인천지방법원 2025타경5273. 부천시 소사구 괴안동 라온107 603호, 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중인 전용 35.047㎡ 물건입니다. 현재 소유자는 최정민이며 2019.09.18 소유권을 취득했고, 등기부 거래가액은 175,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 압류·가압류가 아니라 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다.
임차인 최호선은 2021.09.24 주민등록과 확정일자를 갖췄고, 임차보증금은 175,000,000원입니다. 말소기준인 2022.04.14 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 대항력이 있으며, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조가 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경5273 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 괴안동 6-11 라온107 6층 603호 · 경인옛로 107 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 35.047㎡ · 지상 8층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 최정민 (2019.09.18 소유권이전 · 거래가액 175,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 193,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 최호선 / 175,000,000원 |
| 말소기준 | 2022.04.14 갑구 6번 가압류 · 주택도시보증공사 · 청구금액 2,427,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 대항력이 먼저다
말소기준은 2022.04.14 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그 뒤의 동안산세무서장 압류, 부천시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 최호선의 주민등록·확정일자는 2021.09.24로 말소기준보다 앞섭니다. 2023.09.27 등기된 주택임차권 자체는 말소기준 뒤에 있지만, 임차인의 선행 대항력 때문에 미배당 보증금 승계 문제는 그대로 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최호선 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 175,000,000원 | 2021.09.24 / 2021.09.24 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 잔액 승계 현재 배당가정 0원 |
최호선은 배당요구가 확인되고, 확정일자도 있어 우선변제권을 행사합니다. 현재 매각가 193,000,000원 가정에서는 집행비용 3,502,000원을 먼저 공제한 뒤에도 보증금 175,000,000원이 전액 배당되어 현재 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
또 하나 확인할 지점이 있습니다. 임차인 최호선은 이 사건의 경매개시결정 채권자와 동일인입니다. 제공된 조사 내용에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고되어 있습니다. 다만 등기부상 임차권, 주민등록일자, 확정일자, 배당요구가 함께 확인되는 만큼 이 경고만으로 임차관계를 부정할 수 없습니다. 입찰 판단에서는 보증금 승계 가능성을 전제로 보는 편이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 높다
라온107은 18세대, 사용승인일 2019.06.24인 공동주택입니다. 확인된 실거래는 2건이며, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하면, 현재 최저가 193,000,000원은 최근 거래 185,000,000원보다 높은 가격입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 32.33㎡ | 6 | 185,000,000원 |
| 2023.07 | 35.04㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 182,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 185,000,000원 |
현재 최저가 193,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 104.3%입니다. 전체 평균 대비로도 105.8%입니다. 최근 거래가 이전 거래보다 높은 흐름을 반영한 최근·과거 추세는 +2.8%지만, 그래도 신건 최저가는 최신 거래 185,000,000원을 웃돕니다. 따라서 현재 가격을 두고 “시세보다 싸다”거나 “신건 가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 193,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,502,000원 |
| 1. 임차인 최호선 보증금 | 175,000,000원 | 175,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,427,000,000원 | 14,498,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 최호선 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 임차인 보증금이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사는 14,498,000원을 배당받고 미배당이 발생하며, 소유자 잔여는 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 193,000,000원 | 175,000,000원 | 0원 | 193,000,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 154,400,000원 | 151,438,400원 | 23,561,600원 | 177,961,600원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 123,520,000원 | 120,990,720원 | 54,009,280원 | 177,529,280원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천동여자중학교 서측 인근으로 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철1호선 소사역이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 8층 건물의 6층 603호이며 사용승인일은 2019.06.24입니다. 전기·위생·급배수·난방·승강기·주차시설이 구비되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 사다리형 토지이며 남측으로 너비 약 12미터 내외 포장도로에 접합니다. 공시지가는 3,436,000원/㎡입니다.
- 규제. 감정요항에는 과밀억제권역과 토지거래계약에 관한 허가구역이 기재되어 있으며, 허가구역 기간은 2025.08.26~2026.08.25로 적시되어 있습니다.
- 환금성. 라온107은 18세대이고 확인된 실거래는 2건입니다. 거래 표본이 적어 매도 시 가격 협상과 거래기간 변동성이 클 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격은 시세 이상. 신건 193,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 185,000,000원보다 높습니다. 현재 회차를 “할인 매물”로 보면 안 됩니다.
- 유찰 시 실질취득액 재계산. 1회 유찰 시 인수 23,561,600원, 2회 유찰 시 인수 54,009,280원입니다. 표면 최저가가 아닌 낙찰가+인수액으로 판단해야 합니다.
- 임차인 최호선 관계 확인. 임차인과 경매개시결정 채권자가 동일인이고 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 임대차 원인·보증금 지급관계를 원본 자료로 대조해야 합니다.
- 배당변동 확인. 현재 계산상 인수 0원이지만 실제 당해세·최우선변제 등으로 임차인 전액배당 여부가 달라지면 미변제 보증금 승계가 발생할 수 있습니다.
- 환금성 확인. 18세대 규모, 실거래 2건, 단지 경매 평균 유찰 2.4회라는 점을 감안해 재매각 수요와 적정 보유기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.54억에 사는 물건”이 아니라 “약 1.78억에 취득하는 구조”
이 물건은 현재 회차 193,000,000원에서는 임차인 최호선의 보증금 175,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수가 0원으로 계산됩니다. 그러나 현재 가격 자체가 최근 12개월 거래 185,000,000원보다 높아 가격 메리트는 없습니다.
유찰되면 이야기는 더 중요해집니다. 1회 유찰의 표면 최저가는 154,400,000원이지만 23,561,600원을 인수해 실질취득은 177,961,600원이고, 2회 유찰에서도 표면 최저가 123,520,000원에 인수 54,009,280원이 붙어 실질취득은 177,529,280원입니다. 낙찰가가 내려갈수록 대항력 임차인의 미배당 보증금이 커져 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 전형적인 인수형 구조입니다.
따라서 이 사건의 핵심은 “몇 번 유찰됐는가”가 아니라 각 회차에서 임차인에게 얼마가 배당되고, 그 뒤 매수인이 얼마를 실제로 부담하는가입니다. 현재는 시세 이상, 유찰 후에는 표면 할인보다 실질취득액을 봐야 합니다. 여기에 임차인과 경매채권자가 동일한 관계 경고, 18세대·거래 2건의 낮은 거래 표본까지 감안하면 권리와 환금성을 함께 보수적으로 접근할 사건입니다.
