인천지방법원 2025타경1541. 인천 남동구 간석동 효원빌리지 A동 3층 302호, 집합건축물대장상 다세대주택입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 3층이고 사용승인일은 2003.04.11입니다. 소유자 임무디는 2016.06.02 매매를 원인으로 2016.07.19 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 130,000,000원입니다.
등기부상 현재 말소기준으로 산정된 권리는 2022.11.22 송파구 압류입니다. 그 이후 국민건강보험공단·남동구·부평구 압류와 2025.09.03 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부보다 그보다 먼저 전입한 설금순입니다. 전입일이 2022.05.13으로 말소기준일보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아, 실제 점유와 임대차관계가 인정될 경우의 인수 범위를 지금 숫자로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1541 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 268-14 효원빌리지 에이동 3층302호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 전용 57.0㎡ · 5층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 임무디 (2016.06.02 매매 · 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 133,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 설금순 / 149,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 전입을 먼저 봐야 한다
등기부에 남아 있는 압류는 송파구·국민건강보험공단·남동구·부평구 관련 4건이고, 2025.09.03 설금순의 강제경매개시결정이 이어집니다. 말소기준 자체는 2022.11.22 송파구 압류로 산정돼 있어 그 뒤의 등기상 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인의 전입은 그보다 6개월 이상 앞선 2022.05.13이므로 별도로 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수금액은 아직 계산 불가
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 설금순 | 2022.05.13 | 미상 | 미상 | 2025.09.16 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
설금순은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 분류됩니다. 동시에 강제경매 신청채권자도 설금순으로 기재되어 있어 동일인 명의가 겹칩니다. 이 때문에 임차관계가 진정한 임대차인지, 채권관계와 어떤 관계인지 추가 확인이 필요합니다. 다만 현재 정보만으로 가장임차인이라고 확정할 수는 없습니다.
특히 신청채권자의 청구액 149,000,000원과 임차보증금은 서로 같은 금액이라고 볼 근거가 없습니다. 임차보증금 자체가 미상이므로, 아래 배당표의 미배당액을 곧바로 “매수인 인수 보증금”으로 해석해서도 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 확인 거래가보다 10.8% 높다
효원빌리지(A동)는 총 8세대, 사용승인일 2003.04.11의 소규모 다세대주택입니다. 전용 57.0㎡로 면적이 일치하는 확인 실거래는 2022.04, 2층, 120,000,000원 1건입니다. 거래 표본이 1건뿐이라 가격 판단의 확실성은 높지 않지만, 현재 최저매각가 133,000,000원은 이 거래가의 110.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 | 최저가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 2022.04 | 57.0㎡ | 2 | 120,000,000원 | 110.8% |
즉 확인 거래만 놓고 보면 신건 최저가는 이미 13,000,000원 높습니다. 따라서 전체 평균 대비 할인율 같은 근거로 가격 메리트를 줄 수 있는 사건이 아닙니다. 더구나 임차인의 인수액이 미상이라 133,000,000원을 실질취득액으로 확정할 수도 없습니다. 선순위 임차보증금 중 미배당분이 승계되는 구조라면 실제 부담은 낙찰가보다 더 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,662,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 설금순 | 149,000,000원 | 130,338,000원 |
| 미배당 | - | 18,662,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
133,000,000원 매각 가정에서는 집행비용 2,662,000원을 제외한 130,338,000원이 신청채권자 설금순에게 배당되고, 청구액 대비 18,662,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 계산의 매수인 별도 인수액은 0원으로 잡혀 있으나, 임차보증금이 미상이므로 실제 권리분석상 “인수 0원 확정”을 의미하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등이 있으면 실제 배당순서와 금액도 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 숫자 — 유찰가는 낮아져도 ‘실질취득’은 미상
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 133,000,000원 | 130,338,000원 | 18,662,000원 | 보증금 미상으로 확정 불가 |
| 1회 유찰 · 80% | 106,400,000원 | 104,110,400원 | 44,889,600원 | 보증금 미상으로 확정 불가 |
| 2회 유찰 · 64% | 85,120,000원 | 83,187,840원 | 65,812,160원 | 보증금 미상으로 확정 불가 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 3층 302호입니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 주원초등학교 동측. 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천1호선 간석오거리역이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측으로 소로의 포장도로가 있고, 토지는 2필지 일단의 대체로 평탄한 세장형 다세대주택 건부지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 외국인 등에 대한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 공시지가. 1,547,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 다세대입니다.
- 환금성. 총 8세대 소규모 건물이고 확인 실거래도 1건에 그쳐, 거래 표본이 충분한 대단지 공동주택처럼 시세를 촘촘히 검증하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원액 확인. 설금순의 보증금이 얼마인지 확인되지 않으면 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
- 점유와 임대차 실체 확인. 전입일은 2022.05.13으로 선순위지만, 신청채권자도 같은 이름입니다. 실제 점유관계와 임대차계약의 실체를 원본 문서로 대조해야 합니다.
- 확정일자·우선변제 확인. 확정일자가 미상이므로 배당순위와 미배당 보증금 규모를 지금 확정할 수 없습니다.
- 청구액과 보증금 혼동 금지. 신청채권 149,000,000원을 임차보증금으로 간주해서는 안 됩니다.
- 압류 4건과 당해세 확인. 송파구·국민건강보험공단·남동구·부평구 압류가 남아 있습니다. 당해세가 존재하면 배당에서 우선 차감될 수 있습니다.
- 가격 상한 보수적으로. 현재 최저가 133,000,000원은 확인 실거래 120,000,000원보다 이미 10.8% 높습니다. 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
- 유찰가 착시 경계. 1회·2회 유찰가가 내려가도 선순위 임차인 인수분이 남는다면 실질취득비용은 낙찰가와 다르게 움직입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구·임대차계약·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 1.33억”보다 먼저 확인할 것은 임차보증금
이 사건은 최저가가 낮아 보여 들어가는 유형이 아닙니다. 현재 신건 최저가 133,000,000원은 확인 가능한 전용 57.0㎡ 실거래 120,000,000원보다 10.8% 높고, 거래 표본도 1건뿐입니다. 가격만으로도 신건 메리트가 확인되지 않습니다.
권리에서는 더 큰 변수가 있습니다. 실제 임차인 1명인 설금순은 2022.05.13 전입으로 말소기준권리인 2022.11.22 압류보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 실질취득액은 계산할 수 없고, 배당 시뮬레이션의 인수 0원 숫자를 그대로 믿어서는 안 됩니다. 신청채권자와 임차인의 이름이 동일하다는 특수성, 현존 압류 4건과 당해세 가능성까지 확인해야 합니다. 가격도 보류, 권리도 보류. 이 물건의 첫 번째 확인 대상은 유찰 횟수가 아니라 설금순의 임대차계약·점유·보증금·확정일자입니다.
