인천지방법원 2025타경1138. 인천 남동구 구월동 ‘카르페디엠’ 4층 404호, 집합건축물대장상 오피스텔입니다. 등기상 현재 소유자는 김경옥 씨이고, 권리분석의 기준은 2022.07.14 농협은행주식회사 근저당권 채권최고액 360,000,000원입니다. 이후 삼성카드 가압류, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 이어졌으며 이들은 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 양지혜 씨는 2023.08.02 전입했습니다. 말소기준보다 전입이 늦기 때문에 이 사건에서는 대항력 없음으로 정리됩니다. 배당요구도 2025.08.18 접수돼 있지만 보증금과 확정일자가 미상이어서 우선변제 범위는 확정하기 어렵습니다. 다만 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1138 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1143-24 카르페디엠 4층 404호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 지하 3층 지상 20층 건물 중 제4층 제404호 |
| 사용승인일 | 2022.04.07 |
| 소유자 | 김경옥 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 337,000,000원 / 337,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 308,297,830원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.07.14 근저당
핵심은 2022.07.14 농협은행주식회사 근저당권입니다. 삼성카드 가압류는 2025.03.04, 경매개시결정은 2025.05.26, 국민건강보험공단 압류는 2025.08.20으로 모두 말소기준보다 뒤입니다. 근저당권은 2025.09.23 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐고 2025.12.08 등기됐지만, 이전되는 근저당의 순위는 원래 근저당을 기준으로 봐야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 양지혜 | 2023.08.02 | 미상 | 미상 | 2025.08.18 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
양지혜 씨는 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일 2023.08.02가 말소기준권리 2022.07.14보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 미상이라 우선변제 여부·금액은 별도 확인 대상이지만, 대항력 없는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조로 산정되지는 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 337,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,518,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 360,000,000원 | 331,482,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 8,178,185원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 337,000,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 368,178,185원, 채권자 예상배당은 331,482,000원, 미배당은 36,696,185원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 구월동 길병원사거리 북서측 인근이며, 주변에는 오피스텔·근린생활시설·숙박시설·공동주택 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 예술회관역이 소재합니다.
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며, 지하 3층·지상 20층 철근콘크리트구조 건물 중 제4층 제404호입니다.
- 도로. 남측과 북측으로 포장도로에 접하고 동측으로 보행자전용도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역에 해당하며 과밀억제권역·상대보호구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 3,042,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 위생·급배수시설과 승강기설비가 구비돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원문 확인. 양지혜 씨의 전입은 2023.08.02로 말소기준보다 늦지만, 보증금·확정일자가 미상이므로 배당요구 및 실제 배당관계는 원문과 대조하세요.
- 가격 단정 금지. 신건 최저가 337,000,000원을 감정가 대비 할인이라는 이유만으로 유리하다고 볼 수 없습니다. 현재 감정가와 최저가가 동일합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 269,600,000원, 2회 유찰 시 215,680,000원이며 각 회차의 매수인 인수 산정액은 모두 0원입니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 현재 회차 채권자 미배당 36,696,185원은 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다.
- 근저당 이전 확인. 농협은행 근저당은 2025.09.23 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 이전돼 2025.12.08 등기됐으므로 최신 등기 상태를 확인하세요.
- 관리·점유 확인. 오피스텔의 실제 점유상태와 관리비 등 현장 관련 비용은 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 등 원본 서류를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — 권리와 가격을 분리해서 봐야 한다
이 사건의 권리분석 핵심은 간단합니다. 말소기준은 2022.07.14 농협은행 근저당이고, 실제 임차인 양지혜 씨의 전입은 그보다 늦은 2023.08.02입니다. 따라서 대항력은 없으며 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 후순위 삼성카드 가압류와 국민건강보험공단 압류 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
반면 가격은 별도 문제입니다. 감정가와 최저가는 모두 337,000,000원이고 아직 0회 유찰인 신건입니다. 이 금액을 실제 거래 수준과 비교하지 않은 채 단순히 “경매니까 싸다”고 평가할 근거는 없습니다. 권리상 인수는 0원, 가격 메리트는 별도 검증. 이 두 판단을 분리하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
