인천지방법원 2025타경511424. 인천 미추홀구 숭의동 에덴하이츠 3층 304호, 전용 46.67㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 이아름이며, 2022년 5월 11일 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 등기부에는 거래가액 150,000,000원이 기재되어 있습니다. 이후 주택도시보증공사의 333,089,588원 가압류가 설정되었고, 같은 기관이 신청한 강제경매가 진행 중입니다.

이 사건에서 가장 중요한 권리는 근저당이 아닙니다. 2023년 주택도시보증공사 가압류보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인 한창규의 주택임차권입니다. 임차인은 2022년 4월 21일 전입 및 점유를 시작했고, 2022년 3월 25일 확정일자를 받았습니다. 따라서 단순히 후순위 임차권등기가 매각으로 말소된다는 사실만으로 보증금 인수 위험이 사라진다고 판단해서는 안 됩니다.

반면 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 내용이 명시되어 있습니다. 이 확약이 해당 임차권의 말소와 매수인에 대한 잔여 보증금 청구를 실질적으로 해소한다면, 일반적인 선순위 임차인 인수형 경매와는 결론이 달라집니다. 다만 말소동의의 범위·조건·이행 주체는 원본 확인이 필수입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인

말소기준권리는 2023년 7월 12일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이 가압류는 매각으로 소멸하며, 2025년 8월 7일의 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.

문제는 임차인 한창규가 가압류보다 먼저 전입과 점유를 시작했다는 점입니다. 임차권등기 자체는 2024년 5월 17일에 이루어졌지만, 임차인의 대항력 판단에서 중요한 것은 2022년 4월 21일의 전입·점유입니다. 확정일자도 2022년 3월 25일이므로 말소기준권리보다 앞선 임차인으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.5억의 인수 위험

※ 96,507,840원은 일반적인 선순위 임차인 배당·인수 계산에 따른 금액입니다. 확약 반영 실질 인수액 0원은 말소동의 확약서의 법적 효력, 적용 범위 및 이행조건이 충족된다는 전제입니다. 말소동의 확약서의 제출 사실만으로 임차인의 모든 대항력 포기까지 확인된 것은 아니므로 원본 문언과 실제 말소 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다. 확약은 해당 임차권에 관한 것이며 다른 독립된 임차권이 확인될 경우 그 위험까지 해소하지는 않습니다.

③ 시세 비교 — 36.6%라는 숫자를 조심해야 한다

에덴하이츠A동의 전용 46.67㎡ 실거래 자료에는 2022년 4월 150,000,000원 거래 1건이 확인됩니다. 현재 최저매각가 54,880,000원은 해당 거래가의 36.6%입니다. 다만 거래 시점이 오래되었고 표본이 단 1건이므로, 이를 현재 시세라고 단정해서는 안 됩니다.

확약이 유효하다면 최저가 기준 실질취득 부담은 2022년 거래가격보다 상당히 낮습니다. 하지만 2022년 거래가격과 현재 시장가격은 다를 수 있습니다. 특히 소규모 다세대주택은 개별 상태와 거래 시점에 따라 가격 차이가 크고, 이 단지는 12세대 규모여서 거래 표본을 확보하기도 쉽지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 54,880,000원 가정)

현재 최저가 기준 예상배당입니다. 매각대금은 집행비용과 선순위 임차인 배당으로 모두 소진되며, 주택도시보증공사 관련 채권에는 배당이 없는 것으로 계산됩니다. 가압류와 경매신청 청구액은 각각 표시한 것으로 실제 채권의 중복·승계 관계는 별도 확인이 필요합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액의 관계

일반적인 선순위 대항력 임차인 사건에서는 낙찰가가 낮아질수록 임차인의 미배당 보증금이 증가합니다. 반대로 말소동의 확약이 유효하게 이행된다면 해당 임차권에 대한 실질 인수액은 0원으로 평가할 수 있습니다.

확약 전 인수금액은 각 회차의 배당 시나리오에 따른 계산값입니다. 확약 반영 실질 인수 0원은 해당 임차권 말소와 잔여 보증금 책임 해소가 실제로 이루어진다는 조건부 판단입니다. 향후 회차와 실제 매각조건은 변경될 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 인천남중학교 북서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택 등 공동주택과 단독주택, 각종 근린생활시설이 혼재하며 전반적인 주위환경은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있습니다. 수도권 전철 1호선 제물포역을 이용할 수 있어 대중교통 여건은 양호한 편으로 평가됩니다.
• 건물. 2001년 12월 26일 사용승인된 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 드라이빗 마감이고 알미늄샷시 창호가 설치되어 있으며, 기본 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 가로장방형이며 다세대주택 부지로 이용되고 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역에 해당합니다. 토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역도 표시되어 있으므로 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 1,582,000원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 에덴하이츠A동은 12세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 동일 면적 실거래가 2022년 1건에 불과하고 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%로 나타납니다. 거래 및 낙찰 표본이 제한적이므로 처분가격과 매각 소요기간을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 원문을 확인하고, 을구 순위 11번 주택임차권등기가 어떤 조건에서 말소되는지 점검해야 합니다. 단순한 말소동의인지, 매수인의 미배당 보증금 인수 책임까지 해소되는지 확인하는 것이 핵심입니다.
• 매각물건명세서와 확약 범위 대조. 명세서에는 임차권등기가 인수권리로 표시되어 있으면서 말소동의 확약서 제출이 병기되어 있습니다. 이 두 내용을 함께 검토해야 하며, 확약서의 조건이 충족되지 않은 상태에서 인수액 0원을 무조건 확정해서는 안 됩니다.
• 임차인 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다. 확약으로 보증금 인수 문제가 해결되더라도 점유 해소와 인도 절차는 별개의 문제입니다.
• 보증금 중복계상 방지. 실제 확인된 임차인은 한창규 1명입니다. 주택도시보증공사의 가압류와 경매신청을 별도의 추가 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 채권의 대위·승계 및 중복 관계는 배당원본으로 확인해야 합니다.
• 현재 시세 재확인. 2022년 4월 거래가 150,000,000원만으로 현재 가치를 산정하기 어렵습니다. 같은 건물 또는 인근 유사 다세대주택의 최신 거래·매물과 실제 매수 수요를 추가 확인해야 합니다.
• 소규모 다세대 환금성. 12세대 건물로 거래 표본이 적습니다. 입찰 전 실내 상태, 누수·설비·공용부분 유지관리 상태를 확인하고 향후 재매각 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.
• 체납 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납 가능성과 배당에 영향을 줄 수 있는 세금 등을 확인해야 합니다. 배당표는 추정치이며 실제 매각대금 배분과 달라질 수 있습니다.
• 입찰보증금·회차 확인. 현재 최저매각가는 54,880,000원입니다. 법원이 정한 해당 회차의 입찰보증금 및 매각조건을 매각공고 원본으로 확인해야 합니다.

맺으며 — “49%가 아니라 확약서가 핵심이다”

이 물건은 겉으로 보면 감정가 112,000,000원에서 최저가 54,880,000원까지 내려온 경매입니다. 과거 실거래가 150,000,000원과 비교하면 최저가율 36.6%라는 숫자도 눈에 들어옵니다.

그러나 선순위 대항력 임차인 한창규의 보증금이 150,000,000원이라는 사실을 놓치면 가격 판단이 완전히 달라집니다. 일반적인 배당 계산에서는 96,507,840원의 미배당 보증금 인수 가능성이 있기 때문입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 증가해 실질 부담은 보증금 규모에 가까워집니다.

다만 이 사건에는 중요한 차이가 있습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점입니다. 그 확약이 유효하게 이행되어 해당 임차권의 말소 및 잔여 보증금 책임이 해소된다면 매수인의 실질 인수액은 0원으로 평가할 수 있습니다. 이 경우 현재 최저가 54,880,000원을 중심으로 취득비용을 검토할 수 있습니다.

그렇더라도 과거 실거래는 2022년 1건뿐이며, 12세대 규모의 소규모 다세대주택이라는 환금성 한계가 있습니다. 확약서가 해결하는 것은 권리 인수 위험이지, 현재 시장가격이나 향후 매각 가능성까지 보장하는 것은 아닙니다.

종합 판단은 C등급(49점). 확약의 효력과 이행을 확인하면 권리 위험은 크게 낮아지지만, 입찰 전에는 확약 원본을 통한 인수 책임 해소 확인이 필요하고 현재 시세를 뒷받침할 거래자료도 부족합니다. 권리 조건 확인이 먼저, 가격 판단은 그다음입니다.