인천지방법원 2025타경511358. 인천 남동구 간석동 774-1, 통칭 ‘현대빌라 가동’의 2층 201호입니다. 감정평가상 이용상태는 다세대주택이며 전유면적은 39.765㎡입니다. 현재 소유자는 임형순이고, 2019년12월2일 매매를 원인으로 2020년3월13일 소유권이전등기를 마쳤으며 거래가액은 84,000,000원입니다.

이 사건의 핵심은 일반적인 “선순위 임차인 = 보증금 인수” 공식에서 한 번 더 확인해야 할 확약입니다. 원지혜의 전입일은 2020년3월16일이고 확정일자는 2020년2월24일, 점유개시일은 2020년3월13일입니다. 말소기준인 주택도시보증공사 가압류 2022년9월30일보다 앞서므로 대항력이 있고, 배당요구도 하여 우선변제권을 행사합니다. 하지만 매각물건명세서에는 이 임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 따라서 본 분석에서는 원지혜의 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 금액을 실질 0원으로 처리합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있지만 확약으로 인수 0원

말소기준은 2022.09.30 주택도시보증공사 가압류입니다. 이보다 앞선 원지혜의 전입·점유가 있어 임차인은 대항력을 갖고, 확정일자와 배당요구를 통해 우선변제권도 행사합니다. 반면 2023년 부천세무서 압류, 남동구 압류, 2025년 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명

원지혜는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금 84,000,000원은 한 번만 계산하며, 주택도시보증공사의 가압류 청구금액 3,039,000,000원을 임차보증금에 중복 합산하지 않습니다.

확약이 없다는 산식으로만 보면 매수인 인수액은 현재 회차 0원, 1회 유찰 시 16,052,800원, 2회 유찰 시 29,722,240원으로 계산되어 있습니다. 다만 제출된 임차권등기 말소동의 확약서를 적용하면 본 리포트의 실질 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.

③ 시세 비교 — 권리보다 훨씬 큰 문제는 가격

현대빌라(가) 동일 면적권 실거래 표본은 총 5건입니다. 최근 12개월 거래는 2026년7월 1건으로, 전용 39.05㎡ 지하층이 20,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균 역시 20,000,000원입니다. 표본이 1건이라는 한계는 있지만, 현재 최저가 87,000,000원이 최근 평균의 435.0%라는 격차는 매우 큽니다.

전체 5건 평균은 54,800,000원이지만, 과거 2021년 85,000,000원·69,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에서는 최근 거래를 더 무겁게 봐야 합니다. 실제로 최근 가격은 이전 거래군보다 -68.5% 하락한 흐름으로 집계되어 있습니다. 최저가 87,000,000원은 전체 평균 대비로도 158.8%, 최근 12개월 평균 대비로는 435.0%입니다. 따라서 신건을 두고 “감정가 대비 싸다”거나 “시세보다 저렴하다”고 평가할 근거가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 87,000,000원 가정)

현재 회차 87,000,000원 가정에서는 원지혜 보증금 84,000,000원이 전액 배당되어 산식상 임차보증금 미배당 인수도 0원입니다. 주택도시보증공사 채권에는 미배당이 발생하며, 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 때문에 ‘보증금 고정형’은 해소되지만 가격은 여전히 높다

확약이 없다면 유찰될수록 미배당 임차보증금이 늘어나는 대항력 인수형 구조가 나타납니다. 그러나 이번 사건은 원지혜 임차권에 대한 말소동의 확약이 제출돼 있으므로 그 인수위험은 실질 0원으로 해소됩니다. 그 결과 유찰 시 실질취득은 매각가와 동일하게 내려갑니다. 다만 2회 유찰 가격인 55,680,000원조차 최근 12개월 평균 및 최신 거래 20,000,000원보다 높습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천지하철 1호선 부평삼거리역 남동측 인근이며, 주변은 동류형 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 지하철역 및 버스정류소가 근거리에 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
• 건물. 1990.10.10 사용승인된 벽돌조 슬래브지붕 지하1층·지상2층 다세대주택의 2층 201호입니다. 급배수·위생·난방설비가 구비돼 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 토지는 177.5㎡, 평지·사다리형이고 서측 공도와 접합니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 6세대의 소규모 다세대이고 실거래 표본은 5건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 가격 추세가 -68.5%인 만큼 매도 시 환금성과 가격 회복을 보수적으로 봐야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 대조. 원지혜 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 이번 매각 조건에 그대로 적용되는지 원문을 확인해야 합니다.
• 가격 기준은 최근 거래 우선. 전체 평균 54,800,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 20,000,000원을 우선해 입찰가를 판단해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -68.5%입니다. 감정가나 과거 2021년 고가 거래만 보고 현재 가치를 추정해서는 안 됩니다.
• 유찰 후에도 자동 저평가 금지. 1회 유찰 69,600,000원, 2회 유찰 55,680,000원으로 내려가도 최근 거래 20,000,000원보다 높은 가격대입니다.
• 임차인 배당·명도 확인. 현재 회차 예상배당에서는 보증금 84,000,000원이 전액 배당되지만 실제 배당 결과와 점유 상태를 매각 전 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”이 이 물건을 싸게 만들지는 않는다

이 사건은 첫인상만 보면 선순위 대항력 임차인 보증금 84,000,000원이 걸린 위험한 물건처럼 보입니다. 그러나 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 정확도 규칙상 원지혜에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 권리 문제의 큰 축은 정리되어 있습니다.

그럼에도 투자 매력은 낮습니다. 확약을 적용한 신건 실질취득은 87,000,000원인데 최근 12개월 평균과 최신 실거래는 모두 20,000,000원입니다. 최저가가 최근 시세의 435.0%이고, 최근 가격 흐름도 -68.5%입니다. 6세대 다세대라는 환금성 조건과 최근 거래 표본이 1건뿐이라는 불확실성까지 고려하면, 권리 인수는 해소됐지만 현재 가격에는 방어 논리가 부족합니다. 이 사건의 결론은 “권리 확인 후 가격 보류”입니다.