⚠️ 가격 100.7% ✅ 실질 인수 0원 👤 실제 임차인 1명 🔁 평균 유찰 3.3회
인천지방법원 2025타경511250. 미추홀구 숭의동 더원씨티 제7층 제702호, 전용 59.71㎡ 오피스텔입니다. 감정평가에서도 현재 오피스텔로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 소유자는 김지연이고, 2021.07.11. 매매를 원인으로 2021.08.20. 소유권을 취득했으며 등기부 거래가액은 169,000,000원입니다.
권리구조는 일반적인 근저당 기준 사건과 다릅니다. 계산된 말소기준권리는 2022.12.12. 인천광역시 압류이고, 그보다 앞선 2021.08.20.부터 강용감이 주민등록과 점유를 갖춘 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 강용감의 임차권은 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있어, 이 임차권의 미배당액은 매수인이 실질적으로 인수하지 않는 것으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511250 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 82-3 더원씨티 7층 702호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 석정로102번길 9-11 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 59.71㎡ · 지하2층 지상13층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 김지연 · 2021.07.11. 매매 · 거래가액 169,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 217,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 169,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약이 핵심
말소기준인 2022.12.12. 인천광역시 압류 이후에는 울산세무서장 관련 국세 압류, 서울특별시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 강용감은 전입·점유 2021.08.20., 확정일자 2021.08.05.로 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 주요 판단 |
|---|---|---|---|
| 강용감 | 제7층 제702호 59.71㎡ 전부 | 169,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 가능 실질 인수 0원 |
강용감은 확정일자와 배당요구가 확인돼 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 회차 217,000,000원 가정 배당표에서는 보증금 169,000,000원이 전액 배당됩니다. 매각물건명세서에는 이 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있으므로, 낙찰가가 내려가 자동 배당 계산상 미배당이 생기는 회차에서도 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 215,400,000원보다 신건이 높다
더원씨티 동일 면적대 실거래는 총 6건이고, 전체 평균은 207,666,666원입니다. 다만 가격 메리트 판단은 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균 215,400,000원을 우선합니다. 신건 최저가 217,000,000원은 이 최근 평균의 100.7%입니다. 따라서 전체 평균만 놓고 신건이 싸다고 평가하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 59.91㎡ | 8 | 237,000,000원 |
| 2022.07 | 59.71㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2022.06 | 59.20㎡ | 8 | 230,000,000원 |
| 2022.03 | 59.71㎡ | 8 | 230,000,000원 |
| 2022.02 | 59.71㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2021.07 | 59.71㎡ | 7 | 169,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 215,400,000원 |
최신 실거래는 2022.10. 237,000,000원이고, 최근 거래군과 이전 거래군의 추세는 +27.5%입니다. 하락 추세 자료는 아닙니다. 다만 신건 최저가가 최근 12개월 평균의 100.7%이므로, 현재 가격을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,838,000원 |
| 1. 임차인 강용감 보증금 | 169,000,000원 | 169,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 169,000,000원 | 44,162,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 강용감 보증금 169,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사 청구액 중 44,162,000원이 배당됩니다. 주택도시보증공사의 미배당액은 124,838,000원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 자동 미배당과 실제 인수는 구분
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 자동 계산 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 217,000,000원 | 44,162,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 173,600,000원 | 1,369,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 138,880,000원 | 0원 | 32,864,320원 |
2회 유찰 시 자동 배당 시나리오에는 임차인 미배당에 따른 32,864,320원의 인수액이 계산돼 있습니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 말소동의 확약서가 제출됐으므로, 정확도 규칙상 이 금액은 룰상 참고액으로만 보고 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 즉 확약이 유효하게 반영되는 한 실질취득액은 낙찰가에 연동됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 숭의1,3동 행정복지센터 북측 인근으로 공동주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 도원역이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 지하2층·지상13층 건물의 제7층 제702호입니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비 및 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 공시지가는 1,710,000원/㎡입니다.
- 규모. 더원씨티는 12세대, 사용승인 관련 준공일은 2016.04.07.로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 선순위 임차권의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에 반영되는지가 핵심입니다.
- 현장 점유자 확인. 현황조사에서 확인된 40대 추정 여성의 현재 점유 여부, 강용감과의 관계, 명도 대상을 다시 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 인천광역시·국·서울특별시 압류가 존재하므로 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 217,000,000원은 최근 12개월 평균 215,400,000원의 100.7%로 최근 평균보다 낮지 않습니다.
- 유찰 이력 고려. 더원씨티 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.3회, 낙찰률은 0.0%입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.24.입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 확약서 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “주된 권리는 정리되지만, 신건 가격은 보수적으로”
이 사건의 핵심은 선순위 임차권 자체보다 그 임차권을 정리하는 확약서입니다. 강용감은 말소기준보다 앞선 전입·점유를 갖춘 대항력 있는 임차인이지만, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 다만 현장에는 별도의 월세 점유자가 확인된 만큼 명도 관계는 다시 확인해야 합니다.
가격은 별개입니다. 신건 최저가 217,000,000원은 최근 12개월 평균 215,400,000원의 100.7%이고, 경매물건 평균 유찰도 3.3회입니다. 따라서 결론은 “주된 권리위험은 확약으로 해소, 가격은 신건에서 보수적 접근”입니다. 권리관계만 보고 할인물건으로 평가하기보다는 확약서 효력·현장 점유·세금 배당을 확인한 뒤 가격 조건을 따져야 합니다.
