인천지방법원 2025타경511250. 인천 미추홀구 숭의동 더원씨티 7층 702호, 전용면적 59.71㎡의 오피스텔입니다. 소유자는 김지연 씨로, 2021년 7월 11일 거래가액 169,000,000원에 매매계약을 체결했고 2021년 8월 20일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 시기 임차인 강용감 씨도 보증금 169,000,000원으로 입주했습니다.

문제는 임차인의 전입·점유와 확정일자가 말소기준권리보다 빠르다는 점입니다. 2022년 12월 12일 인천광역시 압류보다 앞선 임차인이므로 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 구조입니다. 따라서 통상적인 권리분석이라면 보증금 미배당액을 매수인이 인수하는 위험한 물건입니다.

그런데 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 인수권리로 주택임차권등기가 기재되어 있지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 이 확약을 적용하면 강용감의 임차권 인수는 실질 0원입니다. 다만 현황조사에서 별도로 확인된 성명 미상 점유자는 이 확약의 대상이 아니므로, 실제 점유관계 확인이 반드시 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 HUG 확약이 핵심

이 사건의 말소기준권리는 2022년 12월 12일 접수된 인천광역시 압류입니다. 그보다 앞서 임차인 강용감 씨는 2021년 8월 20일 전입·점유를 시작했고, 2021년 8월 5일 확정일자까지 확보했습니다. 따라서 강용감 씨는 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 선순위 임차인입니다.

임차인 권리 분석

실제 임차인은 강용감 씨 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 확인되며, 임차인과 별개의 추가 임차인으로 보증금을 합산하지 않습니다.

* 확약 미반영 배당표상 미배당 보증금은 64,958,620원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 적용하여 강용감 임차권에 대한 실질 인수액을 0원으로 판단합니다. 확약서 원본, 적용 조건 및 실제 임차권 말소 이행 여부는 입찰 전에 확인해야 합니다.

등기부상 압류는 인천광역시·국·서울특별시 등 3건입니다. 인천광역시 압류가 말소기준권리이며, 이후 접수된 국세·서울특별시 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 압류등기의 말소와 세금 배당순위는 별개이므로, 체납세 중 당해세가 있는지 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 최저가는 낮지만 거래자료가 오래됐다

더원씨티는 총 12세대 규모의 오피스텔입니다. 확인된 실거래 표본은 전용 59㎡대 6건이며, 거래기간은 2021년 7월부터 2022년 10월까지입니다.

시세 지표에는 최근 12개월 평균 215,400,000원(5건), 최신 거래 237,000,000원(2022.10)이 제시되어 있습니다. 최저가 106,330,000원은 보고된 최근 12개월 평균의 49.4% 수준입니다. 또한 제공된 추세 지표는 +27.5%로 상승 방향입니다.

단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.7회입니다. 이 사건도 이미 2회 유찰되었습니다. 낮은 최저가만으로 환금성까지 확보된 것은 아니며, 소규모 건물의 거래 공백과 임차인 명도 문제를 함께 고려해야 합니다.

③ 예상배당표 (현재 최저가 106,330,000원 가정)

현재 최저가 기준 배당계산상 강용감 보증금 미배당액은 64,958,620원입니다. 이 표는 HUG 말소동의 확약을 반영하기 전의 배당 산식입니다. 확약을 적용하면 해당 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

유찰 회차별 임차인 미배당 시나리오

위 부족액은 각 회차의 임차인 배당계산상 부족분이며, 강용감 임차인에 대한 말소동의 확약이 유효하게 적용되는 경우 실질 인수액은 0원으로 처리합니다. 확약이 적용되지 않는 상황이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 커지므로 입찰 전 확약의 효력과 이행 조건 확인이 핵심입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 숭의1·3동 행정복지센터 북측 인근입니다. 주변은 공동주택·단독주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 도원역이 있습니다. 대중교통 이용여건은 감정평가상 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕의 지하 2층·지상 13층 건물입니다. 2016년 준공된 12세대 규모의 소형 오피스텔입니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 6m, 남동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다. 차량 접근이 가능합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다. 토지 공시지가는 1,710,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됩니다. 급배수·위생·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 환금성. 12세대 규모로 거래 표본이 제한적입니다. 실거래 자료가 2022.10에서 끝나므로 현재 매매가격과 임대수요를 별도로 검증해야 합니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 3.7회입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• HUG 말소동의 확약서 원본. 매각물건명세서의 확약서 제출 기재만으로 판단을 끝내지 마세요. 확약서 원본, 적용 대상이 강용감 임차권과 일치하는지, 말소 조건 및 이행 절차를 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소. 을구 1번 주택임차권등기의 말소 가능 여부와 매각 후 실제 말소 절차를 확인하세요. 확약에 따른 인수 0원 판단은 이행 조건이 충족된다는 전제입니다.
• 미상 점유자 확인. 현황조사에서 확인된 40대 추정 여성의 실제 임대차계약, 보증금, 차임, 전입 여부, 확정일자, 점유기간 및 퇴거 의사를 확인해야 합니다. 이 점유자는 강용감에 대한 확약의 적용 대상이 아닙니다.
• 세금 압류 3건. 인천광역시·국·서울특별시 압류가 확인됩니다. 등기상 압류권의 매각소멸과 별개로 당해세 여부 및 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
• 시세 재검증. 보고된 최근 12개월 평균 215,400,000원과 최신 거래 237,000,000원은 최신 거래가 2022.10입니다. 현재 거래가격을 확인하기 전에는 106,330,000원을 시세 대비 확정적인 할인 가격으로 평가하지 마세요.
• 소규모 오피스텔 환금성. 12세대 건물로 거래량이 제한적일 수 있습니다. 실제 임대수요와 매수수요, 공실 및 관리 상태를 확인해야 합니다.
• 관리비·명도 비용. 체납 관리비와 실제 점유자 명도에 필요한 비용을 확인하세요. 현재 계산한 실질취득 기준에는 이러한 부대비용이 포함되지 않았습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사보고서, HUG 확약서 및 배당 관련 서류를 대조한 뒤 입찰을 결정해야 합니다.

맺으며 — “임차권 인수 0원”과 “명도 위험 0”은 다르다

이 사건은 표면적으로는 상당히 위험한 선순위 임차인 물건입니다. 보증금 169,000,000원에 대항력과 우선변제권을 갖춘 강용감 씨가 있고, 현재 최저가 기준 배당 부족액도 64,958,620원에 달합니다.

하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 사실이 기재되어 있습니다. 따라서 해당 임차권에 대해서는 실질 인수 0원으로 판단할 수 있고, 현재 최저가 106,330,000원을 실질취득 기준으로 분석할 수 있습니다. 이 부분이 이 사건의 가장 중요한 특징입니다.

그렇다고 무조건 안전한 물건은 아닙니다. 확약 밖에 신원 미상 점유자가 있고, 세금 압류 3건과 당해세 가능성도 있습니다. 특히 시세자료는 최신 거래가 2022.10이므로 현재 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 소규모 12세대 오피스텔이라는 환금성 문제도 고려해야 합니다.

최종 판단은 권리상 조건부 긍정, 입찰은 추가 확인 후 판단입니다. 강용감 임차권의 말소 확약이 실제로 이행되는지, 별도 점유자의 대항력과 명도 문제가 없는지, 세금 배당순위가 어떻게 되는지를 확인하는 것이 우선입니다. 이 세 가지가 확인되지 않은 상태에서 최저가만 보고 응찰하는 것은 피해야 합니다.