인천지방법원 2025타경5204. 부천시 소사구 송내동 욱일아파트 나동 108호입니다. 현재 등기상 소유자는 이용우이고, 말소기준권리는 2015.03.26. 주식회사하나은행 근저당권 156,000,000원입니다. 그 뒤에 설정된 국세·지방세 압류, 중소기업중앙회 가압류와 임의경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 사건은 권리만 보고 접근하면 안 됩니다. 신건 최저가가 278,000,000원인데 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 220,000,000원입니다. 데이터에 계산된 최저가 대비 최근 시세 비율은 126.4%입니다. 최근 거래도 250,000,000원 → 230,000,000원 → 180,000,000원 순으로 확인돼, 감정가 그대로의 신건 입찰에는 가격상 가점을 줄 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경5204 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 송내동 316 욱일아파트 나동 1층 108호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 송내대로30번길 38 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 56.74㎡ · 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 중 1층 |
| 소유자 | 이용우 · 2002.03.10. 매매 |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 278,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 청구액 | 121,729,977원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 말소형
말소기준은 2015.03.26. 설정된 주식회사하나은행 근저당권 156,000,000원입니다. 이후 2024년 남부천세무서, 2025년 부천시, 2025년 중소기업중앙회, 2026년 용산세무서 관련 권리가 등기됐고, 경매개시결정도 기준권리보다 뒤입니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 2.78억은 최근 평균의 126.4%
실거래 비교 대상은 욱일3의 동일 면적 56.74㎡입니다. 확인된 최근 12개월 거래는 3건이고 평균은 220,000,000원입니다. 신건 최저가 278,000,000원은 이 최근 평균의 126.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 56.74㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2026.06 | 56.74㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2025.08 | 56.74㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 평균 | 56.74㎡ | 3건 | 220,000,000원 |
가장 최근 2026.07. 거래는 180,000,000원이며, 그 전 거래는 230,000,000원과 250,000,000원입니다. 따라서 278,000,000원의 신건 최저가를 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 최근 12개월 평균 기준으로도 이미 126.4% 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 278,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,692,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 3. 가압류 · 중소기업중앙회 | 82,000,000원 | 82,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 35,308,000원 |
제시된 배당 시뮬레이션에서는 채권자 청구 238,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 35,308,000원이 발생하며 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 후순위 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 1회 유찰도 최근 평균보다 높다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 278,000,000원 | 238,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 222,400,000원 | 218,486,400원 | 19,513,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 177,920,000원 | 174,629,120원 | 63,370,880원 | 0원 |
가격만 놓고 보면 현재 회차보다 유찰 이후가 중요합니다. 1회 유찰 가격은 222,400,000원으로 최근 12개월 평균 220,000,000원보다 여전히 높습니다. 2회 유찰 가격 177,920,000원은 최근 평균과 최신 거래 180,000,000원 아래로 내려갑니다. 다만 유찰 시 채권자의 미배당액이 늘어도 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송내전철역 남동측 인근에 위치하며 주위는 주상복합, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재합니다.
- 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 1층 108호이며 위생설비와 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 단지. 실거래 비교 단지는 욱일3, 120세대이며 사용승인 기준일은 1983.10.17.입니다.
- 토지. 토지면적 4,703.3㎡, 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가 2,130,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되며 북측 포장도로와 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격부터 재검토. 신건 최저가 278,000,000원은 최근 12개월 평균 220,000,000원의 126.4%입니다. 현재 가격을 ‘저가’로 판단하면 안 됩니다.
- 최근 거래 확인. 가장 최근 동일 면적 거래는 2026.07. 180,000,000원입니다. 2026.06. 230,000,000원, 2025.08. 250,000,000원과 함께 응찰가를 비교해야 합니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 3건이 있으므로 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 공매 진행 교차확인. 2025.05.15. 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매 상태와 법원경매 진행을 함께 확인해야 합니다.
- 점유 상태. 임차인 목록은 없고 인수액은 0원이나 감정평가에는 임대관계 미상으로 적혀 있습니다. 현장 점유자를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 세금 관련 자료와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하는 것이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 통과, 신건 가격은 보류
이 사건의 말소기준권리는 2015.03.26. 하나은행 근저당이고 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 신건 가격은 별개의 문제입니다. 최저가 278,000,000원은 최근 12개월 평균 220,000,000원의 126.4%이고 최신 거래는 180,000,000원입니다. 1회 유찰 가격 222,400,000원도 최근 평균보다 높으며, 2회 유찰 가격 177,920,000원에서야 최근 평균 아래로 내려갑니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험은 낮지만 가격 메리트가 없는 신건으로 보는 것이 데이터에 맞습니다. 여기에 국세·지방세 압류와 공매공고가 있으므로 최종 판단 전 세금 우선순위와 공매 진행을 반드시 교차 확인해야 합니다.
