인천지방법원 2025타경1665. 인천 미추홀구 학익동 동아풍림아파트 122동 10층 1004호, 전용 144.65㎡ 아파트입니다. 현 소유자 황순란은 2020년 6월 30일 매매를 원인으로 거래가 394,000,000원에 취득했고, 현재 경매의 말소기준권리는 2023년 6월 13일 설정된 주식회사신한은행 근저당권 377,300,000원입니다. 이후 디지비캐피탈 근저당, 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정, 현대카드 가압류는 모두 매각으로 소멸 대상입니다.
권리보다 더 중요한 변수는 가격입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 454,000,000원인데, 같은 단지 같은 면적의 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 382,500,000원입니다. 데이터상 최저가는 최근 12개월 평균의 118.7%로, 신건 단계에서는 가격 메리트를 주기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1665 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 학익동 719 동아.풍림아파트 122동 10층1004호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 144.65㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 황순란 · 2020.06.30 매매 · 거래가 394,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 454,000,000원 / 454,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2023.06.13 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 377,300,000원 |
| 청구액 | 381,136,902원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 단지 | 동아풍림 · 1,480세대 · 1999.11.29 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 감정평가 기재상 임대관계는 미상이나, 현재 제공된 권리관계에서는 임차보증금 승계액이 잡혀 있지 않습니다. 말소기준인 신한은행 근저당 이후의 디지비캐피탈 근저당 60,000,000원, 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정, 현대카드 가압류 18,011,746원은 매각으로 소멸 대상입니다.
② 시세 비교 — 신건 454,000,000원은 최근 시세 이상
동아풍림 동일 면적 144.65㎡ 실거래 12건입니다. 전체 평균은 380,000,000원이지만 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 382,500,000원, 최신 2026년 7월 거래도 382,500,000원이며 최근 구간 추세는 이전 구간 대비 1.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 144.65㎡ | 17 | 382,500,000원 |
| 2026.03 | 144.65㎡ | 17 | 412,500,000원 |
| 2026.02 | 144.65㎡ | 2 | 360,000,000원 |
| 2025.11 | 144.65㎡ | 6 | 360,000,000원 |
| 2025.09 | 144.65㎡ | 13 | 390,000,000원 |
| 2025.09 | 144.65㎡ | 13 | 390,000,000원 |
| 2025.06 | 144.65㎡ | 5 | 390,000,000원 |
| 2025.06 | 144.65㎡ | 16 | 370,000,000원 |
| 2025.01 | 144.65㎡ | 17 | 300,000,000원 |
| 2024.12 | 144.65㎡ | 12 | 410,000,000원 |
| 2024.10 | 144.65㎡ | 4 | 385,000,000원 |
| 2024.10 | 144.65㎡ | 14 | 410,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 144.65㎡ | 6건 | 382,500,000원 |
| 전체 평균 | 144.65㎡ | 12건 | 380,000,000원 |
현재 최저매각가 454,000,000원은 최근 12개월 평균의 118.7%이고, 전체 실거래 평균 대비로도 119.5%입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 382,500,000원이라는 점을 우선하면, 신건 가격은 최근 시세보다 높은 구간입니다. 전체 평균만을 근거로 가격 매력을 높게 평가할 상황도 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 454,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,940,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 377,300,000원 | 377,300,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사디지비캐피탈 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 4. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 18,011,746원 | 9,760,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 455,311,746원 중 예상 배당액은 447,060,000원, 미배당은 8,251,746원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 학익동 인주중학교 북동측 인근으로, 주위에 아파트·주택·학교·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규모. 동아풍림은 1,480세대, 준공일은 1999.11.29이며 대상 면적은 144.65㎡입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지목 대, 평지·부정형 토지이며 공시지가는 2,360,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역과 교육환경 보호 관련 절대·상대보호구역이 포함 또는 저촉되어 있으며, 감정요항표에는 외국인 등에 한한 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 물적 하자. 감정평가 기재상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격부터 재확인. 최저가 454,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 382,500,000원보다 높습니다. 신건 자체를 가격 메리트로 보지 마세요.
- 회차별 가격 분리. 데이터상 1회 유찰 시 363,200,000원, 2회 유찰 시 290,560,000원입니다. 현재 회차와 유찰 후 회차를 같은 투자조건으로 판단하면 안 됩니다.
- 임차관계 원본 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유관계와 매각물건명세서를 입찰 전 대조할 필요가 있습니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 예상 미배당 8,251,746원과 매수인 인수 0원은 다른 개념입니다. 채권자 미회수를 매수인 승계금액으로 혼동하지 마세요.
- 말소기준 재확인. 2023.06.13 신한은행 근저당을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하는 구조인지 등기 원본에서 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 현재 가격은 보류”
이 사건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 말소기준인 신한은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인도 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 전혀 다른 평가가 필요합니다. 현재 최저가이자 실질취득액 454,000,000원은 최근 12개월 평균 382,500,000원의 118.7%이고, 최신 거래 역시 382,500,000원입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 2.9회입니다. 따라서 이 물건은 권리 안전성만 보고 신건에 접근할 사건이 아니라, 회차별 가격 변화가 핵심인 사건입니다. 현재 단계의 결론은 권리는 합격, 가격은 보류입니다.
