인천지방법원 2025타경1613. 인천 연수구 송도동 ‘송도에이티센터’ 4층 418호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 신은선 씨로, 2023.12.20. 매매를 원인으로 2023.12.29. 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 170,000,000원입니다. 감정가와 현재 최저매각가 역시 170,000,000원으로 동일합니다.
권리구조의 중심은 2022.06.02. 설정된 음성축산업협동조합의 채권최고액 138,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준이 되고, 그 이후 등기된 경기신용보증재단 가처분, 경매개시결정, 충남신용보증재단 가압류, 국 명의 압류는 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 배당 시뮬레이션에서 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1613 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 172-5 송도에이티센터 4층 418호 · 도로명 인천광역시 연수구 송도과학로 70 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 33층 건물 내 4층 418호 · 사용승인 2022.04.27 |
| 소유자 | 신은선 · 2023.12.20. 매매 · 2023.12.29. 소유권이전 · 거래가액 170,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 170,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 음성축산업협동조합 / 117,943,709원 |
| 말소기준 | 2022.06.02. 음성축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 138,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2022.05.02. 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소된 상태이고, 2022.06.02. 최은정 명의 소유권이전과 동시에 음성축산업협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025.01.14. 경기신용보증재단의 가처분, 2025.09.18. 임의경매개시결정, 2025.10.28. 충남신용보증재단 30,000,000원 가압류, 2026.01.14. 국 명의 압류가 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다.
② 가격 위치 — 신건 100%, ‘싸다’고 볼 근거는 아직 없다
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 감정가 100% 구간입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 170,000,000원이고, 현재 소유자가 2023년 취득할 당시 등기 거래가액 역시 170,000,000원입니다. 다만 이 과거 거래가액만으로 현재 송도 오피스텔 시세를 판단할 수는 없습니다.
특히 이 사건에는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래처럼 현재 시세와 직접 비교할 수 있는 거래지표가 확인되지 않습니다. 따라서 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 가점할 수 없습니다. 권리상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 권리상 실질취득액도 170,000,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 170,000,000원 | 0원 | 1,180,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 136,000,000원 | 0원 | 34,704,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 108,800,000원 | 0원 | 61,523,200원 |
③ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,180,000원 |
| 1. 근저당 · 음성축산업협동조합 | 138,000,000원 | 138,000,000원 |
| 2. 가압류 · 충남신용보증재단 | 30,000,000원 | 28,820,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 합계 168,000,000원 중 166,820,000원이 배당되고 1,180,000원의 미배당이 발생하는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 33층 건물 내 4층 418호입니다. 사용승인일은 2022.04.27입니다.
- 주위환경. 연세대학교국제캠퍼스 남서측 인근으로 아파트, 주상용건물, 근린생활시설, 오피스텔, 판매시설, 지식산업센터, 공원 등이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 북동측 광대로, 남서측 소로와 접하며 토지는 사다리형 평지입니다. 지식산업센터·근린생활시설·오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역이며 경제자유구역, 산업기술단지, 성장관리권역 등에 포함됩니다. 공시지가는 3,011,000원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 대조. 현재 최저가는 감정가 100%인 170,000,000원입니다. 동일·유사 오피스텔의 최신 실거래와 임대수익 수준을 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2022.06.02. 음성축산업협동조합 근저당권이 기준이고, 이후 가처분·가압류·압류의 매각소멸 여부를 원본 등기와 매각물건명세서에서 최종 대조해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 2026.01.14. 국 명의 압류가 등기돼 있으며 제공된 배당표는 당해세를 반영하지 않았습니다. 실제 배당요구와 세금 우선순위에 따라 채권자 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 회차별 구조 구분. 1회 유찰 시 136,000,000원, 2회 유찰 시 108,800,000원으로 내려가지만, 이는 채권 미배당을 확대할 뿐 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 전”
이 물건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 2022.06.02. 음성축산업협동조합 근저당권을 기준으로 이후 가처분·가압류·압류가 매각으로 소멸하고, 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 권리 측면에서는 비교적 정리가 잘 된 구조입니다.
그러나 가격은 다른 문제입니다. 현재 최저가는 170,000,000원으로 감정가와 동일한 신건이고, 현재 소유자의 2023년 등기 거래가액도 170,000,000원입니다. 최신 시장 실거래와 직접 비교할 근거가 확인되지 않는 상황에서 이 가격을 시세보다 싸다고 평가할 수는 없습니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 메리트는 별도 검증이 필요한 물건입니다.
