인천지방법원 2025타경34810. 김포시 고촌읍 캐슬앤파밀리에시티2단지 225동 4층 402호로, 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 현재 소유자는 배진영·안승욱이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 2020년 소유권이전 당시 거래가액은 482,250,000원으로 등기됐고, 같은 날 농협은행주식회사 근저당 312,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 설정된 삼성화재 115,000,000원·디지비캐피탈 120,000,000원 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

권리구조에서 가장 중요한 부분은 임차인이 없고 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 현재 회차 매각가를 630,000,000원으로 가정하면 집행비용 8,700,000원과 세 건의 근저당권 547,000,000원이 모두 배당되고, 소유자에게 74,300,000원이 남는 계산입니다. 반면 1회 유찰 시에는 채권 미배당액이 50,440,000원, 2회 유찰 시에는 150,232,000원으로 늘어나지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸

임차인 없음. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·승계 문제는 발생하지 않습니다. 말소기준은 2020.06.15 농협은행주식회사 근저당권 312,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 삼성화재해상보험주식회사 근저당 115,000,000원과 주식회사디지비캐피탈 근저당 120,000,000원, 그리고 2025.10.28 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

안승욱 지분에 대한 주식회사케이비국민카드 가압류 10,716,265원은 2026.06.09 등기말소됐고, 김포시 압류 역시 2026.05.06 해제로 말소됐습니다. 농협은행 근저당은 2025.09.23 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전된 등기가 있습니다.

② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 630,000,000원으로 신건입니다. 이 사건 자료에는 동일 단지·동일 면적의 최근 실거래 비교값이 없어, 630,000,000원이 최근 시세 대비 낮은지 높은지 직접 판정할 근거가 없습니다. 따라서 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 630,000,000원 가정)

630,000,000원 매각 가정 시 세 근저당권의 채권최고액 합계 547,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 74,300,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 보름초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 대체로 무난한 편으로 조사됐습니다.
• 건물. 2020.02.24 사용승인된 철근콘크리트구조 16층 건물 내 4층 402호이며, 위생·상하수도·난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 현재 아파트로 이용하고 있으며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 부지. 감정요항표상 김포신곡6지구 도시개발사업구역 내 토지로, 지적이 미정리된 상태라고 기재돼 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 확인. 감정가·최저가 630,000,000원이 실제 시장가격 대비 어느 수준인지 동일 단지 최신 실거래로 반드시 대조해야 합니다.
• 말소기준 재확인. 2020.06.15 농협은행 근저당권과 그 이전등기, 후순위 삼성화재·디지비캐피탈 근저당의 현행 등기상태를 매각 직전 등기부로 다시 확인하세요.
• 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자와 인도 가능 여부는 현장 및 최신 현황자료로 확인할 필요가 있습니다.
• 관리비 체납. 아파트 관리사무소를 통해 공용부분을 포함한 체납 관리비 여부를 확인하세요.
• 배당 변동요소. 예상배당은 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순, 가격은 확인 필요”

이 사건의 권리분석 핵심은 선명합니다. 2020.06.15 농협은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 630,000,000원에 매각되는 현재 회차에서는 세 근저당권의 채권최고액 합계 547,000,000원까지 모두 배당 가능한 구조입니다.

하지만 가격 평가는 다릅니다. 현재 자료에는 최근 실거래가 없기 때문에 630,000,000원이 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 부족합니다. 1회 유찰 시 504,000,000원, 2회 유찰 시 403,200,000원으로 내려가는 시나리오는 확인되지만, 이 가격이 실제 시세 대비 어느 정도 할인인지 판단하려면 최신 거래 비교가 선행돼야 합니다. 결론은 권리관계는 비교적 양호, 신건 가격의 투자 매력은 보류입니다.