인천지방법원 2025타경510779. 항동7가 라이프아파트 3동 10층 1008호, 전용면적 기준 실거래 비교 면적은 100.23㎡입니다. 현 소유자 김선우는 2017년 9월 13일 거래가액 160,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 해 10월 17일 주식회사한국스탠다드차타드은행 앞으로 채권최고액 119,640,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2021년 우리은행 30,000,000원, 신한은행 84,000,000원의 근저당이 추가됐고, 2025년 7월 16일 한국주택금융공사의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 말소기준권리 이후의 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510779 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 항동7가 27-107 라이프아파트 3동 10층1008호 |
| 등기부 표시 | 인천광역시 제물포구 항동7가 27-107 라이프아파트 제3동 · 도로명주소 인천광역시 제물포구 축항대로86번길 47 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콩크리트조 슬래브지붕 14층 건물 내 제10층 제1008호 · 아파트로 이용 중 |
| 비교 실거래 면적 | 100.23㎡ |
| 소유자 | 김선우 (2017.09.13. 거래가액 160,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 186,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 88,596,692원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
임차인 조사 내역은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제로 매수인이 떠안을 금액은 확인되지 않고, 배당 시나리오에서도 모든 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 유효한 담보권은 말소기준인 한국스탠다드차타드은행 근저당과 그 이후의 우리은행·신한은행 근저당이며, 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
② 시세 비교 — 최근 거래가 더 중요하다
라이프비취1차는 총 546세대, 준공일은 1980.01.05입니다. 동일 비교면적 100.23㎡의 전체 실거래 12건 평균은 154,666,666원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건으로 평균 151,500,000원, 최신 거래는 2026년 1월 146,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 100.23㎡ | 11 | 146,000,000원 |
| 2025.09 | 100.23㎡ | 10 | 157,000,000원 |
| 2024.11 | 100.23㎡ | 12 | 165,000,000원 |
| 2024.10 | 100.23㎡ | 13 | 180,000,000원 |
| 2024.09 | 100.23㎡ | 11 | 152,000,000원 |
| 2024.06 | 90.84㎡ | 1 | 140,000,000원 |
| 2024.06 | 100.23㎡ | 7 | 190,000,000원 |
| 2024.06 | 100.23㎡ | 8 | 135,000,000원 |
| 2024.05 | 100.23㎡ | 11 | 147,000,000원 |
| 2024.05 | 100.23㎡ | 11 | 147,000,000원 |
| 2024.05 | 100.23㎡ | 11 | 147,000,000원 |
| 2024.03 | 100.23㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 100.23㎡ | 2건 | 151,500,000원 |
신건 최저가 186,000,000원은 최근 12개월 평균의 122.8%입니다. 전체 12건 평균과 비교해도 120.3%입니다. 더 중요한 점은 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세가 -2.4%라는 것입니다. 최근 시장이 과거보다 낮아진 상황에서 신건 최저가는 오히려 최근 거래 수준을 크게 웃돕니다.
③ 예상배당표 (매각가 186,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,404,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 119,640,000원 | 119,640,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사신한은행 | 84,000,000원 | 32,956,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 233,640,000원, 예상 배당액은 182,596,000원, 미배당액은 51,044,000원입니다. 미배당은 후순위 채권자의 문제이며 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 186,000,000원 | 182,596,000원 | 51,044,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 148,800,000원 | 145,916,800원 | 87,723,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 119,040,000원 | 116,573,440원 | 117,066,560원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연안초등학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트 등 공동주택·여객터미널·항만시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치해 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕 14층 건물 내 10층 1008호이며, 위생·급배수·승강기·도시가스·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 인접지 대비 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로 아파트 단지 건부지로 이용 중이며, 단지 내 도로를 통해 공도에 연결됩니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·과밀억제권역·특별관리해역·중점경관관리구역 등에 해당하며, 공시지가는 1,016,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 546세대, 1980.01.05 준공 단지이며, 경매 통계상 평균 유찰 5.3회·낙찰률 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 154,666,666원보다 최근 12개월 평균 151,500,000원과 최신 거래 146,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름은 -2.4%입니다. 신건 가격이 최근 시세보다 높은 상태에서 과거 고가 거래를 근거로 가격을 정당화하지 않는 것이 중요합니다.
- 현재 가격 과대평가 경계. 최저가 186,000,000원은 최근 12개월 평균의 122.8%입니다. 신건을 시세보다 저렴하다고 볼 근거가 없습니다.
- 유찰 회차 확인. 1회 유찰 시 148,800,000원, 2회 유찰 시 119,040,000원으로 내려가며 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
- 명도 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 실제 점유 상태와 인도 가능 여부는 입찰 전 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 부적합”
이 사건의 권리구조는 어렵지 않습니다. 2017년 10월 17일 한국스탠다드차타드은행 근저당을 말소기준으로 이후 우리은행·신한은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 임차인 조사 내역도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 가격입니다. 신건 최저가 186,000,000원은 최근 12개월 평균 151,500,000원의 122.8%이며 최신 거래 146,000,000원도 크게 웃돕니다. 여기에 최근 거래 추세 -2.4%, 단지 경매 평균 유찰 5.3회, 낙찰률 0.0%가 겹칩니다. 따라서 현재 회차는 권리는 안전하지만 가격·환금성 측면에서는 보수적으로 봐야 하는 D등급 구간입니다. 이 물건은 최저가가 낮아 보여서 접근하는 사건이 아니라, 최근 시세와 유찰 회차가 충분히 맞아지는지를 확인해야 하는 사건입니다.
