인천지방법원 2025타경5365. 부천시 소사구 옥길동 문영퀸즈파크씨 4층 413호로, 감정평가상 현황은 근린생활시설입니다. 건물은 철근콘크리트조 10층 건물이며 해당 호실은 4층, 사용승인은 2020.01.15.입니다. 권리의 기준점은 2020.03.13. 설정된 수협은행 근저당권으로 채권최고액은 234,000,000원입니다. 현재 경매 역시 수협은행이 2025.12.16. 임의경매를 신청한 구조입니다.
현재 최저매각가는 186,900,000원으로 감정가 267,000,000원의 70%입니다. 그러나 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 같은 개념이 아닙니다. 이 물건에서 권리상 인수액이 0원이라는 점은 명확하지만, 근린시설의 적정 가격은 실제 상권·임대수익·유사 호실 거래를 함께 봐야 하므로 ‘70%니까 싸다’는 식의 결론은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경5365 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 옥길동 745-5 문영퀸즈파크씨 4층 413호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 현황 근린생활시설 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 10층 건물 내 4층 413호 · 사용승인 2020.01.15. |
| 소유자 | 김순이 · 2020.03.13. 소유권이전 · 거래가액 363,975,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 186,900,000원 (1회 유찰) |
| 말소기준 | 2020.03.13. 수협은행 근저당권 · 채권최고액 234,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13. |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 뒤 임차인은 대항력 없음
권리분석의 기준은 2020.03.13. 수협은행 근저당권입니다. 이에 앞서 2020.01.20. 설정됐던 무궁화신탁 명의 신탁등기는 2020.03.13. 말소됐고, 같은 날 김순이 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 2025.03.05. 별도의 강제경매개시결정 (2025타경766)이 있었지만 2025.11.26. 취소기각결정 후 2025.12.09. 그 등기가 말소됐습니다. 이후 2025.12.16. 수협은행이 현재 사건의 임의경매를 개시했습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 보증금 / 월세 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 송한나 | 10,000,000원 / 550,000원 | 2025.01.21. | 확인되지 않음 | 2026.03.04. | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
송한나의 전입신고일은 2025.01.21.로, 말소기준인 2020.03.13. 수협은행 근저당보다 약 4년 10개월 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 보증금은 10,000,000원, 월차임은 550,000원이며 2026.03.04. 배당요구를 했습니다. 보증금·월차임이 존재하는 실제 임차인은 1명이며, 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다.
③ 가격 구조 — 감정가 70%는 ‘시세 70%’가 아니다
감정가는 267,000,000원, 현재 최저매각가는 186,900,000원으로 감정가의 정확히 70%입니다. 1회 유찰을 거쳐 최저가가 내려왔지만, 이 수치만으로 시장가 대비 할인 여부를 판단할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 기준 | 수협은행 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 186,900,000원 | 183,483,400원 | 50,516,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 130,829,999원 | 128,198,379원 | 105,801,621원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 91,580,999원 | 89,532,541원 | 144,467,459원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 수협은행의 미배당액은 50,516,600원에서 105,801,621원, 144,467,459원으로 커지지만, 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 즉 채권자의 회수 부족과 매수인의 인수 부담은 구분해서 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 186,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,416,600원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 234,000,000원 | 183,483,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 186,900,000원을 매각가로 가정한 계산입니다. 수협은행의 채권최고액 234,000,000원 중 예상배당은 183,483,400원이고 미배당은 50,516,600원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천소사경찰서 남서측 인근으로, 주변은 공동주택과 소규모 근린생활시설이 소재하며 전반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 현황은 근린생활시설입니다. 주거용 아파트가 아닌 상업용 호실로 접근해야 합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 10층 건물, 사용승인 2020.01.15.이며 위생·급배수, 승강기, 화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측·북서측으로 약 25m 및 약 30m 내외 포장도로, 남서측으로 약 10m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역에 포함됩니다. 토지는 상업용으로 이용 중입니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가와 시세를 분리. 감정가 대비 70%라는 사실만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 근린시설의 실제 매매·임대수익을 별도로 검증하세요.
- 임차인 점유 확인. 송한나는 대항력이 없어 보증금 승계는 없지만, 실제 점유 여부와 명도 일정은 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
- 배당요구 확인. 송한나는 2026.03.04. 배당요구를 했으나 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않습니다. 배당기준과 최우선변제 가능성은 원문서로 재확인하세요.
- 근저당 미배당과 인수를 혼동하지 않기. 현재 최저가 기준 수협은행 미배당 50,516,600원은 매수인 인수금이 아닙니다.
- 상가 운영비 확인. 근린시설은 관리비 체납, 공실, 임대료 수준, 업종 제한 등 실제 운영비와 수익성이 매수가 판단에 직접 영향을 줍니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 점유상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.03.13. 수협은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 송한나는 2025.01.21. 전입해 대항력이 없습니다. 명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당 없으며 현재 최저가 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재 최저가 186,900,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 현황이 근린생활시설인 만큼 적정 매수가 판단의 핵심은 권리보다 실제 상가가치와 임대수익 검증입니다. 따라서 이 사건은 “인수 위험은 낮지만, 가격 검증 없이는 할인 여부를 단정하기 어려운 근린시설”로 보는 것이 가장 일관된 해석입니다.
