인천지방법원 2025타경511327. 간석오거리역 북동측 인근 ‘베네시안2차’ 4층 401호, 전용 59.8571㎡ 아파트입니다. 소유자는 홍소형으로 2021년 10월 13일 매매를 원인으로 거래가액 175,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 살아 있는 핵심 권리는 2024년 1월 12일 등기된 구자호의 주택임차권 175,000,000원입니다. 전입·점유·확정일자가 모두 2021년 10월 12일로, 2025년 8월 5일 강제경매개시결정보다 앞섭니다.

다만 현재 회차의 배당 계산에서는 매각대금 2.28억에서 집행비용 3,992,000원을 제외한 뒤 구자호 보증금 175,000,000원 전액이 우선 배당되어, 이 임차권에서 발생하는 현재 회차의 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 매각물건명세서에는 이 임차권을 인수권리로 적으면서도 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다.

문제는 그 밖의 점유관계입니다. 2024년 9월 14일 전입한 ENKHTUR BILEGT, TSOGT OCHIR ENKHTUR BILEGT, ENKHTUR ERKHES, ELBEGBAYAR ENKHCHIMEG은 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 단순히 ‘대항력 있음’으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 확약은 구자호 임차권에 관한 사항이므로, 이들 미상 점유자의 위험까지 해소한다고 볼 근거는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 미상 점유를 함께 봐야 한다

2017년 농협은행 근저당권 183,600,000원은 2021년 8월 5일 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 2025년 8월 5일 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞서 2024년 1월 12일 등기된 구자호의 주택임차권은 원칙적으로 선순위 인수 검토 대상입니다. 다만 현재 매각가 228,000,000원에서는 보증금 175,000,000원이 배당 계산상 전액 회수되고, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실도 기재돼 있습니다.

② 시세 비교 — 신건 가격은 최신 거래보다 3,300만원 높다

베네시안2차 전용 59.86㎡ 안팎의 확인된 거래는 5건입니다. 전체 평균은 219,000,000원이지만, 2022년의 2.40억~2.45억 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 2026년 5월 195,000,000원 한 건이며, 이 금액이 최신 거래이자 최근 12개월 평균입니다.

현재 최저매각가 228,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 195,000,000원의 116.9%입니다. 금액으로는 최신 거래보다 33,000,000원 높습니다. 전체 평균 219,000,000원과 비교해도 최저가는 104.1%입니다. 더 중요한 것은 최근 거래와 이전 거래의 비교 추세가 -13.3%라는 점입니다. 즉 과거 고가 거래를 근거로 신건 가격을 싸다고 평가할 수 없고, 최근 시장 기준으로는 오히려 높은 가격입니다.

③ 예상배당표 (매각가 228,000,000원 가정)

현재 회차에서는 구자호 보증금 175,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 49,008,000원이 배당되어 125,992,000원의 미배당이 발생합니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

* 2회 유찰 시 배당 계산상 구자호 보증금 미배당 31,922,880원이 매수인 인수로 잡힙니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 확약 적용 범위와 조건은 원본 확인이 필요하며, 이 확약은 별도 미상 점유자 4명의 권리까지 해소한다는 뜻은 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 간석오거리역 북동측 인근으로 공동주택, 업무시설, 단독주택 및 근린생활시설이 함께 소재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역인 간석오거리역이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 10층 건물 내 4층 401호이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화전·기계식주차설비가 있습니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지면적은 417.9㎡, 공시지가는 1,849,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 베네시안2차는 9세대이며 확인된 거래는 5건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최신 거래가 1.95억으로 과거 2.40억~2.45억 거래보다 낮아 최근 가격 흐름을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 미상 점유자 4명 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 점유관계를 다시 대조해야 합니다.
• 구자호 임차권 확약 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원문에서 말소 조건과 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 유찰 시 인수구조 재계산. 원자료상 2회 유찰 시 구자호 보증금 미배당 31,922,880원이 인수로 계산됩니다. 확약의 실제 효력과 별도 점유자 위험을 함께 확인해야 합니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 219,000,000원보다 최신 거래 195,000,000원과 최근 추세 -13.3%를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
• 신건 가격 경계. 최저가 228,000,000원은 최근 시세의 116.9%입니다. 현재 회차를 ‘할인 경매’로 볼 근거가 없습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “신건 가격도 높고, 임차관계도 닫히지 않았다”

이 물건의 핵심은 단순히 구자호의 1.75억 임차권만 보는 것이 아닙니다. 현재 2.28억 매각가에서는 구자호 보증금이 전액 배당돼 계산상 인수는 0원이고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서도 제출돼 있습니다. 하지만 확약 밖에는 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자 4명이 남아 있습니다. 이들은 대항력 가능·미상이므로 매수인이 부담할 금액을 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.

가격도 보수적으로 봐야 합니다. 최신 거래이자 최근 12개월 평균은 1.95억인데 신건 최저가는 2.28억, 최근 시세의 116.9%입니다. 최근 가격 추세마저 -13.3%입니다. 권리 불확실성을 감수하면서 최근 시세보다 높은 가격을 지불할 이유가 확인되지 않습니다. 가격은 시세 이상, 권리는 미상 임차 확인 전까지 보류. 이 사건은 신건 응찰보다 확약서와 점유관계 원본 확인이 먼저인 물건입니다.