니지만, 그 상승 흐름을 감안해도 현재 신건 최저가는 최근 시세보다 높은 가격대입니다.
③ 예상배당표 (매각가 405,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,450,000원 |
| 1. 근저당 · 경산시산림조합 | 214,000,000원 | 214,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사아이케이오대화 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 | 47,900,000원 | 47,900,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 20,909,894원 | 20,909,894원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 카카오뱅크 | 29,790,815원 | 29,790,815원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 35,949,291원 |
현재 매각가 가정에서는 채권자 배당액 362,600,709원, 부족액 0원, 소유자 잔여 35,949,291원, 매수인 인수액 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 유찰 후 달라진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 부족액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 405,000,000원 | 362,600,709원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 324,000,000원 | 318,664,000원 | 43,936,709원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 259,200,000원 | 254,771,200원 | 107,829,509원 | 0원 |
현재 신건 가격은 최근 실거래보다 높지만, 유찰 시 매각가 시나리오는 324,000,000원, 259,200,000원으로 내려갑니다. 세 시나리오 모두 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이는 등기·배당 기준의 계산이고, 폐문부재로 확인하지 못한 실제 점유관계까지 대신하는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 까치산역 남서측 인근으로 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설·숙박시설이 혼재하며 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 지하철 2·5호선 까치산역 및 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 방3·주방·거실·욕실2 구조로 파악되어 있습니다. 내부는 폐문부재로 건축물현황도·외부관찰·탐문조사·평가전례 등을 근거로 확인됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하1층·지상15층이며 승강기·스프링클러·옥내소화전·공동현관출입통제·도시가스 개별난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 12m 포장도로를 통해 2층 주차장, 남측 약 6m 포장도로를 통해 1층 주차장으로 진입할 수 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용이 포함되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 572.5㎡, 공시지가 6,485,000원/㎡, 사다리형 토지이며 토지이용상황은 상업기타로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 30세대 규모이며 확인된 실거래는 8건입니다. 최근 12개월 평균은 378,500,000원, 최신 거래는 377,000,000원으로 현재 경매 최저가보다 낮습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격부터 재검토. 최저가 405,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.0%입니다. 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가해서는 안 됩니다.
- 점유·전입 확인. 임대관계 미상이고 현장조사도 폐문부재였습니다. 실제 점유자와 전입관계를 직접 확인해야 합니다.
- 아이케이오대화 채권최고액 대조. 2025.05.21 변경등기의 100,000,000원과 예상배당의 50,000,000원 기준 차이를 채권계산서·등기 원본으로 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오 구분. 현재 405,000,000원, 1회 유찰 시 324,000,000원, 2회 유찰 시 259,200,000원으로 가격조건이 크게 달라집니다.
- 토지이용규제 확인. 일반상업지역·공항 관련 보호지구·지구단위계획구역·토지거래계약 허가구역 등 지정사항을 입찰 목적에 맞춰 확인하세요.
- 내부상태 재확인. 수차례 폐문부재로 내부구조·이용상황·설비 일부가 간접자료에 근거해 평가되었습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 가격과 점유는 보수적으로
이 사건은 2021.07.07 경산시산림조합 근저당이 말소기준이고 이후 등기권리가 매각으로 소멸해, 현재 배당가정상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 감정평가 당시 임대관계가 미상이고 수차례 폐문부재였다는 점 때문에 점유관계까지 완전히 깨끗하다고 확정하기는 어렵습니다.
가격은 더욱 보수적으로 봐야 합니다. 실질취득 405,000,000원은 최근 12개월 평균 378,500,000원의 107.0%이고 최신 거래 377,000,000원도 웃돕니다. 최근 거래 흐름 자체는 이전 거래군 대비 4.9% 높은 수준이지만, 현재 신건 가격에 가격 할인 메리트가 있다는 결론으로 이어지지는 않습니다. 이 물건은 등기권리는 소멸형이지만, 신건 가격은 보류하고 점유 확인을 먼저 해야 하는 사건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
