인천지방법원 2025타경511358. 인천 남동구 간석동 774-1, 현대빌라 가동 2층 201호 다세대주택입니다. 전용면적은 39.765㎡이며, 감정가는 87,000,000원입니다. 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 42,630,000원, 감정가의 약 49%까지 내려왔습니다.

이 사건에서 가장 먼저 살펴야 할 것은 임차권입니다. 원지혜 씨의 임차보증금은 84,000,000원이고, 전입일은 2020년 3월 16일입니다. 말소기준권리인 주택도시보증공사의 가압류 접수일 2022년 9월 30일보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.

최저가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외한 배당액은 임차인에게 41,462,660원입니다. 보증금 중 42,537,340원이 미배당됩니다. 일반적인 계산만 보면 상당한 인수 위험이 있는 물건입니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 이 사건은 확약의 대상과 효력이 실제로 해당 임차권에 적용되는지를 확인하는 것이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인, 그리고 확약서

말소기준권리는 2022년 9월 30일 주택도시보증공사의 갑구 24번 가압류입니다. 청구금액은 3,039,000,000원입니다. 이 권리를 기준으로 후순위 가압류·압류 및 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

원지혜 씨는 2020년 3월 16일 전입했고, 확정일자는 2020년 2월 24일입니다. 두 날짜 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 임차인은 단순한 후순위 점유자가 아닙니다. 보증금 84,000,000원에 대해 대항력과 우선변제권을 갖는 임차인으로 판단해야 합니다.

원지혜 씨의 임차권등기는 2024년 8월 6일 접수됐으며, 같은 날 배당요구도 이루어졌습니다. 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있지만, 임차인의 선행 전입과 확정일자에 따른 보증금 배당 및 인수 문제는 별도로 판단해야 합니다.

* 확약 적용에 따른 실질 인수액 0원. 확약 미반영 배당 산식상 미배당액 42,537,340원은 위험 규모를 보여주는 참고금액입니다. 확약서의 법적 효력과 말소 조건을 원본으로 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 최저가도 최근 거래보다 비싸다

비교 대상은 현대빌라(가), 총 6세대, 1990년 10월 사용승인 건물입니다. 대상 전용면적은 39.765㎡이며, 확인된 실거래는 총 5건입니다. 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.

전체 5건 평균은 54,800,000원이지만, 2021년의 69,000,000원과 85,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함되어 있습니다. 이를 현재 시세의 기준으로 삼으면 가격을 과대평가할 수 있습니다.

최근 12개월 거래는 2026년 7월의 20,000,000원 1건이며, 최신 거래 역시 20,000,000원입니다. 해당 거래는 지하 1층, 39.05㎡이므로 대상 물건인 2층 39.765㎡와 층·면적 차이가 있다는 점은 감안해야 합니다. 다만 최근 거래가격과 최근 12개월 평균이 모두 20,000,000원이고, 최근·과거 거래 추세는 -68.5% 하락으로 나타납니다.

③ 예상배당표 (현재 최저가 42,630,000원 가정 · 확약 미반영 산식)

위 표는 확약을 반영하지 않은 기계적 배당 계산입니다. 집행비용 1,167,340원을 제외하면 임차인에게 41,462,660원이 배당되어 보증금 중 42,537,340원이 미배당되는 구조입니다. 주택도시보증공사의 가압류와 경매신청 청구액은 임차인 보증금과 구별되는 채권 항목이며, 임차인 보증금에 중복 합산하지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 간석동 소재 인천지하철 1호선 부평삼거리역 남동측 인근입니다. 주변은 동류형 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상 부동산까지 차량 접근이 가능하고, 지하철역 및 버스정류소가 근거리에 소재해 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
• 건물. 1990년 10월경 사용승인을 받은 벽돌조 슬래브지붕 건물입니다. 지하 1층, 지상 2층 구조이며 대상은 2층 201호입니다. 준공 후 상당 기간이 경과한 건물이므로 내부 상태와 공용부분 관리 상태를 확인해야 합니다.
• 설비. 급배수·위생설비 및 난방설비 등을 갖춘 것으로 평가됐습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 토지거래계약허가구역 포함 여부와 실제 거래 시 적용 조건도 확인해야 합니다.
• 도로·지형. 서측으로 공도와 접하고, 대체로 평탄한 사다리형 토지입니다.
• 공부·건축물. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 6세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 최근 12개월 실거래가 1건에 그쳐 최근 시세를 정밀하게 판단하기 어렵고, 1990년 준공이라는 건물 연식도 매수층과 환금성을 판단할 때 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원문을 확인하세요. 대상 임차권, 수익자, 말소 범위, 이행 조건 및 효력 발생 시점을 반드시 대조해야 합니다.
• 임차권 말소 이행 확인. 확약서가 제출됐다는 사실만으로 실제 말소가 완료됐다고 단정하지 마세요. 매각물건명세서의 비고와 법원에 제출된 확약서 내용을 확인하고, 말소 절차가 이행되는지 검토해야 합니다.
• 인수 위험의 별도 계산. 확약이 유효하지 않다면 최저가 기준 미배당 보증금 42,537,340원이 인수 위험으로 남습니다. 이 금액을 단순히 없는 것으로 취급해서는 안 됩니다.
• 실제 점유 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 원지혜 씨의 실제 점유 여부, 현재 점유자, 명도 협의 및 인도 절차를 확인하세요.
• 가격 검증. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 20,000,000원입니다. 최신 거래가 지하 1층 거래라는 층별 차이는 감안하되, 전체 평균 54,800,000원만을 근거로 현재 최저가의 적정성을 판단하지 마세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세는 -68.5%입니다. 과거 고가 거래가 현재 가격을 뒷받침한다고 가정하지 말고, 최근 거래가격과 실제 물건 상태를 우선해 입찰 상한을 설정해야 합니다.
• 노후 건물 확인. 1990년 준공된 다세대주택입니다. 내부 수선 상태, 누수, 외벽, 배관, 공용부분 및 관리비 체납 여부를 현장에서 확인하세요.
• 규제 확인. 제2종일반주거지역 외에 토지거래계약허가구역 등의 지정 여부가 있으므로 실제 적용 범위와 거래 관련 조건을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 및 확약서 원본을 상호 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “확약으로 권리가 해결돼도, 가격은 별개다”

인천 2025타경511358은 단순한 무임차 물건이 아닙니다. 원지혜 씨의 보증금 84,000,000원은 선행 전입과 확정일자에 기초한 대항력·우선변제권이 있는 보증금입니다. 현재 최저가에서 일반 배당 계산을 적용하면 42,537,340원이 미배당되므로 원칙적으로 상당한 인수 위험을 따져야 합니다.

다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 기재되어 있습니다. 해당 확약이 유효하게 적용되고 실제 말소가 이행된다는 조건 아래에서는 이 임차인의 실질 인수액을 0원으로 평가할 수 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 확약서의 원문과 효력을 확인하는 것입니다.

그러나 가격은 다른 문제입니다. 최저가 42,630,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 20,000,000원의 213.2%이며, 거래 추세는 -68.5% 하락입니다. 과거 거래를 포함한 전체 평균 54,800,000원만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

권리 위험은 확약으로 낮아질 수 있지만, 최근 시세 대비 높은 취득가격까지 정당화되지는 않습니다. 확약의 법적 효력과 말소 이행을 먼저 확인하고, 최근 거래와 건물 연식을 반영해 입찰가격을 보수적으로 결정해야 하는 물건입니다.