인천지방법원 2025타경511424. 인천 미추홀구 숭의동 에덴하이츠 3층 304호, 전용 46.67㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이아름이며 2022.04.21 매매를 원인으로 2022.05.11 소유권을 이전받았고 거래가액은 150,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석은 단순히 “임차권등기는 말소된다”에서 끝내면 안 됩니다. 임차인 한창규는 2022.04.21 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.03.25로, 말소기준인 2023.07.12 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
보증금은 150,000,000원으로 신건 최저가 112,000,000원보다 큽니다. 집행비용 2,368,000원을 제외한 109,632,000원이 임차인에게 배당되는 계산이므로, 확약이 없다면 부족분 40,368,000원은 매수인 인수 대상이 됩니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시되어 있습니다. 정확도 규칙에 따라 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511424 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 72-8 에덴하이츠 3층 304호 · 독정이로100번길 35 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 46.67㎡ · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 내 3층 304호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 사용승인 | 2001.12.26 |
| 소유자 | 이아름 · 2022.05.11 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 112,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약서가 승부처
현재 말소기준권리는 2023.07.12 접수된 갑구 16번 주택도시보증공사 가압류 333,089,588원입니다. 과거의 근저당권·가등기·가처분 등은 등기부상 이미 말소되어 현재 경매의 인수 판단 기준이 되지 않습니다. 이후 2024.05.17 주택임차권등기와 2025.08.07 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 한창규 | 3층 304호 46.67㎡ 전부 · 주거 | 150,000,000원 | 2022.04.21 / 2022.03.25 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
한창규는 배당요구를 했고, 임차권등기 접수일은 2024.05.17입니다. 보증금 150,000,000원 전액을 배당받지 못하면 원칙적으로 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다. 현재 회차 112,000,000원 기준 예상배당액은 109,632,000원으로, 부족분은 40,368,000원입니다.
③ 시세 비교 — 비교 기준은 ‘실질취득 112,000,000원’
이 사건은 대항력 임차인이 존재하므로 원래라면 최저가만 보고 시세와 비교해서는 안 됩니다. 다만 말소동의 확약서를 반영하면 실질 인수액이 0원이므로 실질취득은 최저가와 같은 112,000,000원입니다. 이 금액을 시세와 비교해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 46.67㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 46.67㎡ | 1건 | 150,000,000원 |
제시된 동일 면적 실거래는 2022.04, 3층, 150,000,000원 1건이며, 시세 데이터의 최근12개월 평균과 최신 거래도 모두 150,000,000원입니다. 실질취득 112,000,000원은 이 금액의 74.7%입니다. 따라서 확약의 효력이 그대로 인정된다는 전제에서는 가격상 시세 아래에 있습니다. 다만 비교 표본이 1건이므로 개별 상태에 따른 가격 차이는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,368,000원 |
| 1. 임차인 한창규 보증금 | 150,000,000원 | 109,632,000원 |
| 2. 갑구 16번 가압류 · 주택도시보증공사 | 333,089,588원 | 0원 |
| 3. 갑구 17번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,368,000원을 제외한 109,632,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분은 40,368,000원입니다. 말소동의 확약서를 반영한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 구조
| 회차 | 매각가 | 확약 미적용 인수액 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 112,000,000원 | 40,368,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 89,600,000원 | 62,412,800원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 71,680,000원 | 80,010,240원 |
이 표가 대항력 임차인 물건의 핵심입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당액이 커지므로 최저가만 낮아지는 것을 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 반대로 이 사건은 말소동의 확약서를 해당 임차인에 적용하기 때문에 실질 인수액을 0원으로 반영합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천남중학교 북서측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 다수 시내버스 노선과 제물포역·1호선이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물로 사용승인은 2001.12.26이며, 기본적인 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 393.0㎡, 공시지가 1,582,000원/㎡이며 평지의 가로장방 형태입니다.
- 규모. 에덴하이츠A동 12세대이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건은 확약 적용 여부에 따라 실질 인수액이 0원과 40,368,000원으로 갈립니다.
- 임차인 대항력 확인. 한창규의 전입·점유 2022.04.21은 말소기준권리 2023.07.12보다 빠릅니다.
- 배당 구조 확인. 신건 112,000,000원에서 임차인 예상배당은 109,632,000원이며 확약 미적용 부족분은 40,368,000원입니다.
- 시세 표본 확인. 제시된 동일 면적 거래는 2022.04 150,000,000원 1건입니다. 74.7%라는 가격 지표와 함께 표본 수를 같이 보아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.24입니다. 등기부·매각물건명세서·확약서·현황조사를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인 물건이지만, 확약이 판을 바꾼다”
이 물건은 겉으로 보면 보증금 150,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 신건 최저가가 112,000,000원이어서 인수형 물건입니다. 실제 배당 계산도 40,368,000원의 부족분을 보여줍니다. 이런 구조라면 낙찰가가 내려가도 인수가 늘기 때문에 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
다만 이 사건에는 결정적인 변수가 있습니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있다는 점입니다. 이를 한창규 임차인에 적용하면 실질 인수는 0원, 실질취득은 112,000,000원입니다. 제시된 실거래·최근12개월 평균 150,000,000원의 74.7%이므로 가격상 메리트가 있습니다. 결론은 가격은 매력적, 권리는 확약서 원본 확인이 전제입니다.
