인천지방법원 2025타경5433. 부천시 소사구 괴안동 명성홈타운 2층 202호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 현재 등기부상 소유자는 조형순이고, 2019.03.11. 설정된 신한은행 근저당 126,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
권리 구조는 비교적 단순하지만 현장조사에는 한 가지 확인 포인트가 남습니다. 감정평가 당시 폐문부재로 임대관계를 조사하지 못했고 내부 확인도 하지 못했습니다. 따라서 등기·명세서상 매수인 인수권리가 없다는 점과 별개로, 실제 점유자가 누구인지와 명도 절차는 입찰 전 확인하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경5433 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 괴안동 101-14 명성홈타운 2층 202호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 안곡로 106 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) |
| 대상면적 | 59.57㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 2층 202호 · 2002.11.04. 사용승인 |
| 소유자 | 조형순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 186,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 98,443,868원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2019년 신한은행
현재 권리분석의 기준은 2019.03.11. 신한은행 근저당입니다. 채권최고액은 126,000,000원이고 채무자는 임태식입니다. 2020.06.26. 설정됐던 앤알캐피탈대부주식회사 근저당 39,000,000원은 2021.03.16. 말소됐으며, 과거 우리은행 근저당들도 등기부상 이미 말소됐습니다. 2026.01.21. 신한은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 단정하지 않는다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 186,000,000원인 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 186,000,000원입니다. 다만 동일·유사 면적의 실거래 가격 수치가 포함돼 있지 않아, 이 금액이 최근 시세보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 186,000,000원 | 126,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 148,800,000원 | 126,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 119,040,000원 | 116,573,440원 | 9,426,560원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 배당재원이 줄어 채권자 기준 9,426,560원의 미배당이 발생하지만, 이 금액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 186,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,404,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 126,000,000원 | 126,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 56,596,000원 |
현재 회차 186,000,000원 가정. 소유자 잔여는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 값이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부안초등학교 남동측 인근으로, 다세대주택 등 공동주택과 일부 아파트·단독주택·근린상가가 형성된 공동주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 시내버스정류장까지 도보 약 3분 이내, 지하철 1호선 역곡역까지는 도보 약 12분 내외입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 15미터 내외의 포장 중로인 안곡로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물로 2002.11.04. 사용승인됐고, 위생·급배수·개별난방·도시가스 설비가 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함되고 중로2류에 접합니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에관한허가구역 표기는 외국인 등 대상 단독·다가구·아파트·연립·다세대에 대해 2025.08.26.~2026.08.25. 기간으로 기재돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와 현황은 부합하며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규모. 명성홈타운(101-14)은 8세대이며 사용승인일은 2002.11.04.입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 현장조사 당시 폐문부재였습니다. 실제 점유자와 인도 가능 시점을 직접 확인하세요.
- 임대관계 확인. 감정평가에서 임대관계를 조사하지 못했으므로 전입·점유 관련 원본 자료를 대조하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 186,000,000원의 가격 경쟁력은 최근 실거래 수치 확인 후 판단하세요.
- 회차별 자금계획. 신건 186,000,000원, 1회 유찰 148,800,000원, 2회 유찰 119,040,000원 시나리오를 기준으로 자금계획을 세우세요.
- 건물 상태. 현장조사 때 내부 확인이 불가능해 내부구조와 이용상태는 건축물대장 현황도면·외부관찰·탐문에 의해 확인됐습니다.
- 동일명 건물 구분. 대상건물 북서측 도로 건너편에도 유사한 시기에 건축된 동일명 ‘명성홈타운’ 건물 2동이 있어 현장 확인 시 대상 동·호수를 정확히 구분하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0, 현장점유는 확인”
이 물건의 권리 핵심은 분명합니다. 2019.03.11. 신한은행 근저당 126,000,000원이 말소기준이고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 현장에서는 폐문부재로 임대관계와 내부를 확인하지 못했습니다. 따라서 등기상 권리구조는 단순하지만 점유·명도 상태는 별도 확인해야 하는 물건입니다. 또한 최근 실거래 비교값이 없으므로 신건 186,000,000원의 가격 매력은 별도의 시세 검증 없이 높게 평가하지 않는 것이 맞습니다.
