* 구자호의 주택임차권은 말소동의 확약의 유효한 이행을 전제로 실질 인수 0원입니다. 확약 미적용 시 현재 회차 배당계산상 인수액은 65,644,080원입니다. 다른 전입자의 보증금 인수 여부와 금액은 확인되지 않았습니다.

인천지방법원 2025타경511327. 인천 남동구 간석동의 베네시안2차 4층 401호입니다. 집합건축물대장상 아파트로, 전용면적은 59.8571㎡입니다. 2017년 준공된 10층 건물에 위치하며, 단지 규모는 9세대입니다. 소유자는 홍소형이고, 2021.10.13. 매매를 원인으로 2021.11.03. 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 등기상 거래가액은 175,000,000원입니다.

이 사건이 일반적인 담보권 실행 경매와 다른 이유는 말소기준권리가 은행 근저당이 아니라 2025.08.05. 강제경매개시결정이라는 점입니다. 과거 농협은행 근저당은 이미 2021년에 말소됐습니다. 반면 구자호의 임차권은 2024.01.12. 등기되어 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로 매수인에게 인수될 수 있지만, 제출된 말소동의 확약서가 중요한 예외를 만듭니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소동의 확약

핵심은 구자호의 주택임차권입니다. 구자호는 2021.10.12. 전입하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2024.01.12. 보증금 175,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 배당요구도 확인됩니다. 임차권등기가 말소기준권리보다 앞서므로, 별도 조치가 없다면 배당에서 회수하지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.

② 점유·임차인 분석 — 1명은 확약, 4명은 미상

확인된 주택임차권자는 구자호 1명입니다. 이와 별도로 2024.09.14. 전입한 4명의 전입자가 조사됐습니다. 이들은 같은 날짜에 전입했으므로 동일 가구의 구성원일 가능성도 있으나, 각각 독립된 임대차계약을 체결했는지 또는 단순 동거인인지는 확정할 수 없습니다. 따라서 서로 다른 보증금이 4건 존재한다고 합산해서도 안 되고, 임차권이 전혀 없다고 단정해서도 안 됩니다.

주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자입니다. 이를 별도의 실제 점유 임차인으로 추가하거나, 구자호의 175,000,000원과 신청채권액 175,000,000원을 별개의 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 현재 확인되는 구성은 등기된 임차권자 1명과 별도 전입자 4명이며, 후자의 독립된 임차인 여부는 추가 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 낙찰가와 실질취득을 구분해야 한다

베네시안2차의 유사 면적 거래는 총 5건으로, 전체 평균은 219,000,000원입니다. 하지만 2022년 거래가 240,000,000원 이상으로 형성됐던 반면, 가장 최근인 2026.05. 거래는 195,000,000원입니다. 최근 거래 추세가 -13.3%이므로, 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만으로 현재 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.

최저가 111,720,000원은 최근 12개월 실거래 평균 195,000,000원의 57.3%입니다. 다만 이것은 어디까지나 법원에 납부하는 최저매각가격의 비교입니다. 매수인이 추가로 보증금을 인수한다면 시세 비교 기준은 반드시 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득 부담이 되어야 합니다.

시세 판단의 또 다른 제약은 표본 수입니다. 최근 12개월 거래는 1건으로, 해당 거래가 9층인 반면 경매물건은 4층입니다. 개별 호수의 층·상태에 따른 가격 차이를 감안해야 합니다. 무엇보다 최근 거래가 과거 평균보다 낮아진 하락 추세가 확인되므로, 과거 전체 평균 219,000,000원을 기준으로 기대 수익을 크게 잡는 것은 주의해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 111,720,000원 가정)

아래 배당표는 현재 회차 최저가를 매각가로 가정한 계산입니다. 구자호 임차보증금의 우선변제와 미배당 인수를 계산한 결과이며, 제출된 말소동의 확약이 실제로 이행되어 매수인의 인수액이 소멸하는 효과와는 구별해서 보아야 합니다.

집행비용 2,364,080원은 추정치입니다. 배당표상 구자호의 미배당 보증금은 65,644,080원이며, 말소동의 확약이 적용되지 않을 때의 인수 계산액입니다. 확약이 유효하게 이행되면 구자호 관련 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제 및 다른 전입자의 권리는 반영되지 않았으며, 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 미배당액이 늘어나는 구조

반대로 제출된 확약이 유효하게 적용되면 구자호 보증금의 실질 인수는 어느 회차에서도 0원으로 볼 수 있습니다. 이때는 유찰에 따른 낙찰가 하락이 취득 부담을 줄이는 효과가 있지만, 4명의 별도 전입자에게 독립적인 대항력과 인수 가능한 보증금이 존재하는지 확인해야 최종 취득 비용을 판단할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 간석동 소재 간석오거리역 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택, 업무시설, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 간석오거리역이 있어 대중교통 이용 여건을 갖추고 있습니다.
• 건물. 2017.04.12. 준공된 10층 철근콘크리트 건물의 4층 401호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화전·기계식주차설비가 있습니다.
• 용도. 집합건축물대장상 아파트입니다. 일부 점유 조사에서는 오피스텔로 표기되어 있으므로 실제 사용상태와 공부상 용도를 함께 확인할 필요가 있습니다.
• 토지. 일반상업지역에 속하며, 토지면적은 417.9㎡이고 지형은 평지·사다리형에 가깝습니다. 북측으로 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등의 제한이 확인됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 관련 요건도 입찰 전 확인해야 합니다.
• 공시지가. 1,849,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 9세대의 소규모 단지입니다. 유사 면적 실거래 5건 중 최근 12개월 거래는 1건이며, 최근 가격 추세는 -13.3%입니다. 거래 표본이 적고 하락 추세가 있어 향후 매도가격을 보수적으로 산정해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문. 주택도시보증공사의 확약이 구자호의 주택임차권등기 및 보증금 반환채무에 어떤 효력을 갖는지, 낙찰 후 별도 조건 없이 말소가 가능한지 확인하세요.
• 임차권 말소 범위. 을구 3번 임차권등기만 말소 대상인지, 구자호에 대한 매수인의 보증금 반환채무도 실질적으로 면제되는지 구분해서 확인해야 합니다.
• 별도 전입자 4명. ENKHTUR BILEGT, TSOGT OCHIR ENKHTUR BILEGT, ENKHTUR ERKHES, ELBEGBAYAR ENKHCHIMEG의 실제 점유, 임대차계약, 보증금 및 독립된 세대 여부를 확인해야 합니다.
• 대항력 판단. 2024.09.14. 전입이라는 사실만으로 대항력이나 인수채무를 확정하지 말고, 점유 개시 및 계속 여부를 확인하세요.
• 보증금 중복 계산 방지. 주택도시보증공사의 175,000,000원 청구액과 구자호 보증금 175,000,000원을 서로 독립된 임차보증금으로 더하지 마세요.
• 실질취득액 재산정. 구자호 확약이 유효하면 해당 인수는 0원이지만, 다른 전입자의 권리가 확인되면 낙찰가에 실제 인수액을 더해 최근 실거래 195,000,000원과 다시 비교하세요.
• 가격 하락 반영. 전체 실거래 평균 219,000,000원보다 최근 12개월 평균 195,000,000원과 -13.3% 하락 추세를 우선하여 입찰 상한을 판단하세요.
• 환금성 확인. 9세대 소규모 단지로 거래 표본이 적습니다. 같은 면적의 최근 거래와 현재 매도 호가, 실제 거래 가능성을 별도로 검토하세요.
• 관리비·명도. 관리비 체납, 공용부분 부담, 실제 점유 상태, 인도 및 명도에 필요한 비용을 사전에 확인하세요.
• 매각서류 재확인. 2026.11.10. 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원본과 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “1.11억이냐, 1.75억이냐보다 중요한 것은 확약 밖 권리”

감정가 228,000,000원에 비해 최저가 111,720,000원은 분명 낮습니다. 최근 실거래 195,000,000원과 비교해도 최저가는 57.3% 수준입니다. 그러나 낙찰가가 낮다고 해서 최종 취득비용까지 낮은 것은 아닙니다.

구자호의 보증금 175,000,000원은 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 임차권입니다. 확약이 적용되지 않는다면 유찰이 진행되어도 실질취득 부담은 보증금 약 1.75억 원 수준으로 유지됩니다. 반면 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 유효하게 이행된다면 구자호 임차권에 따른 실질 인수액은 0원으로 해소됩니다.

문제는 2024.09.14. 전입한 다른 4명입니다. 이들의 대항력과 보증금은 아직 확인되지 않았으며, 구자호에 대한 확약이 이들까지 보호하거나 정리하는 것은 아닙니다. 동시에 최근 실거래가 과거보다 13.3% 하락한 추세이고, 단지 규모도 9세대로 작습니다.

종합 판단은 C등급(43점). 주된 선순위 임차권의 말소동의 확약은 긍정적이지만, 확약 밖 전입자에 대한 인수 위험과 하락장·소규모 단지의 환금성 제약이 남아 있습니다. 확약서의 실제 효력과 별도 전입자 4명의 권리관계가 확인되기 전에는 최저가만을 근거로 적극 입찰하기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수보다 매수인에게 끝까지 남는 채무가 무엇인지를 확정하는 데 있습니다.