인천지방법원 2025타경510682. 인천 마전동 ‘대원레스피아1차’ 203동 4층 401호, 전용면적 기준 84.8494㎡ 아파트입니다. 현 소유자 정광준은 2020.09.22. 거래가 180,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행이 채권최고액 118,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 국민은행 근저당이 말소기준권리이며, 이후 인천신용보증재단의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 없습니다. 따라서 대항력 있는 임차보증금이나 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조가 아니며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리에서 가격으로 시선을 옮기면 판단은 달라집니다. 동일 면적 최근 12개월 평균은 235,100,000원, 최신 거래는 245,000,000원인데 현재 실질취득액은 247,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510682 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 1148-3 대원레스피아1차 203동 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.8494㎡ · 지상 18층 건물 내 4층 401호 |
| 단지 | 대원레스피아1차 · 423세대 · 2004.10.21 준공 |
| 소유자 | 정광준 (2020.09.22. 거래가 180,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 247,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 117,769,974원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
임차인 없음. 대항력 임차인 보증금에 따른 승계 부담은 없고, 예상배당에서도 매수인 인수는 0원입니다. 말소기준은 2020.09.22. 국민은행 근저당권(채권최고액 118,800,000원)이며, 이후 2024.06.04. 인천신용보증재단 가압류 15,176,753원과 2025.07.15. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 낮은 신건이 아니다
대원레스피아1차 동일 면적대의 최근 실거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 230,500,000원이지만 가격 판단은 더 최근 구간을 우선해야 합니다. 최근 12개월 10건 평균은 235,100,000원, 최신 거래는 2026.03. 245,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.85㎡ | 11 | 245,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 10 | 238,000,000원 |
| 2025.09 | 84.99㎡ | 19 | 225,000,000원 |
| 2025.08 | 84.99㎡ | 16 | 230,000,000원 |
| 2025.07 | 84.99㎡ | 18 | 245,000,000원 |
| 2025.07 | 84.85㎡ | 11 | 232,000,000원 |
| 2025.06 | 84.99㎡ | 8 | 231,000,000원 |
| 2025.06 | 84.85㎡ | 6 | 243,000,000원 |
| 2025.04 | 84.99㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2025.04 | 84.85㎡ | 5 | 247,000,000원 |
| 2025.03 | 84.85㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 2025.02 | 84.99㎡ | 1 | 195,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 10건 | 235,100,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 230,500,000원 |
현재 최저가 247,000,000원은 최근 12개월 평균 235,100,000원의 105.1%입니다. 최신 실거래 245,000,000원보다도 높은 금액입니다. 따라서 전체 12건 평균 대비 차이만 보거나 ‘신건 경매’라는 이유로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 다만 최근 12개월 구간과 그 이전 구간의 추세는 +13.3%로, 가격 흐름 자체는 하락이 아닌 상승 방향입니다.
③ 예상배당표 (매각가 247,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,258,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 118,800,000원 | 118,800,000원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 15,176,753원 | 15,176,753원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 108,765,247원 |
매각가 247,000,000원 가정에서 배당대상 채권 133,976,753원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 108,765,247원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며 당해세 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마전고등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·공동주택 등이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 18층 건물 내 4층 401호이며, 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·화재탐지설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 인접 필지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지이고, 북동측·남동측·남서측으로 각각 중로변에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 성장관리권역·토지구획정리사업지구 등이 포함됩니다. 공시지가는 1,863,000원/㎡이고 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 단지·거래. 대원레스피아1차는 423세대, 2004.10.21 준공이며 동일 면적 최근 실거래는 195,000,000원부터 247,000,000원까지 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 시세 할인으로 오해하지 않기. 최저가·실질취득액 247,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.1%이며 최신 거래 245,000,000원보다 높습니다.
- 회차별 가격 시나리오 확인. 현재 247,000,000원, 1회 유찰 시 197,600,000원, 2회 유찰 시 158,080,000원으로 계산되어 있습니다.
- 인수 구조 확인. 실제 임차인은 0명이고 매수인 인수액도 0원입니다. 권리상 핵심은 2020.09.22. 국민은행 근저당입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 230,500,000원보다 최근 12개월 10건 평균 235,100,000원과 최신 거래 245,000,000원을 가격 기준으로 우선해서 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각 관련 서류와 실제 배당관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 물건의 권리분석은 어렵지 않습니다. 임차인 없음, 매수인 인수액 0원이고 2020.09.22. 국민은행 근저당이 말소기준입니다. 이후 가압류와 경매개시결정도 매각으로 정리됩니다. 문제는 권리가 아니라 현재 가격입니다. 실질취득액 247,000,000원은 최근 12개월 평균 235,100,000원의 105.1%이고 최신 거래 245,000,000원보다도 높습니다. 최근 가격 흐름은 +13.3%로 상승했지만, 그 사실만으로 현재 회차를 싸다고 평가할 수는 없습니다. 권리는 합격, 가격은 신건 보류. 이 사건은 인수 위험보다 입찰가격 관리가 핵심입니다.
