인천지방법원 2025타경34925. 김포 운양동 더파크뷰테라스 5층 532호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김영호이며 2020.07.24. 매매를 원인으로 거래가액 90,000,000원에 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 후순위 압류·가압류가 아니라 말소기준보다 앞선 임차권입니다. 임차인 유예지는 임대차계약일 2021.03.31., 확정일자 2021.04.01., 점유개시 2021.04.24., 주민등록 2021.04.26.이고 보증금은 93,000,000원입니다. 2023.05.26. 주택임차권등기가 이루어졌으며, 말소기준으로 계산된 2023.06.05. 압류보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34925 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 운양동 1296-2 더파크뷰테라스 5층 532호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상5층 · 5층 532호 · 사용승인일 2017.11.02 |
| 소유자 | 김영호 · 거래가액 90,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 77,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 117,434,341원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
말소기준권리는 2023.06.05. 파주세무서장의 압류입니다. 이후 중소기업은행·기술보증기금·신한카드주식회사·성동행당새마을금고·근로복지공단의 가압류와 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 유예지의 주택임차권은 말소기준보다 앞서며, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 유예지 | 건물의전부 | 93,000,000원 | 2021.04.26 / 2021.04.01 | 대항력 有 우선변제 인수 가능 |
② 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 77,700,000원 | 17,098,600원 | 94,798,600원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 54,390,000원 | 39,989,020원 | 94,379,020원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 38,073,000원 | 56,012,314원 | 94,085,314원 |
이 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 임차보증금이 커집니다. 현재 회차에서 실질취득은 94,798,600원, 2회 유찰 시 94,379,020원, 3회 유찰 시 94,085,314원으로, 표면 최저가는 크게 내려가도 총 취득부담은 93,000,000원 보증금 수준을 중심으로 거의 고정됩니다. 따라서 70%·49%·34%라는 최저가 할인율 자체를 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,798,600원 |
| 1. 임차인 유예지 보증금 | 93,000,000원 | 75,901,400원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 11,348,963원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 169,957,987원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드주식회사 | 10,947,650원 | 0원 |
| 5. 강제경매 · 한국주택금융공사 | 117,434,341원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 성동행당새마을금고 | 27,359,640원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 근로복지공단 | 55,663,250원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 부족분 17,098,600원이 매수인에게 인수됩니다. 후순위 채권자 총 청구액 392,711,831원은 배당되지 않는 구조로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운양역 북동측 인근으로, 주위는 아파트 단지·업무시설·근린시설·각급 학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 운양역이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 본 호는 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하3층 지상5층 건물의 5층 532호이며 사용승인일은 2017.11.02.입니다.
- 토지. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 북측 왕복4선 도로를 이용합니다. 공시지가는 2,603,000원/㎡입니다.
- 제한. 고도지구·성장관리권역·택지개발지구·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되며, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 실질취득액으로 계산. 현재 최저가 77,700,000원에 인수액 17,098,600원을 더한 94,798,600원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 매각가는 54,390,000원으로 내려가지만 인수액은 39,989,020원으로 늘어 실질취득은 94,379,020원입니다.
- 3회 유찰도 같은 구조. 매각가 38,073,000원에 인수액 56,012,314원이 붙어 실질취득은 94,085,314원입니다.
- 임차권 확인. 유예지의 임대차계약·전입·확정일자·점유·배당요구 및 주택임차권등기 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 기준이 확인되지 않은 상태이므로 실질취득액 약 9,400만원대가 주변 시세보다 낮은지 별도로 검증해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이면서 감정평가상 오피스텔 이용 중이므로 현황 이용과 공부상 용도 및 사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 중요한 것은 인수보증금
이 사건은 감정가 111,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 77,700,000원까지 내려왔지만, 단순한 70% 할인 물건으로 보면 안 됩니다. 보증금 93,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있고, 현재 매각가에서는 17,098,600원이 배당되지 않아 매수인에게 넘어옵니다.
더 유찰되더라도 낙찰가 하락분만큼 임차인 미배당액이 커지는 구조입니다. 실제로 2회 유찰 시 실질취득은 94,379,020원, 3회 유찰 시에도 94,085,314원입니다. 결국 이 물건의 가격 판단 기준은 표면 최저가가 아니라 보증금 인수까지 포함한 약 9,400만원대 실질취득 부담입니다. 여기에 동일 용도·입지의 실제 거래가격을 대조한 뒤 응찰 여부를 판단해야 합니다.
