인천지방법원 2025타경4874. 부천시 원미구 원미동 제일맨션 가동 5층 501호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 등기상 핵심은 2014.09.04 설정된 하나은행 근저당권 25,200,000원입니다. 이것이 말소기준이 되고, 그 뒤 설정된 하나은행 추가 근저당, 국세 압류, 하나은행·롯데캐피탈·하나캐피탈 가압류, 부천시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유관계에서는 실제 임차인 조성찬 1명이 확인됩니다. 전입일은 2024.06.14, 배당요구는 2026.02.25에 했지만 말소기준일 2014.09.04보다 약 10년 뒤에 전입했습니다. 따라서 이 사건에서 조성찬의 임차권은 대항력 없음으로 정리되고, 보증금 액수와 확정일자는 확인되지 않아 배당순위·배당액은 별도 확인이 필요합니다. 다만 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경4874 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 원미동 69-7 제일맨션 가동 5층501호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층 · 사용승인일 2002.12.05 |
| 현재 소유자 | 임숙남 · 2024.03.27 상속, 2026.01.02 소유권이전등기 |
| 종전 취득 | 박용구 · 2014.08.18 매매 · 거래가액 80,000,000원 · 2014.09.04 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 166,000,000원 (0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 16,886,250원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조성찬 | 2024.06.14 | 미상 | 미상 | 2026.02.25 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
조성찬의 전입신고일 2024.06.14는 말소기준권리 2014.09.04보다 뒤입니다. 따라서 전입 시점만으로도 대항력은 인정되지 않는 구조입니다. 배당요구는 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 실제 배당액은 확정할 수 없습니다. 이 임차인은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봅니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
제일맨션은 총 12세대, 사용승인일은 2002.12.05이며 분석 대상 면적은 48.71㎡입니다. 다만 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가이자 최저가인 166,000,000원을 근거로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 166,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,124,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 25,200,000원 | 25,200,000원 |
| 3. 후순위 근저당 · 주식회사하나은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 19,628,401원 | 19,628,401원 |
| 5. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 15,013,651원 | 15,013,651원 |
| 6. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 15,307,090원 | 15,307,090원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 51,726,858원 |
166,000,000원 가정에서는 계산상 반영된 채권이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 51,726,858원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2002.12.05입니다.
- 입지. 원미구청 북측 인근으로 공동주택과 각종 근린생활시설이 함께 소재하며, 감정평가상 주위환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 대상 토지는 북동측으로 폭 약 8m의 포장도로에 한 면이 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 토지면적 333.2㎡ · 공시지가 2,301,000원/㎡ · 평지 · 세로장방 · 소로한면입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함되고, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 환금성 판단. 제일맨션은 12세대 규모의 다세대주택입니다. 직접 비교할 최근 실거래가 확인되지 않아 가격대별 환금성은 실제 주변 거래사례 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 현황 확인. 무단증축·조립식패널조·주거 8.9㎡ 표시가 실제 501호와 어떻게 연결되는지 현장과 집합건축물대장을 대조하세요.
- 임차인 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 조성찬이 배당요구를 했고 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 배당표와 명도 협의에 영향을 줄 수 있습니다.
- 가격 검증. 최근 동일 면적 실거래 근거가 확인되지 않으므로 166,000,000원을 곧바로 시세보다 저렴한 가격으로 판단하지 마세요.
- 회차별 배당구조. 1회 유찰 가정 132,800,000원까지는 계산상 채권 전액 배당, 2회 유찰 가정 106,240,000원에서는 7,196,502원의 미배당이 발생합니다. 다만 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·집합건축물대장과 현장을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 물건 자체는 단순하지 않다”
이 사건의 권리분석만 놓고 보면 방향은 명확합니다. 2014.09.04 하나은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 조성찬의 2024.06.14 전입은 그보다 늦어 대항력 없음, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 후순위 근저당·압류·가압류 역시 매각으로 소멸합니다.
그러나 입찰 판단을 권리 하나로 끝내면 안 됩니다. 집합건축물대장에는 무단증축 8.9㎡ 위반건축물 표시가 있고, 현재 확인되는 자료만으로는 166,000,000원이 최근 시세보다 낮은지도 검증되지 않습니다. 따라서 이 물건은 “인수 위험은 낮지만, 위반건축물과 가격 검증이 선행돼야 하는 다세대”로 정리하는 것이 적절합니다. 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기보다는, 위반 부분의 행정·현장 상태와 실제 주변 거래가격을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
