인천지방법원 2025타경34810. 김포시 고촌읍 신곡리 캐슬앤파밀리에시티2단지 225동 4층 402호 아파트입니다. 2020.06.15 배진영·안승욱이 각 2분의 1 지분으로 소유권을 취득했고 거래가액은 482,250,000원입니다. 같은 날 농협은행주식회사 명의의 채권최고액 312,000,000원 근저당이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 삼성화재해상보험주식회사 115,000,000원, 주식회사디지비캐피탈 120,000,000원의 근저당이 추가됐으며, 경매개시결정도 말소기준 이후입니다.
현재 최저매각가는 감정가 630,000,000원의 70%인 441,000,000원입니다. 1회 유찰로 가격은 내려왔지만, 실거래 자료가 없기 때문에 이 70%라는 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단하면 안 됩니다. 이 사건은 권리 구조와 가격 판단을 분리해서 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34810 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 김포신곡6지구에이2블럭 캐슬앤파밀리에시티2단지 225동 4층402호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 고촌읍 수기로 136 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트구조 · 16층 건물 내 4층 402호 |
| 사용승인 | 2020.02.24 |
| 소유자 | 배진영 2분의 1 · 안승욱 2분의 1 |
| 취득 거래가액 | 482,250,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 630,000,000원 / 441,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프에스비2506유동화전문유한회사 / 93,986,368원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
등록된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 기재상 임대관계는 미상입니다. 현재 제공된 임차인 신고 내역을 기준으로는 매수인이 승계할 임차보증금은 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2020.06.15 농협은행주식회사 근저당이며, 이후 삼성화재해상보험주식회사·주식회사디지비캐피탈 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 630,000,000원, 현재 최저가는 441,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 308,700,000원(49%), 3회 유찰 시 216,090,000원(34.3%)으로 제시돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 441,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,810,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 312,000,000원 | 312,000,000원 |
| 2. 근저당 · 삼성화재해상보험주식회사 | 115,000,000원 | 115,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사디지비캐피탈 | 120,000,000원 | 7,190,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액은 547,000,000원, 채권자 예상배당은 434,190,000원, 미배당은 112,810,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 보름초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 등이 소재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 2020.02.24 사용승인된 철근콘크리트구조 16층 건물 내 4층 402호이며, 아파트로 이용 중입니다.
- 설비. 위생시설·상하수도·난방·승강기·소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 부지 동측과 서측의 차량통행 가능한 출입로가 외부공도로 연결됩니다.
- 토지. 김포신곡6지구 도시개발사업구역 내 토지로 지적이 미정리된 상태입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 현재 자료에는 최근 거래 시세가 없으므로 441,000,000원의 가격 경쟁력을 별도로 확인해야 합니다.
- 임대·점유 확인. 등록된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서 원본에서 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2020.06.15 설정된 농협은행주식회사 근저당은 2025.09.23 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전된 등기가 있습니다.
- 신청채권자 관계 확인. 경매개시결정 채권자는 에프에스비2506유동화전문유한회사이고 청구금액은 93,986,368원입니다. 배당 시뮬레이션에는 신청채권자 배당이 0원으로 표시돼 있어 채권양도·신청채권자 지위는 원본 서류 대조가 필요합니다.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 308,700,000원, 3회 유찰 시 216,090,000원으로 내려가지만, 각 회차의 가격 메리트 역시 실거래와 비교해 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리와 가격을 분리해서 볼 사건
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2020.06.15 농협은행주식회사 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 다른 문제입니다. 1회 유찰돼 감정가의 70%인 441,000,000원까지 내려왔지만 최근 실거래 자료가 없어 시세 대비 저평가 여부를 확인할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험을 점검한 뒤, 실제 입찰가 판단은 최근 거래가격을 확인해 별도로 결정하는 접근이 필요합니다.
