서울남부지방법원 2026타경4654. 서울 강서구 화곡동 동훈타마르 10층 1002호, 전용 58.55㎡ 아파트입니다. 감정평가 이용상태는 방 3개·주방·거실·욕실 2개의 아파트이고, 건물은 지하 1층·지상 15층 규모입니다. 현재 최저매각가는 감정가 405,000,000원에서 한 차례 유찰된 324,000,000원입니다.
권리의 기준점은 2021.07.07. 설정된 경산시산림조합 근저당권 214,000,000원입니다. 그 뒤의 아이케이오대화 근저당, 인천신용보증재단·KB국민카드·카카오뱅크 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4654 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 921-18 제10층 제1002호 · 도로명 서울특별시 강서구 곰달래로 70 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 58.55㎡ · 방3·주방·거실·욕실2 · 지상15층 중 10층 |
| 소유자 | 김연학 · 2013.06.28. 매매, 거래가액 222,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 405,000,000원 / 324,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 경산시산림조합 / 198,479,131원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준보다 앞선 현존 인수권리는 확인되지 않고, 예상배당에서도 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다. 확인된 임차인 신고 내역도 없습니다. 다만 감정평가 현장조사에서는 수차례 폐문부재로 내부 구조와 이용상황 등을 외부관찰·탐문 및 자료에 의존했고, 임대관계는 미상으로 기록돼 있습니다. 따라서 실제 점유자와 전입·확정일자 여부는 입찰 직전 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 확인으로 재검증하는 것이 핵심입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 낮다
동훈타마르(921-18)는 30세대, 2011.10.24. 준공 단지입니다. 전용 58.55㎡와 59.79㎡ 거래 표본 8건의 전체 평균은 365,125,000원이지만, 가격 판단은 더 최근의 거래를 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 12개월 2건 평균은 378,500,000원, 최신 거래는 2025.06. 전용 58.55㎡ 9층 377,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 58.55㎡ | 9 | 377,000,000원 |
| 2024.08 | 59.79㎡ | 10 | 380,000,000원 |
| 2024.05 | 59.79㎡ | 7 | 375,000,000원 |
| 2024.03 | 58.55㎡ | 14 | 360,000,000원 |
| 2023.12 | 59.79㎡ | 11 | 370,000,000원 |
| 2022.02 | 58.55㎡ | 9 | 349,000,000원 |
| 2022.02 | 58.55㎡ | 9 | 320,000,000원 |
| 2022.01 | 59.79㎡ | 13 | 390,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 378,500,000원 |
현재 최저가 324,000,000원은 최근 12개월 평균의 85.6%이고, 최신 거래 377,000,000원보다도 53,000,000원 낮습니다. 최근 12개월 평균은 과거 표본 평균보다 4.9% 높은 흐름으로 집계돼 있어, 하락 추세를 전제로 가격을 평가할 자료는 아닙니다. 따라서 현재 회차는 전체 과거평균 365,125,000원보다 낮다는 점보다, 최근 평균과 최신 거래 모두보다 낮다는 점이 가격 판단에서 더 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 324,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,336,000원 |
| 1. 근저당 · 경산시산림조합 | 214,000,000원 | 214,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사아이케이오대화 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 | 47,900,000원 | 47,900,000원 |
| 4. 가압류 · KB국민카드 | 20,909,894원 | 6,764,000원 |
| 5. 가압류 · 카카오뱅크 | 29,790,815원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 362,600,709원 중 318,664,000원이 배당되고 미배당액은 43,936,709원으로 산정됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 까치산역 남서측 인근으로 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설·숙박시설이 혼재된 지역이며 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 지하철 2·5호선 까치산역과 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상15층 건물의 10층이며 승강기, 스프링클러, 공동현관 출입통제, 도시가스 개별난방 등이 설치돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 아파트 용도의 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.10.20.~2026.12.31.로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 30세대 규모로 대단지는 아니지만 동일 면적대 거래 자료가 존재합니다. 최근 12개월 평균 378,500,000원은 이전 표본 대비 4.9% 높은 수준입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임차관계 재확인. 폐문부재와 임대관계 미상 기록이 있으므로 실제 점유자, 전입세대, 확정일자 및 배당요구 여부를 최신 자료로 확인하세요.
- 을구 9번 근저당 변경등기. 설정 당시 50,000,000원에서 2025.05.21. 채권최고액 100,000,000원 변경 기록이 있으므로 예상배당과 최신 원본을 대조하세요.
- 가격 기준은 최근 거래. 현재 최저가 324,000,000원은 최근 12개월 평균 378,500,000원의 85.6%이고 최신 거래 377,000,000원보다 낮습니다.
- 다음 회차 시나리오. 2회 유찰 시 최저가는 259,200,000원, 3회 유찰 시 207,360,000원으로 제시돼 있으며 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
- 현장 상태 재확인. 내부 이용상황과 설비는 폐문부재로 자료와 외부관찰을 근거로 평가됐으므로 실제 내부 상태 확인이 필요합니다.
맺으며 — 가격 메리트는 생겼지만 점유 확인이 마지막 변수
이 물건은 등기상 말소기준 이후 권리가 소멸하고 현재 예상배당 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 한 차례 유찰된 최저가 324,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 378,500,000원의 85.6%로, 최신 거래 377,000,000원보다도 낮습니다. 과거 전체 평균만이 아니라 최근 거래를 기준으로 보더라도 현재 회차에는 가격 차이가 존재합니다.
다만 이 사건에서 권리등기보다 더 주의할 부분은 실제 점유관계입니다. 감정평가 당시 수차례 폐문부재였고 임대관계가 확인되지 않았으므로, 확인된 임차인이 없다는 사실만으로 점유 리스크가 완전히 해소됐다고 보기는 어렵습니다. 최신 매각물건명세서·현황조사·전입관계를 재확인한 뒤, 등기상 2025년 변경된 후순위 근저당 채권최고액까지 원본과 맞춰보는 것이 이 물건의 최종 점검 포인트입니다.
