인천지방법원 2025타경5204. 경기도 부천시 소사구 송내동 욱일아파트 나동 108호, 전용면적 56.74㎡의 아파트입니다. 1983년 10월 17일 준공된 120세대 규모의 공동주택이며, 대상 물건은 5층 건물 중 1층입니다. 현재 소유자는 이용우 씨로 등기되어 있습니다. 권리관계의 핵심은 2015년 3월 26일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1억 5,600만원이고, 이를 말소기준권리로 보는 구조입니다. 이후 국세·지방세 압류와 중소기업중앙회 가압류 등이 추가되었으며, 하나은행이 2025년 12월 11일 임의경매를 신청했습니다.

현재 2회 유찰되어 최저매각가격은 감정가의 49%인 1억 3,622만원까지 내려왔습니다. 동일 면적의 최근 실거래 평균 2억 2,000만원과 비교하면 가격 차이가 상당합니다. 다만 이 물건은 단순히 저렴한 아파트라는 이유만으로 입찰할 사안은 아닙니다. 특히 국세·지방세 압류 3건의 당해세 해당 여부, 공매공고 부기등기의 실제 진행 상태, 기준 근저당의 채무자와 현 소유자의 관계를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수는 없지만 세금과 공매를 확인해야 한다

말소기준권리는 하나은행 근저당권입니다. 2015년 3월 26일 접수된 을구 14번 근저당권으로 채권최고액은 156,000,000원입니다. 이 근저당권보다 뒤에 설정된 압류·가압류 등은 경매 매각으로 등기상 소멸할 권리입니다.

다만 여기서 반드시 구분해야 할 것이 있습니다. 등기상 말소와 배당순위는 같은 문제가 아닙니다. 국세·지방세 압류가 3건 존재하므로 해당 세금 중 당해세에 해당하는 금액이 있다면 근저당권보다 먼저 배당될 수 있습니다. 따라서 세금 압류가 매각으로 말소된다는 사실만으로 하나은행의 배당액을 확정해서는 안 됩니다.

중소기업중앙회 가압류 8,200만원도 확인 대상입니다. 2025년 5월 13일 설정된 갑구 9번 가압류로, 말소기준권리인 하나은행 근저당보다 후순위입니다. 현재 배당 가정에서는 배당액이 0원으로 계산됩니다. 매각으로 해당 가압류 등기는 소멸할 예정이지만, 채권 자체의 미회수 문제와 매수인 인수 문제는 구분해야 합니다.

한 가지 더 눈여겨볼 사항은 기준 근저당권의 채무자입니다. 근저당권의 채무자는 주식회사새한디에스로 기재되어 있는 반면, 현재 등기상 소유자는 이용우입니다. 법적으로 제3자 담보제공 구조일 수 있으므로, 근저당 설정 경위와 소유자·채무자의 관계를 등기 원본 및 관련 서류로 확인하는 것이 좋습니다.

임차인 현황에 등재된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 임대차계약 존재 여부는 현장 확인 및 전입세대 열람 등을 통해 최종 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 최저가가 최근 거래보다 낮은 이유

동일 단지인 욱일3의 전용면적 56.74㎡ 거래 내역입니다. 확인된 최근 거래는 3건이며, 최근 12개월 평균 거래가격은 2억 2,000만원입니다.

거래가격은 1억 8,000만원~2억 5,000만원에 분포합니다. 최근 12개월 평균은 2억 2,000만원이고, 가장 최근 거래인 2026년 7월 거래는 1억 8,000만원입니다.

현재 최저매각가격 136,220,000원과 비교하면 다음과 같습니다.

현재 최저가는 최근 12개월 평균의 61.9%로, 단순 가격 비교에서는 상당한 차이가 있습니다. 최신 거래가격과 비교해도 최저가가 약 4,378만원 낮습니다. 감정가 2억 7,800만원 자체는 최근 실거래 평균보다 높지만, 2회 유찰을 거치면서 최저가가 1억 3,622만원까지 내려온 상황입니다.

③ 예상배당표 (매각가 136,220,000원 가정)

현재 매각가 1억 3,622만원 가정에서는 집행비용 약 270만원을 차감한 뒤 하나은행에 133,512,920원이 배당되는 계산입니다. 하나은행 근저당의 채권최고액 1억 5,600만원을 기준으로 하면 약 22,487,080원이 미배당됩니다. 중소기업중앙회의 8,200만원 가압류는 이 가정에서 배당액이 없습니다.

한편 경매신청 채권액은 121,729,977원으로 기재되어 있습니다. 현재 배당 가정의 하나은행 배당액은 신청채권 청구액보다 많아 해당 청구액은 충족되는 계산입니다. 다만 채권최고액 전액이 배당되는 것은 아니며, 세금 우선배당이 확인되면 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

표에 표시한 채권액은 근저당 채권최고액과 중소기업중앙회 가압류 청구금액을 기준으로 한 계산입니다. 국세·지방세 중 당해세 등 선순위로 배당될 금액은 별도 확인이 필요하며, 실제 배당순위와 배당액은 세금의 법정기일·우선권 및 집행비용 확정에 따라 변동될 수 있습니다. 미배당 채권이 발생하더라도 매각물건명세서상 인수권리 해당사항 없음 및 매수인 인수 0원 판단과는 구분해야 합니다.

유찰 시나리오 — 채권 미배당은 커지고, 인수액은 0원

유찰이 추가될 경우 채권자 배당액은 감소하지만, 현재 분석상 매수인 인수액은 각 시나리오에서도 0원입니다. 아래는 제공된 매각가격별 배당 계산을 정리한 것입니다.

각 시나리오의 배당액은 제공된 계산값입니다. 실제 세금 우선배당과 확정채권에 따라 변동할 수 있습니다. 3회·4회 유찰 시에는 신청채권 청구액도 전액 충족되지 않는 계산입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 송내전철역 남동측 인근입니다. 주변은 주상복합, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재합니다. 대중교통 사정은 감정평가상 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 1층 108호입니다. 외벽은 타일 및 시멘트몰탈 위 페인트 마감 등이며, 위생설비와 개별난방설비가 되어 있습니다.
• 연식·규모. 1983년 10월 17일 준공된 120세대 규모입니다. 노후 공동주택인 만큼 입찰 전 공용부분 관리상태와 전유부분 내부 수리 필요성을 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 지정 사항도 확인됩니다.
• 토지 가격 참고. 개별공시지가 2,130,000원/㎡, 토지면적 4,703.3㎡로 기재되어 있습니다. 토지 전체의 공시지가를 개별 호수의 거래가격과 동일하게 해석해서는 안 됩니다.
• 공부·건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됩니다. 물건 자체의 구조적 하자 여부는 별도 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 120세대 규모의 오래된 단지이며, 확인된 동일 면적 거래 표본은 3건입니다. 대상은 1층이고 비교 거래는 2층·4층·5층이므로 층별 가격 차이를 반영해야 합니다. 단지 경매 평균 유찰 2.0회도 함께 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 당해세 확인. 남부천세무서·용산세무서 및 부천시 압류의 체납액, 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인하세요. 세금 우선배당이 발생하면 예상배당표의 근저당 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 공매 병행 여부. 한국자산관리공사의 공매공고 2025-01938-001을 확인하고, 동일 부동산에 대한 공매 진행·취소·정지 여부와 경매 매각기일의 관계를 확인하세요.
• 근저당 채무자 확인. 기준 근저당의 채무자는 주식회사새한디에스이고, 현 소유자는 이용우입니다. 제3자 담보제공 관계 및 근저당권의 유효한 설정·이전 내역을 원본 등기로 대조하세요.
• 실제 점유 및 임대차. 등재 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문, 전입세대 확인, 점유자 면담 등을 통해 실제 거주자와 명도 조건을 파악하세요.
• 1층 물건 상태. 비교 거래는 2층 이상이므로 1층이라는 층별 특성을 고려해야 합니다. 채광·습기·외부 소음·창호·누수·내부 수리 상태를 확인하고 실거래가격과 직접 비교하세요.
• 관리비 체납. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 관리상태를 확인하세요. 매수 후 부담할 수 있는 비용을 입찰가격에 반영해야 합니다.
• 최종 서류 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 최신 등기사항전부증명서 및 매각공고를 다시 확인하세요. 특히 세금 압류와 공매 관련 사항은 입찰 직전까지 확인하는 것이 안전합니다.

맺으며 — “인수 0원, 가격은 매력적이지만 세금·공매 확인이 먼저”

이 물건의 장점은 분명합니다. 매각물건명세서상 인수권리가 없고, 임차인 현황에 등재된 임차인도 없습니다. 매수인 인수액은 0원으로 분석되며, 현재 최저매각가 1억 3,622만원은 최근 12개월 실거래 평균 2억 2,000만원의 61.9% 수준입니다. 최신 거래 1억 8,000만원과 비교해도 가격 차이가 존재합니다.

반면 주의할 부분도 명확합니다. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부에 따라 배당순위가 달라질 수 있고, 한국자산관리공사의 공매공고 부기등기가 있어 경매와 공매의 진행 관계를 확인해야 합니다. 기준 근저당 채무자와 현 소유자가 서로 다르다는 점도 확인 대상입니다. 여기에 1983년 준공된 120세대 아파트라는 연식 및 환금성 문제까지 고려해야 합니다.

따라서 이 물건은 무조건적인 저가 낙찰 대상으로 접근하기보다, 실거래 대비 가격 여지를 활용하되 권리·세금·공매 절차를 먼저 검증하는 물건으로 보는 것이 적절합니다. 세금 우선배당과 공매 진행 여부를 확인하고, 1층의 실제 상태까지 점검한다면 현재 최저가를 기준으로 입찰가격을 검토할 만합니다.

최종 판단: 권리상 인수 부담은 낮고 가격 경쟁력은 있으나, 세금과 공매 확인을 전제로 접근할 B등급 물건입니다.