인천지방법원 2024타경528547. 인천 서구 왕길동 원흥아파트 105동 4층 411호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 등기부상 현재 소유자는 박성규입니다. 박성규는 2018.01.08 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 153,000,000원입니다. 현재 경매에서 권리분석의 기준점은 2019.02.22 설정된 국민은행 근저당권 86,900,000원입니다. 이 근저당권은 이후 한국주택금융공사로 이전됐지만 말소기준의 순위와 성격은 그대로 이어집니다.
현재 최저매각가는 한 차례 유찰된 121,800,000원, 감정가의 70%입니다. 특히 가격 비교는 전체 기간 평균 147,666,666원보다 최근 흐름을 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 152,142,857원, 가장 최근 2026.03 거래는 155,000,000원이며 최근 구간이 이전 구간보다 7.6% 높습니다. 현재 최저가는 이 최근 평균의 80.1%이므로 신건 감정가와 달리 가격 차이가 분명히 벌어진 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경528547 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검단로 419, 105동 4층411호 (왕길동,원흥아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 59.79㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 박성규 (2018.01.08 소유권이전 · 거래가액 153,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 121,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 62,449,180원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 매각으로 정리
임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제는 발생하지 않습니다. 기준 권리는 2019.02.22 국민은행의 근저당권 86,900,000원입니다. 해당 근저당권은 2024.01.05 한국주택금융공사로 이전됐고, 이후 경매개시결정들은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2022.04.19 설정된 피플펀드컴퍼니 근저당권 78,000,000원은 등기부상 이미 말소됐고, 2023.07.10 삼성카드 가압류 6,634,375원 역시 2024.01.24 해제로 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로도 80.1%
원흥아파트는 354세대, 사용승인일은 1993.07.10입니다. 대상 면적은 전용 59.79㎡이며 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다. 전체 12건 평균은 147,666,666원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 7건 평균 152,142,857원과 최신 거래 155,000,000원을 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.79㎡ | 2 | 155,000,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 4 | 148,000,000원 |
| 2025.09 | 59.79㎡ | 4 | 146,000,000원 |
| 2025.05 | 59.79㎡ | 1 | 165,000,000원 |
| 2025.04 | 59.79㎡ | 2 | 157,000,000원 |
| 2025.04 | 59.79㎡ | 1 | 149,000,000원 |
| 2025.02 | 59.79㎡ | 1 | 140,000,000원 |
| 2024.12 | 59.79㎡ | 3 | 153,000,000원 |
| 2024.11 | 59.79㎡ | 6 | 135,000,000원 |
| 2024.06 | 59.79㎡ | 2 | 159,000,000원 |
| 2024.05 | 59.79㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 152,142,857원 |
현재 최저가 121,800,000원은 최근 12개월 평균 152,142,857원의 80.1%입니다. 최신 거래 155,000,000원과도 차이가 있습니다. 또한 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세가 +7.6%로 나타나므로, 최근 시세가 하락해 최저가와의 격차가 사라진 상황도 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 121,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,505,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 86,900,000원 | 86,900,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 32,394,800원 |
현재 회차 121,800,000원 가정에서는 집행비용 2,505,200원과 기준 근저당권 86,900,000원이 배당되고, 소유자 잔여액은 32,394,800원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 121,800,000원 | 86,900,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 85,260,000원 | 83,325,320원 | 3,574,680원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 59,681,999원 | 58,207,723원 | 28,692,277원 | 0원 |
2회 유찰 시 85,260,000원, 3회 유찰 시 59,681,999원까지 내려가면 기준 근저당권에 각각 3,574,680원, 28,692,277원의 미배당이 생기는 계산입니다. 그러나 제시된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 인수액이 늘어 실질취득가가 고정되는 대항력 임차인 인수형과는 다릅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 왕길동 소재 검단사거리역 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지·주거용 부동산·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 검단사거리역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 내 4층 411호이며 위생·급배수·난방·소화전 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 토지를 아파트 부지로 이용 중이며 단지 내 도로를 통해 외곽 공도에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(마전택지)이며 성장관리권역, 철도보호지구, 상대보호구역 등의 조건이 확인됩니다.
- 환금성 참고. 단지는 354세대이고 동일 전용 59.79㎡ 실거래가 지속적으로 확인됩니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.8회, 매각률은 33.33%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 시세 재확인. 최근 12개월 평균 152,142,857원과 최신 거래 155,000,000원을 기준점으로 두고 실제 응찰가와의 차이를 확인하세요.
- 실내 상태 확인. 감정평가상 아파트 이용 중이지만 개별 호실의 내부 상태에 따라 동일면적 실거래와 가격 차이가 날 수 있습니다.
- 점유 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 실제 인도 과정에 필요한 현재 점유 상태는 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 관리비 확인. 낙찰 전 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인하는 것이 안전합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준인 2019.02.22 근저당권과 이후 권리의 현재 상태를 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서와 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 실제 낙찰가
이 사건은 권리보다 가격을 보는 물건입니다. 임차인 0명·매수인 인수 0원이고, 2019.02.22 국민은행 근저당권을 기준으로 이후 권리가 정리되는 구조여서 권리관계는 비교적 단순합니다. 현재 최저가 121,800,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 152,142,857원의 80.1%이고, 최신 거래는 155,000,000원입니다. 최근 거래 추세도 +7.6%로 나타납니다. 따라서 현재 회차는 시세 대비 가격 차이가 존재하지만, 실제 수익성은 경쟁입찰로 결정되는 최종 낙찰가가 어디까지 올라가는지가 핵심입니다.
