인천지방법원 2025타경4416. 부천시 소사구 범박동 안팰리스2 7층 705호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 곽진수는 2019년 3월 4일 매매를 원인으로 2019년 4월 12일 소유권을 이전받았으며 거래가액은 244,000,000원입니다. 같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당권 196,800,000원이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 이후 등기된 압류·가압류·후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 이은영의 전입일은 2020.10.29로 말소기준권리인 2019.04.12보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 자료상 매수인이 보증금을 떠안는 구조는 아니며 예상 인수액도 0원입니다. 다만 보증금 자체와 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 배당순위와 배당액은 별도로 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경4416 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 범박동 212-5 안팰리스2 7층 705호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 곽진수 · 2019.04.12 소유권이전 · 거래가액 244,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 177,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 171,810,831원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.04.12 농협은행주식회사 근저당권 196,800,000원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 서민금융진흥원 가압류, 주식회사유노스프레스티지대부 근저당권, 정대일 가압류, 두 건의 임의경매개시결정 및 부천시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 앞선 2018년 농협은행·국민은행 근저당권들은 등기부상 이미 말소된 권리입니다.
② 임차관계 — 전입은 늦지만 보증금은 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이은영 | 2020.10.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
이은영의 전입신고는 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 자료에서는 대항력 없는 점유자로 판정됩니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 단정할 수 없습니다. 감정평가에서도 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%, 그러나 시세 비교는 보류
감정가는 253,000,000원이고 현재 최저매각가는 177,100,000원입니다. 한 차례 유찰되어 감정가의 70%까지 내려온 상태입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 123,969,999원, 그 다음은 86,778,999원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 177,100,000원 | 173,820,600원 | 214,426,550원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 123,969,999원 | 121,434,419원 | 266,812,731원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 86,778,999원 | 84,816,977원 | 303,430,173원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 177,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,279,400원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 196,800,000원 | 173,820,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사유노스프레스티지대부 | 26,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 8,415,009원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 정대일 | 157,032,141원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 388,247,150원 중 현재 시나리오의 채권자 예상배당은 173,820,600원, 미배당은 214,426,550원입니다. 배당표는 채권최고액·청구금액을 기준으로 한 추정이며 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 범박초등학교 북동측 인근이며 주위는 업무시설·아파트·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕 7층 건물의 7층 705호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 약 12미터 내외, 남동측으로 약 10미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 781.4㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지이며 공시지가는 3,139,000원/㎡입니다.
- 현황 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보완 확인. 이은영의 전입은 후순위여서 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 반드시 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부에 따라 선순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 공부상 업무시설(오피스텔)이므로 실제 사용 가능 범위와 해당 용도에 따른 환금성을 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 감정가 대비 70%라는 사실만으로 저가라고 판단하지 말고 동일·유사 용도의 실제 거래사례를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 세금 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
권리 구조만 놓고 보면 핵심은 단순합니다. 2019.04.12 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 임차인 이은영의 전입도 2020.10.29로 늦어 대항력이 없으며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 현재 최저가 177,100,000원이 시장가격보다 낮은지는 별개의 문제입니다. 이미 1회 유찰되어 감정가의 70%가 됐다는 사실은 확인되지만, 실거래 비교자료가 없어 ‘싸다’는 결론은 아직 낼 수 없습니다. 세금의 선순위 배당 가능성과 임차인의 보증금·배당요구 정보까지 원본으로 확인한 뒤, 유사한 근린시설·업무시설 거래가격을 함께 대조하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
