인천지방법원 2025타경1568. 인천광역시 남동구 만수동 933-7의 다세대주택 제2층 제302호입니다. 현재 소유자는 김은실이며, 2012.10.09. 거래가액 110,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 부일새마을금고가 채권최고액 84,500,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2024.06.26. 롯데캐피탈 주식회사의 5,556,989원 가압류와 2025.09.25. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 구조만 보면 매수인이 떠안을 임차보증금이나 등기상 인수권리는 확인되지 않습니다. 그러나 가격은 별개의 문제입니다. 감정가와 최저가는 모두 80,000,000원인데, 삼용빌라(나동)의 최근 거래는 55,000,000원이며 최근 12개월 평균도 동일한 55,000,000원입니다. 최저가가 최근 시세의 145.5%이므로 신건을 가격 메리트가 있는 물건으로 평가하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1568 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 933-7 2층302호 · 인천광역시 남동구 하촌서로17번길 25 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 50.405㎡ · 벽돌조 슬래브지붕 2층건 내 제2층 제302호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김은실 |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 80,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 46,682,992원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금 승계에 따른 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2012.10.09. 부일새마을금고 근저당권이며, 이후 설정된 롯데캐피탈 주식회사 가압류와 부일새마을금고의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부에 있던 국민건강보험공단 압류는 2026.07.07. 해제로 말소되었습니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 실거래의 145.5%
삼용빌라(나동)는 총 6세대, 사용승인일은 1986-02-06입니다. 비교 면적은 50.405㎡이고 실거래 비교 면적은 49.95㎡입니다. 확인된 실거래는 아래와 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 49.95㎡ | -1 | 55,000,000원 |
| 2023.08 | 49.95㎡ | -1 | 55,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 50.405㎡ | 1건 | 55,000,000원 |
최근 거래와 최근 12개월 평균이 모두 55,000,000원이고, 현재 최저매각가는 80,000,000원입니다. 데이터상 최저가의 최근 12개월 평균 대비 비율은 145.5%입니다. 최근 거래 대비 추세는 0.0%로, 확인된 거래가격 자체는 동일합니다. 따라서 전체 평균이나 과거 거래를 근거로 신건 가격에 가점을 줄 사유가 없으며, 현재 회차는 최근 실거래보다 높은 가격으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,840,000원 |
| 2. 근저당 · 부일새마을금고 | 84,500,000원 | 78,160,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 5,556,989원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 80,000,000원 가정 시 채권 총액 90,056,989원 중 78,160,000원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 11,896,989원입니다. 부일새마을금고 배당 추정은 채권최고액 84,500,000원 기준이며, 경매 청구액은 46,682,992원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 80,000,000원 | 78,160,000원 | 11,896,989원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 64,000,000원 | 62,448,000원 | 27,608,989원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 51,200,000원 | 49,878,400원 | 40,178,589원 |
유찰될수록 채권자의 미배당은 커지지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 가격만 보면 1회 유찰 시 매각가도 64,000,000원으로 최근 실거래 55,000,000원보다 높고, 2회 유찰 시 51,200,000원이 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문일여자고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·다세대주택·단독주택·학교·공원·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 2층건 내 제2층 제302호이며, 외벽은 적벽돌쌓기 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수 설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 198.5㎡, 지목은 대, 평지의 가로장방형이며 북측 포장도로와 접합니다. 공시지가는 1,521,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 거주인 및 이해관계인의 부재로 외형조사·목록·탐문과 유사물건의 통상적 내부상태를 기준으로 평가되었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 우선. 신건 최저가 80,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 55,000,000원의 145.5%입니다. 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거가 없습니다.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 64,000,000원, 2회 유찰 시 51,200,000원입니다. 최근 거래 55,000,000원과 직접 비교해 응찰가를 정할 필요가 있습니다.
- 권리 확인. 2012.10.09. 부일새마을금고 근저당이 말소기준이며 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다.
- 임차관계. 임차인은 없고 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 내부상태 확인. 현장조사 당시 관계인 부재로 내부가 직접 확인되지 않았으므로 실제 상태를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 토지이용 규제 확인. 제2종일반주거지역·과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 등 제한사항을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 통과, 가격은 보류
이 사건은 말소기준권리가 명확하고 임차인이 없어 매수인 인수액 0원이라는 점에서는 권리 구조가 단순합니다. 하지만 가격은 전혀 다른 결론입니다. 감정가와 신건 최저가는 80,000,000원, 최근 실거래와 최근 12개월 평균은 55,000,000원이며, 최저가는 최근 시세의 145.5%입니다. 현재 회차에서는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보류. 이 물건의 핵심은 권리승계가 아니라 최근 실거래 수준과 입찰가의 간격입니다.
