인천지방법원 2025타경1692. 인천 미추홀구 숭의동 다우림 201동 13층 1308호로, 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2018.04.20 농협은행주식회사 근저당권으로 채권최고액은 180,000,000원입니다. 이후 2025.10.01 임의경매개시결정과 2026.03.30 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황조사·매각물건명세서에 확인되는 장수희의 전입일은 2025.09.05로 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다.
따라서 권리상 매수인이 떠안을 금액은 배당 시나리오에서 0원으로 계산됩니다. 다만 장수희의 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당관계 자체는 원문 서류로 재확인해야 합니다. 이 사건의 더 큰 문제는 권리가 아니라 가격입니다. 최근 12개월 거래는 2026.02월 181,980,000원 1건인데, 현재 최저매각가는 233,000,000원으로 그 금액의 128.0%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1692 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 182-4 다우림 201동 13층1308호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 “오피스텔”로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 18층 건물 내 13층 1308호 · 사용승인 2018.03.29 |
| 소유자 | 강구봉 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 233,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 157,953,316원 |
| 말소기준권리 | 2018.04.20 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차인은 대항력 없음
말소기준은 2018.04.20 농협은행 근저당권입니다. 경매개시결정과 국의 압류는 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 임차인 장수희의 전입일인 2025.09.05 역시 말소기준보다 늦으므로 대항력은 인정되지 않습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 모두 0원입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장수희 | 2025.09.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 거래’가 훨씬 중요하다
다우림201동 비교 거래는 12건이며 전체 평균은 226,415,000원입니다. 그러나 이 평균에는 2022~2023년의 250,000,000원대 거래가 섞여 있습니다. 최근 가격 판단에서는 전체 평균보다 2026.02 최신 거래 181,980,000원과 최근 12개월 평균 181,980,000원을 우선해서 봐야 합니다. 최근 거래가 과거 거래보다 21.0% 하락한 흐름이 확인됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 73.56㎡ | 6 | 181,980,000원 |
| 2024.10 | 73.56㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2024.10 | 72.32㎡ | 18 | 203,000,000원 |
| 2024.01 | 76.57㎡ | 18 | 235,000,000원 |
| 2023.05 | 78.21㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2022.09 | 76.57㎡ | 16 | 190,000,000원 |
| 2022.09 | 73.56㎡ | 9 | 267,000,000원 |
| 2022.08 | 78.21㎡ | 10 | 265,000,000원 |
| 2022.06 | 76.57㎡ | 16 | 180,000,000원 |
| 2022.06 | 78.21㎡ | 7 | 256,000,000원 |
| 2022.06 | 74.79㎡ | 5 | 239,000,000원 |
| 2022.06 | 76.57㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 181,980,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 233,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 181,980,000원보다 51,020,000원 높습니다. 비율로는 최근 시세의 128.0%입니다. 따라서 전체 12건 평균 226,415,000원에 가깝다는 이유만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다. 최근 흐름만 놓고 보면 신건 가격은 시세 이상입니다.
④ 회차별 가격·배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 233,000,000원 | 180,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 186,400,000원 | 180,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 149,120,000원 | 146,232,320원 | 33,767,680원 | 0원 |
1회 유찰 가격 186,400,000원도 최신 거래 181,980,000원보다 높습니다. 2회 유찰 가격은 149,120,000원으로 낮아지지만, 이때 농협은행 근저당권 기준 미배당액은 33,767,680원으로 계산됩니다. 다만 이 미배당은 소멸하는 후순위 배당 부족분이며, 제공된 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 233,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,062,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 48,938,000원 |
배당 계산은 근저당 채권최고액 180,000,000원을 기준으로 한 시나리오입니다. 신청채권자의 청구액은 157,953,316원이며, 실제 잔여액은 당해세·최우선변제 등 실제 배당요소에 따라 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 “오피스텔”로 이용 중이며, 집합건축물대장상 사용승인일은 2018.03.29입니다.
- 입지. 미추홀구청 서측 인근으로 오피스텔·아파트·다세대주택·단독주택과 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근 경인로변에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.
- 도로. 북서측 약 22미터, 남서측 및 남동측 약 5~6미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·화재감지·스프링클러·도시가스·난방·기계식주차 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역에 해당하며, 공시지가는 2,583,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와 별 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 거래 유동성. 다우림201동은 32세대이며 비교 실거래 12건이 확인되지만, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 거래가격이 과거 대비 21.0% 낮아진 점은 환금성 판단에서 보수적으로 반영할 요소입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 볼 것. 전체 12건 평균 226,415,000원보다 최신 거래 181,980,000원과 최근 12개월 평균 181,980,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 현재 실질취득 233,000,000원은 최근 시세의 128.0%입니다. 현재 가격을 “시세보다 저렴하다”고 평가할 근거가 없습니다.
- 1회 유찰도 가격 확인. 1회 유찰 가격 186,400,000원은 최신 거래 181,980,000원보다 여전히 높습니다.
- 임차인 서류 확인. 장수희는 후순위 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 재확인해야 합니다.
- 세금·배당 변동 확인. 국의 압류는 말소기준 이후로 소멸하지만 실제 당해세 등 배당순위에 영향을 주는 금액은 별도로 확인해야 합니다.
- 건축물대장 소유자 정리 상태 확인. 감정평가 참고사항상 집합건축물대장 전유부에는 전 소유자 서소영이 등재된 상태로 기재되어 있어, 소유자 현황 정리 여부를 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 문제다
이 사건은 말소기준 근저당 이후 권리들이 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인의 전입도 후순위라 매수인 인수 0원으로 분석되는 비교적 단순한 권리구조입니다. 그러나 투자 판단의 결론은 권리 안전성과 별개입니다. 현재 최저가이자 실질취득액 233,000,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 181,980,000원의 128.0%이고, 최근 거래 흐름은 과거보다 21.0% 하락했습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수도 1.8회입니다. 권리는 통과할 수 있지만 신건 가격은 보류가 합리적인 구조입니다.
