인천지방법원 2025타경5112. 김포시 구래동 디원시티 시그니처 지식산업센터 10층 1015호입니다. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)으로, 일반 주거용 아파트와는 가격을 판단하는 기준이 다릅니다. 감정가 190,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 133,000,000원까지 내려왔습니다.

등기부상 최초에는 우리자산신탁 명의로 소유권보존 및 신탁등기가 이루어졌으나, 2022년 6월 24일 정선이 명의로 소유권이전이 이루어지면서 신탁등기가 말소되었습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당권(채권최고액 189,600,000원)이 말소기준입니다. 이후 경기신용보증재단과 하나캐피탈의 가압류가 설정되었고, 하나은행이 임의경매를 신청했습니다.

권리관계의 구조는 비교적 명확합니다. 그러나 금융기관의 미회수 채권이 크고, 공장 용도의 지식산업센터라는 점에서 권리분석과 가격분석은 분리해서 접근할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 말소기준

권리분석의 출발점은 2022년 6월 24일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 189,600,000원이며, 이 권리가 말소기준이 됩니다.

그보다 앞선 우리자산신탁 명의 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 이후 설정된 경기신용보증재단 가압류 14,375,000원과 하나캐피탈 가압류 29,096,407원, 하나은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 후순위 전입

현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 임차인은 안상훈입니다. 보증금은 3,000,000원, 월차임은 400,000원이며 전입신고일은 2023년 4월 12일입니다.

임차인의 전입신고일은 하나은행 근저당 설정일인 2022년 6월 24일보다 늦습니다. 조사자료상 대항력은 없는 것으로 판정되어 있으며, 보증금 3,000,000원을 매수인이 별도로 인수하는 구조로 계산되지 않습니다.

다만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 특히 본건은 공부상 공장 용도인 만큼, 주거용 전입신고일만으로 임대차관계 전체를 판단해서는 안 됩니다. 실제 점유, 사업자등록 여부 및 임대차계약 내용을 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 70%, 시세 할인은 미확인

이 물건의 감정가는 190,000,000원입니다. 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 133,000,000원으로, 감정가 대비 70% 수준입니다.

문제는 이것이 실제 시장가격 대비 얼마나 저렴한지 검증되지 않았다는 점입니다. 동일 건물 또는 인근 지식산업센터의 최근 실거래 평균과 최신 거래가격을 확인하지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율을 곧바로 가격 경쟁력으로 해석해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 추정액을 제외한 130,338,000원이 하나은행 근저당권에 배당됩니다. 후순위 가압류권자에게 돌아가는 배당액은 없으며, 소유자 잔여금도 발생하지 않는 시나리오입니다.

집행비용은 매각가의 약 2.0%를 적용한 추정치입니다. 근저당 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 계산했으며, 당해세 및 임차인 최우선변제는 미반영입니다. 실제 배당액은 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

전체 채권액 233,071,407원 중 예상배당액은 130,338,000원입니다. 이에 따라 102,733,407원의 미배당이 발생합니다. 다만 이 금액은 채권자가 회수하지 못하는 금액에 대한 계산이며, 낙찰자가 승계해야 하는 채무를 뜻하지 않습니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오

유찰이 거듭되면 매각대금 감소에 따라 채권자 미배당액이 커집니다. 그러나 본건에서는 말소기준권리 및 후순위 권리가 소멸하는 것으로 계산되어 각 회차의 예상 인수액은 모두 0원입니다. 낙찰가 인하에 따른 채권 미회수분을 매수인이 추가로 지급하는 구조는 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포시 구래동 양촌역 북동측 인근입니다. 주변에는 소규모 공장, 농경지, 지식산업센터, 업무시설, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 김포골드라인 양촌역 및 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 최상층 소재 호실입니다. 외벽은 석재붙임·복합판넬·강화유리 등으로 마감되어 있으며, 승강기와 화재탐지·경보설비 등이 구비되어 있습니다.
• 도로. 건물 부지는 동측 왕복 4차선, 북측 왕복 3차선 도로에 접해 있습니다.
• 용도. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)입니다. 주거용 부동산이 아니므로 입주 가능한 업종과 사용 가능 범위를 별도로 확인해야 합니다.
• 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) 등에 해당합니다. 공시지가는 2,275,000원/㎡로 확인됩니다.
• 규제. 성장관리권역·택지개발지구 등에 해당하며, 철도보호지구 및 공공공지 저촉 사항이 기재되어 있습니다. 실제 호실에 적용되는 제한의 범위는 관계 서류 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 지식산업센터는 공실, 관리비, 입주업종 제한 및 기업 수요에 따라 매각·임대 여건이 달라질 수 있습니다. 동일 건물 내 유사 호실의 거래와 임대 상황 확인이 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실거래 검증. 감정가 190,000,000원과 현재 최저가 133,000,000원만 비교하지 말고, 같은 건물 또는 인근 지식산업센터의 최근 거래가격을 확인해야 합니다.
• 임차관계 재확인. 안상훈의 보증금 3,000,000원, 월차임 400,000원, 전입신고일 2023.04.12.를 확인하고 실제 점유, 사업자등록, 계약 및 배당관계를 점검해야 합니다.
• 기존 신탁등기. 우리자산신탁 명의 신탁등기는 이미 말소된 것으로 확인되지만, 최신 등기사항전부증명서를 통해 현재 권리관계를 다시 대조해야 합니다.
• 미배당과 인수의 구분. 현재 회차 예상 미배당액 102,733,407원은 매수인 인수채무가 아닙니다. 배당 부족과 매수인의 추가 부담을 혼동하지 않아야 합니다.
• 용도 제한. 공장(지식산업센터)으로 등재된 물건입니다. 예정된 입주업종, 직접 사용 가능 여부, 관련 승인 및 이용 제한을 확인해야 합니다.
• 관리비 및 점유 이전. 관리단을 통해 관리비 체납액과 공용부분 관련 부담을 확인하고, 임차인과의 인도 협의에 필요한 비용을 검토해야 합니다.
• 추가 유찰 시나리오. 추가 유찰 시 제시된 최저가는 93,100,000원, 그다음은 65,169,999원입니다. 다만 낮은 최저가가 실제 낙찰 가능 가격이나 시장가치를 보장하지는 않습니다.
• 원본 대조. 입찰 전에 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 점유 현황을 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 소멸은 명확하지만, 가격 검증이 먼저다”

이 물건의 장점은 권리관계가 비교적 단순하다는 데 있습니다. 기존 신탁등기는 이미 말소되었고, 하나은행 근저당을 기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸합니다. 임차인 안상훈의 전입신고도 말소기준권리 이후이며, 명세서상 별도 인수권리는 없습니다. 현재 자료에 따른 매수인 예상 인수액은 0원입니다.

다만 채권자 전체 미배당액이 102,733,407원에 이르는 상태에서 현재 최저가가 감정가의 70%로 내려온 것은 사실이지만, 이것만으로 투자 매력을 판단해서는 안 됩니다. 특히 공장 용도의 지식산업센터는 주거용 아파트와 환금성 및 임대수요 구조가 다릅니다. 동일 건물의 최근 거래, 실제 임대수익 및 공실 가능성을 확인하지 않으면 133,000,000원이 적정한 취득가격인지 판단하기 어렵습니다.

따라서 결론은 권리상 인수 부담은 낮지만 가격 경쟁력은 아직 확인되지 않았다는 것입니다. 권리의 소멸 여부에 더해 실제 점유 및 임대차 상태, 시장가격과 사용 제한까지 검증한 뒤 입찰 여부와 가격을 결정할 필요가 있습니다.