인천지방법원 2025타경1591. 인천 미추홀구 문학동 태성그린빌라 101동 1층102호로, 공부상 용도는 다세대주택, 동일 면적 실거래 비교 대상은 42.41㎡입니다. 현 소유자 조병호는 2021.10.12 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 86,000,000원입니다. 같은 날 수협은행이 채권최고액 69,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 국의 압류, 현대카드 주식회사와 서민금융진흥원의 가압류, 수협은행의 현재 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후입니다. 따라서 확인된 등기 권리만 놓고 보면 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 밖의 점유관계입니다. 감정평가 과정에서 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았고 임대관계도 미상으로 기재돼 있어, 확인되지 않은 점유자가 있다면 전입일·보증금·확정일자를 확인하기 전에는 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1591 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 문학동 356-3 태성그린빌라 101동 1층102호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 42.41㎡ · 주소상 101동 1층102호 |
| 단지 | 태성그린빌라(101,102)동 · 19세대 · 1997-08-30 준공 |
| 소유자 | 조병호 (2021.10.12 소유권이전 · 거래가액 86,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 88,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 61,195,318원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 점유는 별도 확인
말소기준은 2021.10.12 수협은행 근저당권입니다. 2022.12.16 국의 압류, 2024.05.17 현대카드 주식회사의 가압류 8,478,807원, 2024.06.11 서민금융진흥원의 가압류 7,546,343원과 2025.09.16 수협은행 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후로 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석돼 있습니다.
② 시세 비교 — 8,800만원은 ‘할인가’보다 시세권
태성그린빌라(101,102)동 42.41㎡의 확인된 실거래는 다음과 같습니다. 전체 평균은 96,583,333원이지만 2021.09의 128,000,000원 거래를 포함한 과거 거래가 섞여 있습니다. 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 88,500,000원, 최신 거래 89,000,000원, 그리고 최근 가격 추세 -12.0%를 우선해서 보는 편이 타당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 42.41㎡ | 3 | 89,000,000원 |
| 2025.11 | 42.41㎡ | 3 | 88,000,000원 |
| 2022.03 | 42.41㎡ | 3 | 98,500,000원 |
| 2021.09 | 42.41㎡ | 2 | 86,000,000원 |
| 2021.09 | 42.41㎡ | 3 | 128,000,000원 |
| 2021.09 | 42.41㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 42.41㎡ | 2건 | 88,500,000원 |
현재 최저매각가 88,000,000원은 최근 12개월 평균의 99.4%입니다. 최신 거래도 89,000,000원이므로 신건 최저가가 최근 시세보다 크게 할인된 가격은 아닙니다. 특히 최근 거래군이 과거 거래군보다 -12.0% 낮은 하락 추세인 만큼, 전체 평균 96,583,333원 대비 싸 보인다는 이유만으로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 88,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,984,000원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 69,000,000원 | 69,000,000원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 8,478,807원 | 8,478,807원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 7,546,343원 | 7,546,343원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 990,850원 |
예상배당에서는 채권자 청구 합계 85,025,150원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 990,850원으로 계산됩니다. 수협은행 경매 청구액은 61,195,318원이지만 예상배당은 근저당 채권최고액 69,000,000원을 기준으로 반영돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 인천문학초등학교 남서측 인근이며, 주변은 주상지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 용도. 공부상 다세대주택이며, 가장형의 토지를 주거용 건부지로 이용 중입니다. 북서측으로 차량 통행이 가능한 포장 공도와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당합니다. 감정자료에는 외국인 등에 한한 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 483.3㎡, 공시지가 1,346,000원/㎡, 평지·가로장방·소로한면 조건입니다.
- 환금성. 태성그린빌라(101,102)동은 19세대이며 1997-08-30 준공입니다. 42.41㎡ 실거래는 확인된 6건으로, 최근 가격 판단은 2025.11·2025.12 거래를 중심으로 보는 것이 안전합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 전입관계를 확인하고, 점유자가 있으면 보증금·전입일·확정일자를 검증해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 폐문부재 상태에서 확인되지 않은 점유자가 발견되면 관련 자료가 확인될 때까지 대항력은 가능·미상으로 취급하는 것이 안전합니다.
- 목적물 표시 대조. 주소상 101동 1층102호와 감정요항의 15층·제11층·제1104호 기재가 서로 다르므로 원본 서류와 현물을 대조해야 합니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 신건 최저가 88,000,000원은 최근 12개월 평균 88,500,000원의 99.4%이고 최근 가격 추세는 -12.0%입니다. 전체 평균만 보고 할인물건으로 판단하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오와 예측 구분. 1회 유찰 시 70,400,000원, 2회 유찰 시 56,320,000원 시나리오가 있으나 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다.
- 배당 변수 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 세금·점유 관련 자료를 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순, 가격과 점유는 보수적으로”
이 물건은 등기만 보면 비교적 단순합니다. 2021.10.12 수협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 권리분석이 여기서 끝나는 물건은 아닙니다. 폐문부재로 임대관계와 내부 상태가 확인되지 않았고, 감정요항의 층·호수 기재도 본건 주소와 맞지 않습니다.
가격 역시 신건 단계에서는 강한 매력이 없습니다. 최저가 88,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 88,500,000원의 99.4%로 사실상 시세권이고, 최근 거래 추세도 -12.0%입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 96,583,333원만 보면 싸게 보일 수 있지만, 최근 거래를 기준으로 하면 그 해석은 달라집니다. 등기상 권리는 합격에 가깝지만, 점유 확인 전에는 권리 확정 보류, 신건 가격에는 가점 없음. 이 사건의 핵심은 권리보다 현장 점유 확인과 최근 시세에 맞춘 가격 통제입니다.
